Theo dấu tín dụng bất động sản

Tại Hội nghị Tín dụng bất động sản tổ chức đầu tháng 2/2023, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng nhiều lần nhấn mạnh việc điều hành tín dụng của Ngân hàng Nhà nước phải đạt được mục tiêu góp phần kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an toàn hoạt động của hệ thống, cũng như đảm bảo ổn định được thị trường tiền tệ và ngoại hối.

NGUY CƠ MẤT AN TOÀN HỆ THỐNG

Nhiều tổ chức quốc tế như Ngân hàng Thế giới cảnh báo Việt Nam đang là một trong những quốc gia có tỷ lệ tín dụng/GDP cao nhất trên thế giới; Moodys cảnh báo về rủi ro bất ổn vĩ mô khi nền kinh tế lạm dụng đòn bẩy tín dụng.

Vốn đầu tư của nền kinh tế còn phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng, tỷ lệ tín dụng/GDP năm 2022 ở mức trên 120%. Như vậy, hệ thống tổ chức tín dụng đang chịu áp lực cung ứng vốn tín dụng rất lớn.

Tuy nhiên, dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy khả năng huy động vốn trung, dài hạn của các tổ chức tín dụng còn thấp so với nhu cầu của nền kinh tế (nguồn vốn huy động ngắn hạn chiếm đến 80% trong khi dư nợ cho vay trung dài hạn chiếm khoảng 48%). Hệ lụy là gia tăng rủi ro kỳ hạn, rủi ro thanh khoản, kéo theo sức ép và rủi ro lên hệ thống các tổ chức tín dụng.

Bên cạnh đó, những khó khăn của thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp, tình trạng đầu tư công giải ngân chậm, càng tạo sức ép lên tín dụng ngân hàng khi tỷ lệ cấp tín dụng so với nguồn vốn huy động của cả hệ thống ngân hàng ở mức cao, khoảng trên 100% đối với VND.

Trong khi đó, bất động sản là ngành thâm dụng vốn với vòng quay vốn lên tới 3 năm, thậm chí 5 năm. Nếu không tổ chức, điều tiết tốt sẽ đối diện với rủi ro thanh khoản, khó khăn trong chi trả cho người dân.

Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước không kiểm soát tín dụng bất động sản bằng các biện pháp trực tiếp mà gián tiếp. Các văn bản quy định của Ngân hàng Nhà nước quy định theo hướng kiểm soát rủi ro. Ví dụ, những khoản cho vay đối với kinh doanh bất động sản, Ngân hàng Nhà nước áp dụng hệ số điều chỉnh rủi ro là 200%, đối với những khoản cho vay mua nhà nếu với giá trị trên 4 tỷ đồng sẽ áp dụng một hệ số rủi ro là 150%. Trong khi đó, đối với những khoản cho vay nhà ở xã hội nếu khoản vay dưới 1,5 tỷ đồng thì áp dụng hệ số rủi ro dưới 50%. Như vậy, chính sách của Ngân hàng Nhà nước hướng đến ưu tiên đối với cấp tín dụng những khoản cho vay đối với các dự án nhà ở phân khúc giá trị thấp.

Ngoài tỷ lệ tín dụng/GDP cao, các tổ chức quốc tế còn nhấn mạnh kinh tế Việt Nam dễ bị tổn thương trước những cú sốc và có nguy cơ căng thẳng trên thị trường tài chính, đặc biệt là khi nợ xấu trước đây chưa xử lý hết và bộ đệm vốn còn mỏng ở một số ngân hàng. 

Trước các cú sốc từ môi trường kinh doanh bất lợi, tỷ lệ an toàn vốn CAR của các ngân hàng Việt Nam vẫn ở mức tương đối mỏng so với các quốc gia trong khu vực, CAR của khối ngân hàng thương mại nhà nước là 9%, các ngân hàng thương mại cổ phần là 12%, trong khi tỷ lệ này đối với khối ASEAN 5 là 19%”.

