06:00 12/07/2022

Thị trường bất động sản đối mặt với hàng loạt thách thức

Phan Nam -

Thủ tục pháp lý phức tạp, thiếu quỹ đất và nguồn vốn đầu tư, lệch pha cung cầu, giá bán tăng nhanh… đang khiến thị trường nhà ở Việt Nam dù có nguồn cầu rất lớn và có động lực tăng trưởng mạnh song vẫn chưa thể phát triển lành mạnh, bền vững...

Nói về thực trạng trên, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định, thị trường nhà ở trong nước đang và sẽ chứng kiến nhu cầu rất lớn cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh và tỷ lệ dân số vàng. Tuy nhiên, hạn chế lớn nhất của thị trường là thiếu hụt nguồn cung dự án mới. Do đó, cần nhiều giải pháp thiết thực để giải quyết tình trạng này.

CĂN HỘ GIÁ THẤP ĐÃ HOÀN TOÀN BIẾN MẤT

Cụ thể, theo ông Neil MacGregor, quy trình phê duyệt quy hoạch tổng thể cần được sắp xếp hợp lý hơn so với hiện tại. “Năm 2020, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã phê duyệt nhiệm vụ lập Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Tuy nhiên, tiến độ lập quy hoạch thời kỳ 2021-2030 rất chậm khi đến cuối tháng 5 mới có 7/111 quy hoạch được quyết định, phê duyệt. Từ đó, làm ảnh hưởng tiến độ các dự án”, lãnh đạo Savills nhìn nhận. 

Ngoài ra, Luật Đất đai và Luật Xây dựng còn đang chồng chéo, gây nên sự khó khăn trong quá trình xin phê duyệt cho các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Luật Quy hoạch được thông qua từ năm 2017 nhưng quá trình triển khai gặp nhiều khó khăn, vướng mắc do Luật Quy hoạch còn bất cập, có quy định chưa rõ ràng. Bởi vậy, các bộ luật cần được sắp xếp, tổ chức hợp lý và hiệu quả nhằm tránh sự chồng chéo giữa các quy định khác nhau của khung pháp lý. Từ đó, hỗ trợ chính quyền các địa phương trong quá trình phê duyệt dự án và cải thiện tình trạng thiếu quỹ đất phát triển nhà ở.

 
Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam
Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam

Một thị trường không hướng đến người mua cuối cùng thì không thể bền vững. Do đó, cần những giải pháp tăng quỹ đất, đặc biệt cho các dự án bình dân, hỗ trợ người mua có nhu cầu ở thực, cũng như xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch để hạn chế đầu cơ.

Một vấn đề nổi cộm là tình trạng đầu cơ diễn ra ở nhiều địa phương, giá thị trường nhà ở không hướng tới người mua cuối cùng. Điều này sẽ khiến xã hội và nền kinh tế phát triển không lành mạnh trong dài hạn, quỹ đất tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội để phát triển dự án còn ít, dễ bị thao túng, dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản. “Một thị trường không hướng đến người mua cuối cùng thì không thể bền vững. Do đó, cần những giải pháp tăng quỹ đất, đặc biệt cho các dự án bình dân, hỗ trợ người mua có nhu cầu ở thực, cũng như xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch để hạn chế đầu cơ”, ông Neil MacGregor nhấn mạnh.

Các cơ quan quản lý có thẩm quyền cần đưa ra giải pháp tăng quỹ đất sạch để tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng, giải quyết vấn đề thiếu nhà ở, tăng nguồn cung cho phân khúc bình dân đáp ứng nhu cầu thực của người mua nhà để ở. Từ đó kiểm soát nguy cơ dẫn đến bong bóng bất động sản. Đồng thời cần bổ sung quỹ đất khu trung tâm cho phát triển dự án nhà ở và triển khai đúng hạn các dự án hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị. 

Phân tích rõ hơn về thực trạng trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho biết, thị trường bất động sản vẫn chưa phát triển minh bạch, lành mạnh. Điều này biểu hiện rất rõ nét qua tình trạng “lệch pha cung-cầu”. Nguồn cung thiên về phân khúc nhà ở cao cấp, như tại TP.HCM thì nhà ở có giá vừa túi tiền năm 2020 chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở, đến năm 2021 thì không còn loại nhà ở có giá vừa túi tiền (0%) nữa, trong khi 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp.

Tại Hà Nội, thống kê của CBRE cũng cho thấy, phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tới 55% tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm nay. Nguồn cung căn hộ giá thấp từ cuối năm 2021 đã hoàn toàn biến mất.

VẪN CÒN TÌNH TRẠNG "TẠO SÓNG", "THỔI GIÁ"

“Việc khan hiếm nguồn cung đã đẩy giá nhà tăng cao liên tục trong 5 năm qua, vượt quá khả năng thu nhập của đa số người dân. Hơn nữa, môi trường đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa thực sự thông thoáng, công bằng. Có không ít doanh nghiệp bất động sản yếu kém năng lực, thiếu tính chuyên nghiệp đi đôi với tình trạng “đầu nậu”, “cò đất” hoạt động trái pháp luật, “phân lô bán nền” tràn lan gây “sốt ảo” giá đất tại nhiều địa phương gây thiệt hại cho khách hàng, nhà đầu tư, tác động tiêu cực đến sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản”, Horea nhận định.

