Đề xuất Chính phủ các biện pháp mạnh tay đặc trị “sốt” đất

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (Horea) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ đề xuất các giải pháp đặc trị "sốt" đất, "sốt" giá nhà.

Theo đơn vị này, kể từ 2017, thị trường bất động sản lặp đi lặp lại nhiều đợt “sốt” đất, gây ra nhiều hệ quả tiêu cực: làm mất cơ hội tạo lập nhà ở của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư, ảnh hưởng đến an sinh và trật tự xã hội…

LÀM RÕ THỦ PHẠM GÂY SỐT ĐẤT

 Thủ phạm chính của các đợt “sốt” đất, “sốt” giá nhà, sốt giá đất nền là giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” thực hiện các thủ đoạn tung tin đồn thổi, làm giá - thổi giá, lợi dụng “tâm lý đám đông - hám lợi”, cài “chim mồi” giao dịch mua bán giả tạo, trục lợi bất chính. Và trong một số trường hợp đã có sự móc nối, tiếp tay, “chống lưng” của cán bộ cơ sở.

“Khi “cơn sốt” đất xẹp xuống, nhiều nhà đầu tư cá nhân theo đám đông do thiếu vốn phải vay với lãi suất cao, lại không có đủ thông tin và kỹ năng, nên đã sập bẫy, bị thua lỗ nặng, thậm chí lâm vào cảnh nợ nần chồng chất. Nhiều khu đất trở thành hoang hóa. Giá đất ở một số địa phương bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực, thiết lập mặt bằng giá mới. Từ đó tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, gây khó khăn trong việc thu hút các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư lớn”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Horea nhận định.

Cũng theo ông Châu, bên cạnh tình trạng sốt đất, còn có tình trạng giá nhà tăng vọt. Nguyên nhân chủ yếu là do sụt giảm mạnh nguồn cung dự án nhà ở, thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là căn hộ có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Trên cơ sở đó, Hiệp hội đề xuất đánh thuế thu nhập với thuế suất rất cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập, để triệt tiêu ý chí “đầu cơ” của nhà đầu tư “lướt sóng”. Người sở hữu nhà đất dùng để ở thì chịu mức thuế thấp nhất. Người sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở, hoặc không sử dụng để sản xuất, kinh doanh, thì chịu mức thuế suất lũy tiến, tùy theo số lượng nhà đất sở hữu.

Ngoài ra cũng cần có sắc thuế đánh trên hành vi của người sử dụng đất nhưng chậm đưa đất vào sử dụng, với thuế suất cao nhằm triệt tiêu ý chí “găm giữ” đất, và để chống đầu cơ đất đai.

Horea cho rằng những sắc thuế trên sẽ điều chỉnh và định hướng hành vi mua, bán, chuyển nhượng nhà, đất trên thị trường bất động sản hướng đến mục tiêu phát triển lành mạnh, ổn định, vừa đáp ứng đúng nhu cầu thực (mua nhà để ở) của người tiêu dùng, vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh của nhà đầu tư thứ cấp, vừa giải quyết được nhu cầu cất giữ tài sản bằng nhà, đất của người dân.  

CẮT "CƠN SỐT" ĐẤT NHƯNG CẦN TRÁNH "ĐÓNG BĂNG"

Bên cạnh việc đề xuất các giải pháp về công cụ thuế, Horea còn đề nghị Chính phủ xem xét nâng lãi suất tái cấp vốn, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, giảm ngay tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn nhằm cắt “cơn sốt”, “bong bóng” bất động sản. Tuy nhiên, việc này cần thực hiện trên cơ sở nghiên cứu, tham khảo kinh nghiệm của việc áp dụng các giải pháp chính sách tiền tệ -tín dụng vào những thời điểm sốt đất trước đây để tránh tình trạng “đóng băng” thị trường bất động sản đột ngột.

Hiện nay, ngân hàng cho vay tối đa đến 70% giá trị hợp đồng mua bất động sản. Song theo đề xuất của Horea, khi xảy ra đầu cơ, sốt nóng “bong bóng” bất động sản, Ngân hàng Nhà nước nên tham khảo cách làm của một số nước. Ví như có thể xem xét giảm ngay tỷ lệ cho vay xuống còn 50%, thậm chí chỉ còn 35%, để ngăn chặn đầu cơ, “lướt sóng”. Đồng thời kiểm soát chặt “tín dụng tiêu dùng”, ngăn chặn việc chuyển một phần nguồn vốn vay xây nhà, sửa nhà, mua nhà, để “lướt sóng” khi thị trường bất động sản sốt nóng “bong bóng”.

Hiệp hội cũng đề nghị, ngoài nguồn tiền nhàn rỗi, tiền để dành, vàng cất giữ trong dân, tiền từ chốt lời chứng khoán và nguồn tiền “kiều hối” (khoảng 20% “kiều hối” đầu tư vào bất động sản), Nhà nước cần quan tâm để kiểm soát chặt nguồn “tiền bẩn” (có nguồn gốc tội phạm, hoặc có thể do tham nhũng) mua bất động sản để “rửa tiền”.

Một giải pháp quan trọng nữa mà Horea đưa ra là dùng công cụ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất để quyết định nguồn cung đất đai trên thị trường sơ cấp, định hướng các khu vực phát triển khu đô thị, nhà ở, để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, cân đối, lành mạnh.

“Nhà nước chủ động tăng, hoặc giảm nguồn cung đất đai trên thị trường sơ cấp để điều tiết cung - cầu, nhất là khi thị trường bất động sản bị đầu cơ, sốt “bong bóng”. Nhưng trong nhiều năm qua, Nhà nước chưa sử dụng thật hiệu quả công cụ quy hoạch. Mà lại có biểu hiện “bị động”, bị nhà đầu tư “dẫn dắt”, nên đã xảy ra tình trạng Nhà nước điều chỉnh quy hoạch theo yêu cầu của nhà đầu tư, làm “chệch” mục tiêu quy hoạch ban đầu. Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng khẩn thiết đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo sửa đổi một điều của Nghị định 30/2021/NĐ-CP và Nghị định 49/2021/NĐ-CP, để tháo gỡ “ách tắc”, tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở nhằm bình ổn thị trường bất động sản”, ông Lê Hoàng Châu bày tỏ.