Ngày 8/3, Ngân hàng Nhà nước có bản tài liệu phân tích chi tiết và nêu quan điểm về định hướng sửa đổi, bổ sung một số điểm của Thông tư 36 quy định các giới hạn và tỷ lệ an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng.

Bản tài liệu này tập trung phân tích tín dụng đối với đầu tư, kinh doanh bất động sản hiện nay, cùng quan điểm và định hướng chính sách trong thời gian tới.

“Đã có đà phục hồi tốt”

Theo Ngân hàng Nhà nước, từ năm 2015, thị trường bất động sản đã bắt đầu phục hồi nhờ một loạt các giải pháp, chính sách hỗ trợ, bao gồm cả chính sách tín dụng như triển khai gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng, giảm tỷ lệ rủi ro các khoản cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản từ 250% xuống còn 150%, tạo điều kiện cho các ngân hàng mở rộng tín dụng trung, dài hạn.

Đến cuối năm 2015, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt 393 nghìn tỷ đồng, tăng gần 26% so với cuối năm 2014. Nếu tính cả đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cho lĩnh vực bất động sản thì tổng dư nợ là 478 nghìn tỷ đồng, chiếm 10,3% tổng dư nợ và chiếm 22,2% tổng dư nợ trung, dài hạn.

Bên cạnh đó, vốn tín dụng, đầu tư của hệ thống ngân hàng cho phát triển cơ sở hạ tầng cũng tăng mạnh. Trong đó, hầu hết các khoản tín dụng cho lĩnh vực bất động sản có kỳ hạn trung, dài hạn.

“Thị trường bất động sản đã có đà phục hồi tốt. Đã đến lúc cần thực thi chính sách tín dụng thận trọng và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản”, tài liệu của Ngân hàng Nhà nước nêu quan điểm.

Cùng với thực tế dư nợ trên, Ngân hàng Nhà nước cho biết, những rủi ro mới có chiều hướng gia tăng trong hoạt động tín dụng ngân hàng trong năm 2015.

Cụ thể, tín dụng trung, dài hạn đã tăng nhanh (29%) và chiếm tỷ trọng gần 50% tổng dư nợ tín dụng (theo chiều hướng tăng liên tục, năm 2013 là 43,1%; năm 2014 là 45,4%) làm tăng rủi ro mất cân đối kỳ hạn nguồn vốn và sử dụng vốn.

Việc gia tăng đầu tư tín dụng trung, dài hạn có thể tạo áp lực lên huy động vốn trung, dài hạn cũng như mặt bằng lãi suất trên thị trường.

Bên cạnh việc tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tăng nhanh thì việc tăng tín dụng trung, dài hạn cho lĩnh vực đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cũng tăng khá nhanh. Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) cũng vừa mới có cảnh báo Việt Nam về việc tập trung tín dụng cho các lĩnh vực này.

Tránh dồn cho bất động sản

Xét trong bối cảnh Việt Nam, nhu cầu vốn của nền kinh tế cho đầu tư, thương mại và sản xuất kinh doanh, đặc biệt là vốn trung và dài hạn rất lớn, trong khi nguồn vốn này rất hạn chế, ngay cả đối với hệ thống ngân hàng.

Do đó, theo Ngân hàng Nhà nước, nguồn vốn trung, dài hạn cần phải ưu tiên sử dụng cho các mục đích an toàn, hiệu quả kinh tế nhất và phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội.

Vốn cho vay của các tổ chức tín dụng là vốn huy động từ tiền gửi của nhân dân và phải được phân bổ, sử dụng một cách an toàn, hiệu quả nhất chứ không phải dành riêng hay dồn vốn cho bất động sản.

Nói cách khác, trách nhiệm của ngành ngân hàng là phải bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng và an toàn tiền gửi của nhân dân. Theo đó, ngân hàng không thể tự đặt mình vào trạng thái rủi ro do tập trung đầu tư vốn cho một hoặc một số ít lĩnh vực.

“Chúng ta đã có bài học đắt giá mới đây còn nguyên giá trị về tập trung cho vay động sản trong giai đoạn 2006-2010 để rồi tự đẩy ngân hàng vào trạng thái rủi ro quá mức cùng với thị trường và nhà đầu tư, trong đó không ít ngân hàng khó khăn, thua lỗ, thậm chí lâm vào tình trạng phá sản vì cho vay bất động sản”, Ngân hàng Nhà nước nhắc lại giai đoạn khó khăn vừa qua.

Theo Ngân hàng Nhà nước, một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững cần phải có nhiều các chính sách, giải pháp hỗ trợ và quản lý của Chính phủ, bộ, ngành, địa phương. Nó không thể phát triển lành mạnh, bền vững nếu chủ yếu dựa vào vốn vay của ngân hàng.

Dựa từ nhiều phía: người tham gia thị trường bao gồm chủ đầu tư dự án bất động sản cho đến người tiêu dùng cuối cùng, nhà đầu tư đều dựa vào vốn vay ngân hàng. Đặc biệt là không ít nhà đầu tư có năng lực tài chính yếu kém, thậm chí không có vốn chủ sở hữu để đầu tư bất động sản.