Việc cơ cấu lại hệ thống tổ chức tín dụng gắn với xử lý nợ xấu cũng là vấn đề mà ngành ngân hàng cần gấp rút giải quyết trong năm 2023. Nhất là trong bối cảnh hiện nay, các chuyên gia đánh giá nợ xấu vẫn còn tiềm ẩn và chưa phản ánh hết vào bảng cân đối kế toán năm 2022 của các ngân hàng.

Chuyên gia phân tích định chế tài chính Trần Kiều Oanh, FiinGroup, cho biết chất lượng tài sản của ngân hàng đang đi xuống, không chỉ ở lĩnh vực cho vay bất động sản mà còn nhiều ngành như năng lượng tái tạo, cho vay BOT, tài chính tiêu dùng…: “Nợ xấu nội bảng của hệ thống ngân hàng đã tăng lên mức 1,9% vào cuối năm 2022 và nợ xấu gộp trongđó bao gồm nợ xấu ký gửi ở VAMC cũng như nợ xấu tiềm ẩn là khoảng4,5%. Tuy nhiên, rủi ro tín dụng hiện hữu và đang tăng lên ở lĩnh vực bất động sản (chiếm 20% dư nợ tín dụng của toàn nền kinh tế). Quy mô nợ xấu phát sinh từ bất động sản cũng chiếm khoảng 18-20% tổng quy mô nợ xấu”.

Theo bà Trần Kiều Oanh, trong thời gian tới, chất lượng tài sản của các ngân hàng sẽ tiếp tục bị ảnh hưởng từ lĩnh vực bất động sản vì: (i) chất lượng tín dụng của chủ đầu tư bất động sản đang trên đà suy yếu do tình trạng tắc nghẽn thanh khoản cũng như chất lượng lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản suy giảm; (ii) thu nhập của người dân suy giảm sau đại dịch, trong khi đó nhiều khoản vay mua nhà sẽ đến hạn thanh toán nợ gốc và lãi trong năm 2023; (iii) rủi ro chéo từ cục máu đông trái phiếu bất động sản. Ngoài ra, 70% tài sản đảm bảo của các ngân hàng là bất động sản, trong bối cảnh kinh tế khó khăn hiện nay các ngân hàng không dễ để phát mãi tài sản đảm bảo và thu hồi nợ.

Liên quan đến bộ đệm vốn của hệ thống ngân hàng, vị chuyên gia cho biết: “Trước các cú sốc từ môi trường kinh doanh bất lợi, tỷ lệ an toàn vốn CAR của các ngân hàng Việt Nam vẫn ở mức tương đối mỏng so với các quốc gia trong khu vực, CAR của khối ngân hàng thương mại nhà nước là 9%, các ngân hàng thương mại cổ phần là 12%, trong khi tỷ lệ này đối với khối ASEAN 5 là 19%”.

RỦI RO TỪ CÁC ÔNG CHỦ NGÂN HÀNG “GIẬT DÂY” TRONG BÓNG TỐI

Cũng tại Hội nghị Tín dụng bất động sản diễn ra đầu tháng 2 vừa qua, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết trong thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước sẽ rà soát mức độ tập trung tín dụng vào các khách hàng lớn, các nhóm khách hàng lớn, các khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của tổ chức tín dụng… để ngăn chặn tình trạng cấp tín dụng vào các doanh nghiệp, dự án sân sau. Đây là một tệ nạn có thể mang đến nhiều rủi ro cho hệ thống tài chính và cả nền kinh tế.

Theo Luật Các tổ chức tín dụng, tổng dư nợ cho vay của tổ chức tín dụng đối với một khách hàng không được vượt quá 15% vốn tự có của tổ chức tín dụng; tổng dư nợ cho vay và số dư bảo lãnh của tổ chức tín dụng đối với một khách hàng không được vượt quá 25% vốn tự có của tổ chức tín dụng. Số dư này bao gồm cả trái phiếu do các công ty của khách hàng phát hành cho tổ chức cho vay...

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 8-2023 phát hành ngày 20-02-2023. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam