Thị trường bất động sản 2026: Sàng lọc, loại bỏ giá trị ảo và định vị tài sản chiến lược

Ngày 2/4, tại TPHCM, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã phối hợp cùng VTV9 và một số đơn vị liên quan tổ chức hội thảo "Thị trường bất động sản 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động".

Tham gia thảo luận tại hội thảo, các đại biểu đều chung nhận định rằng thị trường toàn cầu đang chịu tác động từ bất ổn địa chính trị, đặc biệt là xung đột tại Trung Đông, kéo theo gián đoạn chuỗi cung ứng và biến động giá năng lượng cũng như các tài sản tài chính. Cùng với đó, mặt bằng lãi suất tăng mạnh và hiện duy trì ở mức tương đối cao đang ảnh hưởng không nhỏ đến khả năng thanh khoản của thị trường bất động sản. Hơn nữa, các quy định pháp lý cũng như số hóa dữ liệu trong lĩnh vực bất động sản ngày càng chặt chẽ, đồng bộ... đang tạo ra sự minh bạch rõ nét cho thị trường này.

"Trong bối cảnh đó, dòng tiền vào bất động sản không còn mang tính "phòng thủ" mà đang dịch chuyển có chọn lọc vào những tài sản có giá trị thực, nền tảng pháp lý bền vững và khả năng giữ giá dài hạn. Điều này cho thấy sự thay đổi trong tư duy đầu tư, khi các nhà đầu tư ngày càng chú trọng vào giá trị thực và tiềm năng dài hạn của tài sản", PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, nhận định.

Nhiều ý kiến khác cũng cho biết những sản phẩm thiếu pháp lý rõ ràng hoặc chủ đầu tư dự án phụ thuộc lớn vào vốn vay đang dần bị đào thải. Ngược lại, dòng tiền tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, quy hoạch rõ ràng và gắn với hạ tầng được đầu tư bài bản.

Theo ông Phạm Lâm, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group, quá trình sàng lọc của thị trường đang tạo ra dư địa phát triển lý tưởng cho những dự án có pháp lý minh bạch, thanh khoản cao và được bảo chứng bởi nguồn vốn ổn định.

Ngoài ra, khu vực giáp ranh TP. Hồ Chí Minh đang nổi lên như một "tọa độ sáng" nhờ sự cộng hưởng của nhiều yếu tố, đặc biệt là hạ tầng giao thông và dòng vốn đầu tư công. Hệ thống hạ tầng trọng điểm như sân bay quốc tế Long Thành, các tuyến vành đai, cao tốc và mạng lưới metro đang từng bước hình thành, tạo lực đẩy mạnh mẽ cho thị trường bất động sản khu vực vùng ven. Các địa phương như Đồng Nai, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu được đánh giá là những khu vực giàu tiềm năng nhờ lợi thế quỹ đất và khả năng kết nối ngày càng hoàn thiện.
Còn ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở tại CBRE Việt Nam, thì cho rằng thị trường đang chứng kiến sự "chấm dứt kỷ nguyên phân lô" đối với đất nền, và phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục giữ vai trò "trục xương sống" của đô thị trong ít nhất 5 năm tới.

Trong khi đó, đại diện Savills Việt Nam nhận định mô hình bất động sản mang thương hiệu (branded residence) đang tăng tốc tại các điểm đến đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Thị trường ghi nhận sự gia tăng của các dự án không chỉ giới hạn ở phân khúc siêu sang mà còn mở rộng đa dạng hơn về phân khúc. Xu hướng này được thúc đẩy bởi sự gia tăng của nhóm khách hàng với giá trị tài sản lớn cùng với niềm tin từ người mua đối với các dự án được bảo chứng về chất lượng, dịch vụ từ các thương hiệu quốc tế.

Các chuyên gia cũng đánh giá bất động sản công nghiệp, logistics và bất động sản gắn với hạ tầng sẽ có nhiều tiềm năng tăng trưởng nhờ sự tham gia sâu hơn của Việt Nam vào chuỗi cung ứng toàn cầu. Đồng thời, quá trình thanh lọc không chỉ tạo áp lực cho doanh nghiệp mà còn buộc các chủ thể tham gia thị trường phải thay đổi tư duy, hướng đến phát triển bền vững, minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

 "Nếu chỉ tập trung phát triển hạ tầng để đẩy giá đất lên cao sẽ là sai lầm. Giá trị bất động sản phải gắn với nhu cầu thực và hiệu quả sử dụng. Đối với các nhà đầu tư và doanh nghiệp, việc nhận diện đúng giá trị thực của tài sản và thích ứng với các tiêu chuẩn mới sẽ là chìa khóa để trụ vững trong chu kỳ tái cấu trúc mới. Trong bối cảnh đó, sự minh bạch và chuyên nghiệp hóa sẽ là yếu tố then chốt để thúc đẩy thị trường phát triển bền vững và ổn định", TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VNREA, nêu quan điểm.