Thực trạng tình hình trên có nguyên nhân khách quan do dịch Covid-19 hoặc do xung đột địa chính trị hoặc do đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu; nhưng chủ yếu là do các nguyên nhân chủ quan, trước hết là một số “vướng mắc” về “thể chế pháp luật” và công tác “thực thi pháp luật” của một số cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhất là một số cán bộ công chức làm việc trong lĩnh vực đất đai, đầu tư xây dựng có tâm lý “sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ bị vướng rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ” nên chuyển hồ sơ lòng vòng, không dám đề xuất giải quyết.

Trên cơ sở đó, lãnh đạo Horea cho rằng “tháo gỡ vướng mắc” về “thể chế pháp luật” và “thực thi pháp luật” là giải pháp hiệu quả nhất, ít tốn kém nhất và có tính lan tỏa lớn nhất để thị trường bất động sản phát triển minh bạch, công bằng, lành mạnh, ổn định và bền vững.

Ở góc độ quản lý nhà nước, Bộ Xây dựng cũng thừa nhận đang có một số vấn đề đặt ra đối với thị trường nhà ở. Ngoài những vướng mắc nêu trên, bất cập của thị trường còn thể hiện ở việc lập và phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương làm cơ sở triển khai các dự án nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở chậm và chưa đảm bảo yêu cầu theo quy định.

Việc tách thửa, phân lô bán nền tại một số địa phương chưa theo đúng quy định của pháp luật. Từ đó làm ảnh hưởng đến trật tự xây dựng, ảnh hưởng xấu đến bộ mặt đô thị, khu dân cư của các địa phương như: đầu tư xây dựng tự phát, không phù hợp với quy hoạch, không đảm bảo sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo cơ hội đầu cơ, đẩy giá bất động sản lên cao nhằm trục lợi... ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. 

 

Để khắc phục những vướng mắc hiện nay trên thị trường nhà ở, Bộ Xây dựng đã kiến nghị các bộ, ngành liên quan theo chức năng, nhiệm vụ được giao trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) để tạo cơ sở pháp lý đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất; Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng cường hiệu quả quản lý thị trường bất động sản...

Hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản chưa đảm bảo việc quản lý tốt các giao dịch, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản; hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt. Có hiện tượng các sàn giao dịch BĐS câu kết với nhau “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “ thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường…

Để khắc phục những vướng mắc hiện nay trên thị trường nhà ở, Bộ Xây dựng đã kiến nghị các bộ, ngành liên quan theo chức năng, nhiệm vụ được giao trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) để tạo cơ sở pháp lý đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất; Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng cường hiệu quả quản lý thị trường bất động sản.

Ngoài ra, tiếp tục nghiên cứu trình cơ quan có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền các cơ chế, chính sách pháp luật về đầu tư, quy hoạch, xây dựng, đất đai, thuế, tín dụng, kinh doanh bất động sản… để tăng cường quản lý, tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường bất động sản.

Bộ Xây dựng cũng đồng thời đề nghị các địa phương khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, đồng thời thực hiện nghiêm quy định về việc dành 20% quỹ đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo pháp luật về nhà ở.

Tập trung rà soát, tháo gỡ vướng mắc về thủ tục để hoàn thiện thủ tục chuẩn bị đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện các dự án bất động sản, dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đầu tư để tăng nguồn cung về nhà ở, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn.

 Thực hiện công khai minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp…

Liên quan đến giải pháp này, mới đây Chính phủ đã ban hành Nghị định44/2022/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Trong đó quy định rõ trách nhiệm, quyền hạn của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong việc xây dựng, quản lý và khai thác, sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản cũng như kết nối và chia sẻ, công bố thông tin, dữ liệu trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Ví như Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chia sẻ, cung cấp thông tin, dữ liệu về dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản; Bộ Kế hoạch và Đầu tư chia sẻ, cung cấp thông tin, dữ liệu về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản; Bộ Tài chính chia sẻ, cung cấp thông tin, dữ liệu về tình hình phát hành trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản; Sở Xây dựng cung cấp các thông tin, dữ liệu về chứng chỉ môi giới bất động sản đã cấp trong kỳ, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và kết quả thực hiện phát triển nhà ở; các trường hợp phát triển nhà...

Các hình thức khai thác và sử dụng cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản gồm: qua cổng thông tin của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản (http://www.batdongsan.xaydung.gov.vn); cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng; thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản yêu cầu; bằng hợp đồng giữa cơ quan quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản và bên khai thác, sử dụng dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật.

Nhiều chuyên gia nhận định, khi Nghị định 44/2022/NĐ-CP được triển khai (từ 15/8 tới), sẽ hạn chế được tình trạng “bát nháo” trên thị trường bất động sản, giúp hoạt động của thị trường này minh bạch, lành mạnh hơn.