Những năm gần đây, dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng dành cho lĩnh vực bất động sản chưa từng giảm, kể cả giai đoạn khó khăn nhất, thị trường đóng băng. Cụ thể, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản đã tăng 14% năm 2012, tăng 15,4% năm 2013, tăng 19,3% năm 2014 và 26% năm 2015.

Theo Ngân hàng Nhà nước, khi thị trường phục hồi, cần thu hút các nguồn vốn khác trong xã hội để thay thế, giảm bớt sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng và giảm thiểu rủi ro cho cả phía ngân hàng cũng như nhà đầu tư.

Còn thực tế cấu trúc tín dụng hiện nay cho thấy, ngân hàng đang tài trợ vốn cho cả bên cung và bên cầu về bất động sản, chịu rủi ro cả từ hai phía của thị trường này.

Vẫn không làm giảm vốn

Tại bản tài liệu trên, Ngân hàng Nhà nước khẳng định, dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36 không làm giảm vốn tín dụng cho thị trường bất động sản.

Giả định mọi yếu tố khác không thay đổi, với quy mô và cơ cấu nguồn vốn tại thời điểm cuối năm 2015, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung dài hạn bình quân của hệ thống là 31% (đang có chiều hướng tăng nhanh), thì các tổ chức tín dụng vẫn còn có khả năng cấp tín dụng trung, dài thêm cho nền kinh tế, bao gồm cả lĩnh vực bất động sản với số tiền lên đến khoảng 540 nghìn tỷ đồng mới tới giới hạn 40% theo dự thảo sửa đổi Thông tư 36.

Việc điều chỉnh hệ số rủi ro các khoản cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250% cũng ảnh hưởng trực tiếp không đáng kể đến tỷ lệ an toàn vốn (CAR); theo đó CAR bình quân của toàn hệ thống giảm từ 13% xuống 12,1%. Với tỷ lệ CAR bình quân toàn hệ thống đến cuối năm 2015 là 13% thì các tổ chức tín dụng vẫn còn có thể cho vay kinh doanh bất động sản với số vốn bổ sung lên đến khoảng 650 nghìn tỷ đồng mới tới giới hạn tỷ lệ CAR 9%.

Với cơ sở tính toán trên, việc điều chỉnh quy định tại Thông tư 36 ảnh hưởng không đáng kể đến dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản. Vấn đề là người đầu tư, kinh doanh bất động sản có đáp ứng được các chuẩn mực an toàn, điều kiện vay vốn để đầu tư không.

“Do đó, không có cơ sở cho rằng sửa đổi Thông tư 36 dẫn đến giảm tín dụng đầu tư cho lĩnh vực bất động sản”, Ngân hàng Nhà nước khẳng định.

Ai sợ sửa đổi Thông tư 36 nhất?

Câu trả lời gợi ý trong tài liệu trên là người đầu cơ bất động sản và chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu kém.

Đó cũng được xem là hai đối tượng dễ đẩy thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh và hình thành bong bóng, nếu không có chính sách và biện pháp quản lý hữu hiệu.

Còn người mua nhà để ở, người thuộc các đối tượng tham gia các chương trình, chính sách nhà ở xã hội của Chính phủ và người mua bất động sản không vì mục tiêu kinh doanh được Ngân hàng Nhà nước trấn an là không chịu ảnh hưởng của sự thay đổi quy định của Thông tư 36.

Cũng theo tài liệu trên, mục tiêu của Ngân hàng Nhà nước xem xét, điều chỉnh một số quy định tại Thông tư số 36 được nêu rõ là để phòng ngừa, ngăn chặn rủi ro và bảo đảm an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng, bảo vệ tốt nhất tiền gửi của nhân dân, đồng thời tăng trưởng tín dụng hiệu quả và hỗ trợ cho các ngành, lĩnh vực của nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản hoạt động và phát triển hiệu quả, bền vững.

“Quy định mới về tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung, dài hạn và điều chỉnh tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản sẽ tạo động lực cho ngân hàng thương mại cấp tín dụng trung, dài hạn một cách thận trọng hơn và sàng lọc, lựa chọn cho vay đối với những khách hàng có rủi ro thấp, hiệu quả hoạt động tốt hơn”, Ngân hàng Nhà nước giải thích thêm.

Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36 vẫn đang trong quá trình nghiên cứu, thảo luận, đánh giá tác động và lấy ý kiến các đối tượng liên quan trong xã hội để hoàn thiện.

“Chắc chắn rằng, Ngân hàng Nhà nước sẽ xem xét một cách thận trọng đến nội dung thời điểm hiệu lực và lộ trình thực hiện của một số quy định mới tại dự thảo nhằm giảm thiểu các rủi ro, tác động tiêu cực đến hoạt động của hệ thống ngân hàng, thị trường bất động sản và các bên có liên quan”, Ngân hàng Nhà nước cho biết.