Bất động sản trước tác động từ việc sửa Thông tư 36

Như VnEconomy đã đề cập ở các bài viết gần đây, Ngân hàng Nhà nước đang tiến hành sửa đổi, bổ sung một số điểm của Thông tư 36 về các giới hạn, tỷ lệ an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng.

Một điểm đến dự kiến chịu ảnh hưởng từ những sửa đổi, bổ sung đưa ra trong dự thảo là lĩnh vực bất động sản.

Hai điểm tác động

Cụ thể, nội dung sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 có hai điểm chính, dự kiến tác động đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng.

Thứ nhất, Ngân hàng Nhà nước dự kiến nâng hệ số rủi ro đối với “các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” từ 150% lên 250%.

Hướng điều chỉnh trên được lý giải, nhằm “phát đi tín hiệu” đối với thị trường và hệ thống ngân hàng nhằm kiểm soát rủi ro cho vay đối với lĩnh vực này.

Đây là một giới hạn kỹ thuật, nếu tăng lên như trên sẽ có tác động trực tiếp tới tổng tài sản có rủi ro của các ngân hàng thương mại, liên quan là việc xác định hệ số an toàn vốn (CAR).

Khi mẫu số càng lớn, hệ số CAR sẽ càng thấp đi, trong khi quy định hiện hành các ngân hàng phải đảm bảo hệ số này tối thiểu là 9%.

Dữ liệu thống kê đến 31/12/2015 cho thấy, ở khối ngân hàng thương mại nhà nước, khối đang chiếm trên 50% thị phần tín dụng toàn hệ thống, hệ số CAR chỉ nhỉnh hơn mức quy định trên với 9,42%. Đây là một thực tế hạn chế nhất định nếu hệ số rủi ro các lĩnh vực cho vay bị nâng lên.

Trong khi đó, tại cùng thời điểm, hệ số CAR của khối ngân hàng thương mại cổ phần ở mức khá cao, với 12,74%. Xét riêng ở tác động đến hệ số này, khối ngân hàng thương mại cổ phần vẫn còn “dư địa” đáng kể.

Thứ hai, tại dự thảo trên, Ngân hàng Nhà nước dự kiến sẽ giảm khá mạnh giới hạn các tổ chức tín dụng được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung hạn và dài hạn, mức chung nhất (có khác nhau giữa các khối tổ chức tín dụng) dự kiến giảm từ 60% hiện nay xuống còn 40%.

Có một thực tế đầu tiên, nếu giảm giới hạn như trên, việc sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn nói chung của các ngân hàng thương mại sẽ trở nên chật chội hơn.

Điều này được đối chiếu ở tỷ lệ thực tế đã “lấp đầy” tại khối ngân hàng thương mại nhà nước đến 31/12/2015 đã là 33,36%; tại khối ngân hàng thương mại cổ phần đã lên tới 36,9%.

Trong khi đó, phần lớn các khoản vay đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chủ yếu là trung hạn và dài hạn, đặc biệt các khoản vay tiêu dùng liên quan khá dài từ 5 năm, 10 năm, thậm chí dài hơn.

Tại quý 3/2014, kết quả khảo sát của Nomura Research Institude cho thấy, quy mô thị trường bất động sản Việt Nam vào khoảng 21 tỷ USD. Quy đổi tương đối để tham khảo và chỉ để tham khảo, quy mô thị trường vào khoảng gần 500.000 tỷ đồng.

Về tín dụng, số liệu từ vụ chức năng Ngân hàng Nhà nước cập nhật đến tháng 9/2015, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chiếm 8,05% tổng dư nợ tín dụng, tương ứng là 358.377 tỷ đồng.

Tương quan hai dữ liệu trên cho thấy, thị trường bất động sản vẫn dựa khá nhiều vào nguồn vốn tín dụng, với tỷ lệ có thể lên tới 60-70%.

Vai trò “vốn mồi”

Cuối năm 2015, trong một lần trò chuyện với VnEconomy, một lãnh đạo chuyên trách của Ngân hàng Nhà nước nói rằng: mục tiêu cao nhất của cơ quan thanh tra giám sát hệ thống ngân hàng là bảo đảm an toàn hệ thống, đưa ra những cảnh báo khi nhận thấy những dấu hiệu có rủi ro.

Trước đây, cơ quan thanh tra giám sát cũng đã từng lưu ý đến lĩnh vực dầu khí. Và thực tế đến nay đây là lĩnh vực đang gặp nhiều khó khăn vì giá dầu liên tục giảm sâu trong thời gian dài.

Tiếp đó, cảnh báo cũng được đưa ra trong hướng tăng cường kiểm soát rủi ro khi cho vay dự án BOT, BT giao thông trong năm 2015.

Và nay, thông điệp từ Ngân hàng Nhà nước cụ thể hơn với lĩnh vực bất động sản qua những điểm dự kiến điều chỉnh chính sách nói trên.

Về định hướng chung, khi trao đổi với VnEconomy, lãnh đạo chuyên trách của Ngân hàng Nhà nước từng nhấn mạnh đến hai điểm.

Thứ nhất, tín hiệu tăng cường kiểm soát rủi ro cho vay khác và không phải là tác động thoái vốn hay rút vốn.

Thứ hai, trong những năm 2011-2014, thị trường bất động sản khó khăn, nguồn tín dụng đã được tạo điều kiện để hỗ trợ, qua tăng trưởng khá cao trong giai đoạn đó.

Đây được xác định là “vốn mồi”, lôi kéo và kích thích các dòng vốn khác cùng vào để tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực này.

Đến nay, khi thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất, đã thu hút được các nguồn vốn khác tốt hơn, nguồn tín dụng đã hoàn tất vai trò “vốn mồi”, để rồi chính sách có định hướng hạn chế dần như trên.

Cụ thể, ngoài tín dụng, thị trường bất động sản còn đang thu hút nguồn vốn khó đong đếm từ dân cư, rồi vốn đầu tư nước ngoài, kiều hối.