Giám đốc điều hành khu vực Châu Á - Thái Bình Dương của CBRE nhìn nhận nguyên nhân khó khăn của thị trường bất động sản

Một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản Việt Nam gặp khó như hiện nay là do nguồn cung quá lớn, vượt quá sức hấp thụ của thị trường, theo quan điểm của ông Sam Cucurullo, Giám đốc điều hành khu vực Châu Á - Thái Bình Dương của CBRE khi trao đổi với báo giới.

Ông nói:

- Hôm qua khi tôi đi trên đường, mọi người chỉ cho tôi một số căn nhà và nói giá của căn nhà đó và tôi thấy rất sững sờ. Tôi không hiểu, người Việt Nam thu nhập có mức bình quân như vậy mà lại mua được một căn nhà như thế.

Thực ra một số nơi như Bắc Kinh, Thượng Hải (Trung Quốc) và Tokyo (Nhật Bản) có giá bất động sản rất cao. Nhưng mức lương của họ cũng tương đối cao nên họ có thể mua giá bất động sản. Nước giống Việt Nam nhất là Ấn Độ thu nhập bình quân của người dân thấp nhưng lại có giá nhà cao và đa số người dân không đủ sức để mua nhà.

Bởi vậy, rõ ràng việc định giá về bất động sản là cần thiết kể cả mua bất động sản rất nhỏ như mua một căn nhà. Cần một ý kiến độc lập và rõ ràng về thẩm định giá cả.

Nghĩa là ông cho rằng, nguyên nhân chính khiến thị trường đóng băng là do giá nhà vẫn quá cao?

Tôi cho rằng, ngoài vấn đề giá còn có nhiều lý do dẫn đến tình trạng thị trường bất động sản gặp phải nhiều khó khăn như hiện nay. Trong đó một trong những nguyên nhân chính là nguồn cung quá lớn, vượt quá sức hấp thụ của thị trường. Có lẽ trước mắt doanh nghiệp bất động sản Việt Nam nên dừng xây dựng các dự án để thị trường có thể hấp thụ hết nguồn cung hiện tại đã.

Bên cạnh đó, lãi suất quá cao dẫn tới tình trạng nợ xấu nhiều. Ngoài ra, khi nền kinh tế khó khăn, thu nhập của người dân giảm sút và họ không có khả năng chi trả cho những khoản lớn như bất động sản. Giá cả bất động sản bị đẩy cao là do bất hợp lý về cung cầu. Bởi vậy, nếu quản lý bất động sản tốt thì sẽ kéo giá nhà xuống thấp.

Nhưng nhiều doanh nghiệp bất động sản phản ánh, họ đã giảm giá về sát giá thành nhưng vẫn không bán được hàng trong thời điểm này?

Thực sự thì tôi cũng ngạc nhiên cả với giá nhà và thực tế người Việt Nam thu nhập thấp nhưng lại mua nhà giá cao. Khi đi tham quan một dự án, tôi thấy có tới 1.500 căn được xây hoàn chỉnh rồi để đó, trong khi người ta nên xây từng giai đoạn, có thể gối đầu nhưng phải xây dần dần. Đây cũng là giải thích vì sao thị trường lại như thế, nguồn cung nhà lớn, chủ đầu tư xây rất ồ ạt, trong khi mức thu nhập của người dân không cao tương ứng.

Để giải quyết bài toán này, tôi cho là cần cả hai phía, cả doanh nghiệp và cơ quan quản lý, thẩm định. Giá cả hình thành dựa trên quan hệ cung cầu, do thị trường quyết định. Nhưng, cũng cần có một cơ quan thẩm định giá của Chính phủ để xác định rõ mức giá thực là bao nhiêu.

Đơn cử như những người đang nắm giữ một khoản nợ xấu, thì họ cần có một ý kiến chính xác để biết khoản nợ xấu hay bất động sản họ đang nắm giữ có giá là bao nhiêu, từ đó sẽ có được một mức giá bán hợp lý nhất.

Hiện nay, bài toán nợ xấu và tồn kho bất động sản đang được cho là điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản Việt Nam. Có ý kiến đề xuất thành lập công ty quản lý tài sản quốc gia, trong đó sẽ mua lại nợ xấu bất động sản. Theo ông đây có phải là một cách làm hay?

Đây là một giải pháp khá thú vị, đáng để suy nghĩ. Ở Mỹ, để giải quyết nợ xấu bất động sản, Chính phủ Mỹ rót tiền vào nhà băng bởi chính nhà băng là nơi trực tiếp nắm giữ nợ xấu. Còn ở Việt Nam, khi hình thành công ty mua bán nợ xấu có thể sẽ cô lập được nợ xấu với nền kinh tế.

Tuy nhiên, tôi cho rằng, Chính phủ Việt Nam phải thận trọng, bởi nếu không, Chính phủ phải bỏ một lượng tiền cực kỳ lớn vào công ty mua bán nợ xấu thì sẽ dễ nảy sinh nguy cơ mất cân đối tài chính.

Trong trường hợp Chính phủ bỏ một khoản tiền nhỏ sau đó kêu gọi các nhà đầu tư tư nhân vào đầu tư. Tuy nhiên, khi họ đầu tư thì phải có lãi, nếu không chắc chắn họ sẽ không làm. Để thu hút nhà đầu tư vào công ty thu hồi nợ xấu thì Chính phủ phải có một hình thức đảm bảo lợi nhuận họ thu về được bao nhiêu.