Singapore và Trung Quốc: Kinh nghiệm về phát triển nhà ở và dịch vụ công cho người dân đô thị

Trong số các mô hình đang được quan tâm hiện nay, Singapore và Trung Quốc nổi lên như hai trường hợp đáng chú ý với cách tiếp cận khác nhau nhưng cùng hướng đến mục tiêu xây dựng các đô thị bao trùm và bền vững hơn.

Dù khác nhau về quy mô và thể chế, cả hai đều cho thấy vai trò rất lớn của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường nhà ở và bảo đảm quyền tiếp cận các dịch vụ công cơ bản cho người dân đô thị.

SINGAPORE: NHÀ Ở CÔNG CỘNG TRỞ THÀNH “TRỤ CỘT” ỔN ĐỊNH XÃ HỘI

Ngày nay, Singapore được xem là một trong những quốc gia thành công nhất thế giới về phát triển nhà ở công cộng. Theo Chính phủ Singapore, nước này hiện đã có hơn 1 triệu căn hộ HDB trải rộng tại 24 thị trấn và 3 khu dân cư. Khoảng 75-80% dân số Singapore đang sinh sống trong các khu nhà ở công cộng.

Ngay từ những năm đầu độc lập, Singapore đã xác định việc người dân có nhà ở ổn định là yếu tố cốt lõi để phát triển đất nước. Chính phủ giao cho Cơ quan Phát triển Nhà ở Singapore (HDB) vai trò trung tâm trong việc quy hoạch, phát triển và vận hành hệ thống nhà ở công cộng trên toàn quốc.

Một trong những điểm đáng chú ý nhất là Singapore chấp nhận bỏ ra chi phí rất lớn để giữ giá nhà ở mức người dân có thể tiếp cận.

Theo số liệu của HDB, riêng năm tài khóa 2024, cơ quan này ghi nhận mức thâm hụt ròng lên tới 6,34 tỷ SGD trước hỗ trợ ngân sách từ Chính phủ. Trong đó, khoảng 5,51 tỷ SGD đến từ hoạt động phát triển và bán nhà ở công cộng cũng như các khoản trợ cấp cho người dân.

Điều này phản ánh cách tiếp cận rất khác của Singapore: nhà ở công cộng không vận hành theo logic lợi nhuận tối đa mà được xem là khoản đầu tư xã hội dài hạn của Nhà nước.

Hiện nay, các gia đình mua nhà lần đầu tại Singapore có thể nhận trợ cấp lên tới 120.000 SGD đối với căn hộ mới và tới 230.000 SGD đối với căn hộ bán lại. Người độc thân từ 35 tuổi trở lên cũng được mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở với mức hỗ trợ lên tới 115.000 SGD.

Theo HDB, khoảng 8-9/10 gia đình mua căn hộ HDB lần đầu hiện có thể trả góp bằng quỹ CPF mà hầu như không cần bỏ thêm tiền mặt.

Không chỉ xây nhà, Singapore còn xây dựng đồng bộ các “thị trấn hoàn chỉnh” với trường học, bệnh viện, công viên, ga MRT, trung tâm thương mại và không gian sinh hoạt cộng đồng. Mục tiêu của mô hình này là tạo ra môi trường sống chất lượng thay vì chỉ giải quyết nhu cầu chỗ ở.

Các khu HDB hiện nay tại Singapore được đánh giá có chất lượng sống rất cao và trong nhiều trường hợp không thua kém các khu dân cư thương mại tại nhiều quốc gia phát triển.

Bên cạnh việc phát triển nhà mới, Singapore cũng liên tục đầu tư cải tạo các khu dân cư cũ. Trong năm 2024, HDB đã chi khoảng 532 triệu SGD cho các chương trình nâng cấp khu nhà ở công cộng, tăng khoảng 34% so với năm trước.

Tuy nhiên, thành công của mô hình Singapore cũng đang tạo ra những áp lực mới. Trong vài năm gần đây, giá bán lại của nhiều căn hộ HDB tăng rất mạnh. Ngày càng có nhiều giao dịch vượt mốc 1 triệu SGD, đặc biệt tại các khu vực trung tâm như Queenstown, Bishan hay Bukit Merah.

Theo Reuters, chỉ riêng quý II/2025 đã có khoảng 415 căn hộ HDB được bán với giá trên 1 triệu SGD - mức cao kỷ lục từ trước tới nay.

Điều này khiến dư luận Singapore bắt đầu xuất hiện tranh luận về việc nhà ở công cộng đang dần mang tính tài sản đầu tư nhiều hơn thay vì chỉ phục vụ mục tiêu an sinh ban đầu.

Dù vậy, Chính phủ Singapore vẫn tiếp tục mở rộng nguồn cung nhằm hạ nhiệt thị trường. HDB cho biết nước này dự kiến tung ra khoảng 55.000 căn hộ mới trong giai đoạn 2025-2027.

TRUNG QUỐC: CẢI CÁCH HỘ KHẨU ĐỂ MỞ RỘNG DỊCH VỤ CÔNG CHO LAO ĐỘNG NHẬP CƯ

Nếu Singapore tập trung vào việc giúp người dân sở hữu nhà ở, thì Trung Quốc hiện lại đang đẩy mạnh cải cách hệ thống dịch vụ công dành cho hàng trăm triệu lao động nhập cư tại đô thị. Đây được xem là một trong những cải cách xã hội quan trọng nhất của Trung Quốc trong nhiều năm gần đây.

Trong nhiều thập kỷ, hệ thống hộ khẩu (hukou) khiến quyền tiếp cận giáo dục, y tế, bảo hiểm xã hội và nhiều dịch vụ công khác của người dân gắn chặt với nơi đăng ký khai sinh.

Điều này dẫn đến thực trạng hàng trăm triệu lao động nhập cư từ nông thôn dù làm việc lâu dài tại các thành phố lớn nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận các dịch vụ công cơ bản.

Theo Reuters, Trung Quốc vừa ban hành hướng dẫn mới yêu cầu các địa phương cung cấp dịch vụ công dựa trên nơi cư trú thực tế thay vì hộ khẩu.

Theo chính sách mới, con em lao động nhập cư sẽ được tạo điều kiện tiếp cận trường công lập, học sinh có thể tham gia các kỳ thi tuyển sinh ngay tại nơi cư trú, người lao động được tham gia hệ thống bảo hiểm xã hội tại nơi làm việc, đồng thời các chương trình nhà ở cho thuê công cộng cũng sẽ được mở rộng cho cả những người không có hộ khẩu địa phương.

Ngoài ra, Trung Quốc cũng kêu gọi nới lỏng các hạn chế hộ khẩu trong các lĩnh vực như chăm sóc trẻ em, người cao tuổi và người khuyết tật.

Các chính quyền cấp tỉnh được yêu cầu tăng hỗ trợ tài chính cho những khu vực có lượng dân nhập cư lớn nhằm duy trì chất lượng dịch vụ công. Đằng sau cải cách này là những áp lực kinh tế và nhân khẩu học ngày càng lớn đối với Trung Quốc.

Trong nhiều năm, mô hình tăng trưởng của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới phụ thuộc mạnh vào xuất khẩu và đầu tư hạ tầng. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế toàn cầu biến động, dân số suy giảm và tiêu dùng nội địa tăng chậm, Bắc Kinh đang muốn xây dựng mô hình tăng trưởng dựa nhiều hơn vào thị trường trong nước.

Muốn người dân chi tiêu nhiều hơn, họ phải cảm thấy ổn định hơn về tương lai. Điều đó đồng nghĩa với việc người lao động cần được tiếp cận giáo dục, y tế, bảo hiểm và nhà ở tại nơi họ thực sự sinh sống.

Nói cách khác, cải cách hộ khẩu hiện nay không chỉ là chính sách xã hội mà còn là một phần trong chiến lược tái cấu trúc kinh tế dài hạn của Trung Quốc.

Theo Reuters, Trung Quốc đã xây dựng khoảng 8,7 triệu căn nhà ở cho thuê được trợ cấp trong giai đoạn 2021-2025 như một phần trong chiến lược mở rộng nhà ở giá hợp lý và hỗ trợ tiêu dùng nội địa. Nhiều địa phương cũng đang mua lại các căn hộ tồn kho từ thị trường bất động sản để chuyển đổi thành nhà ở cho thuê giá rẻ.

BÀI HỌC GỢI MỞ CHO VIỆT NAM TRONG QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HÓA

Kinh nghiệm của Singapore và Trung Quốc đang mang lại nhiều gợi mở đáng chú ý cho Việt Nam trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh.

Hiện nay, các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM hay Bắc Ninh đang chịu áp lực lớn về nhà ở, hạ tầng xã hội và nhu cầu dịch vụ công cho lực lượng lao động nhập cư.

Một trong những bài học quan trọng từ Singapore là cần xem nhà ở xã hội như một phần của chiến lược phát triển quốc gia thay vì chỉ là chính sách hỗ trợ ngắn hạn. Nhà ở giá rẻ sẽ khó phát huy hiệu quả nếu thiếu trường học, bệnh viện, giao thông và hạ tầng cộng đồng đi kèm.

Trong khi đó, kinh nghiệm của Trung Quốc cho thấy việc mở rộng tiếp cận dịch vụ công theo nơi cư trú thực tế có thể giúp hình thành lực lượng lao động đô thị ổn định hơn, từ đó thúc đẩy tiêu dùng và tăng trưởng dài hạn.

Cả hai mô hình cũng cho thấy Nhà nước vẫn giữ vai trò trung tâm trong việc điều tiết thị trường nhà ở và bảo đảm tính bao trùm của quá trình đô thị hóa.

Trong dài hạn, thách thức lớn nhất của nhiều quốc gia châu Á có lẽ không còn là xây thêm bao nhiêu tòa nhà hay mở rộng bao nhiêu khu đô thị mới, mà là làm thế nào để người dân thực sự có khả năng sinh sống ổn định, tiếp cận công bằng với các dịch vụ cơ bản và cảm thấy họ thuộc về thành phố đó. Đó cũng là yếu tố quyết định sự bền vững của quá trình đô thị hóa trong tương lai.