Thị trường bất động sản: Nhà đầu tư ngoại đòi mở cửa hơn!

Nhóm công tác đất đai thuộc Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam đã công bố báo cáo cập nhật tình hình thị trường bất động sản hiện nay, trong đó nhấn mạnh đến việc cần thiết phải mở cửa hơn nữa đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Theo ông Raymond Cheng, đại diện của nhóm này, lĩnh vực bất động sản bao gồm các bất động sản cho mục đích làm nhà ở, văn phòng, khu thương mại và khách sạn đã gặp khó khăn đáng kể trong thời gian gần đây.

Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký trong lĩnh vực bất động sản của Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2011 chỉ đạt 305 triệu USD, một con số rất khiêm tốn so với mức trên 30 tỷ USD năm 2008, gần 10 tỷ USD năm 2009 và khoảng 5 tỷ USD năm 2010.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình hình này, tuy nhiên trong bối cảnh hiện nay, các nhà đầu tư nước ngoài cho rằng các quy định pháp luật cần được nới lỏng.

Việc định giá đất, theo họ, là một bất cập đáng kể hiện nay. Kể từ khi ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, nhiều nhà đầu tư đã gặp khó khăn lớn trong việc hoạch định và thực hiện các dự án đầu tư của mình. Việc thiếu minh bạch và chắc chắn trong quá trình xác định lại giá đất để tính phí sử dụng đất và tiền thuê đất phải trả cho Nhà nước khiến các chủ đầu tư không thể định giá các dự án.

Điều 11 của Nghị định 69 quy định rằng trong một số trường hợp, nếu giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất hoặc cho thuê đất thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo tình hình thị trường bình thường thì sẽ xác định lại giá đất dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

Việc thực hiện quy định này gặp khó khăn dẫn tới sự chậm trễ kéo dài, làm tăng gánh nặng về hành chính và tính không chắc chắn trong quản lý của các chủ đầu tư bất động sản.

Hơn nữa, luật hiện hành không quy định bất kỳ thông số khách quan hoặc một quy trình rõ ràng và minh bạch nào để tính “giá thị trường” mà con số đưa ra lại hoàn toàn thuộc quyền quyết định của các cơ quan có thẩm quyền trong từng trường hợp. Điều này làm nản lòng các chủ đầu tư bất động sản do nó làm cho việc tính toán chi phí của dự án phát triển bất động sản thêm khó xác định và ảnh hưởng trực tiếp đến phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam.

Theo ông Raymond Cheng, các nhà đầu tư nước ngoài đề nghị bỏ hoàn toàn quy định nói trên. “Nếu không thể bỏ toàn bộ quy định, chúng tôi đề nghị quy định một hệ thống các thông số hợp lý để bảo đảm rằng các khoản thanh toán phải thực hiện là hợp lý. Ví dụ, nên xem xét việc quy định rằng giá chỉ được điều chỉnh khi có sai sót lớn trong việc tính toán bảng giá hoặc đặt ra mức sai biệt tối đa theo một tỷ lệ nhất định đối với giá trong bảng giá”, ông đề xuất.

Về chuyển đổi hình thức sử dụng đất, theo quy định tại điều 3.6 của Luật Đầu tư, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam hoặc doanh nghiệp trong nước do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần hoặc sáp nhập.

Quy định nói trên không đề cập đến bất kỳ tỷ lệ nắm giữ cổ phần nào của nhà đầu tư nước ngoài tại doanh nghiệp trong nước, nơi nhà đầu tư nước ngoài đó mua cổ phần. Điều này tạo nên điểm không rõ ràng đối với tình trạng của doanh nghiệp.

Đây được xem là một vấn đề vì theo điều 108 của Luật Đất Đai, quy trình để các công ty trong nước và các công ty do nước ngoài đầu tư để được giao đất là khác nhau.

Cụ thể, doanh nghiệp do nước ngoài đầu tư hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được lựa chọn hình thức thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm; và doanh nghiệp trong nước có quyền chọn hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất của Nhà nước.

Hiện nay, cũng chưa có văn bản quy phạm rõ ràng nào về tình trạng chuyển đổi từ một doanh nghiệp trong nước sang doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Điều này dẫn tới tình huống nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của một doanh nghiệp trong nước, không chắc là doanh nghiệp đó có được chuyển đổi từ doanh nghiệp trong nước sang doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hay không.

Nhóm công tác đất đai đề nghị cần hướng dẫn rõ ràng về tỷ lệ nắm giữ cổ phần là bao nhiêu để một doanh nghiệp trong nước trở thành một doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Bên cạnh đó, cũng cần làm rõ trong trường hợp không thuê đất của Nhà nước, công ty có cần ký hợp đồng thuê đất và sửa đổi hình thức và tình trạng đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ "được Nhà nước giao đất" sang "thuê đất của Nhà nước" hay không và nếu có thì tiến trình thủ tục liên quan sẽ như thế nào.

Việc chuyển nhượng một phần của dự án không phải là dự án phát triển khu đô thị mới cũng là một nội dung vướng mắc từ lâu nhưng chưa được giải quyết.

Theo Nghị định 02/2006/NĐ-CP, các khu đô thị mới cho phép nhà đầu tư cấp một của dự án khu đô thị mới kêu gọi nhà đầu tư cấp hai đầu tư vào các công trình của dự án đó bằng cách chuyển nhượng một phần dự án cho nhà đầu tư cấp hai chỉ khi công trình hạ tầng cơ sở đã được nhà đầu tư cấp một hoàn thành; sau đó nhà đầu tư cấp hai sẽ cam kết thực hiện các công việc còn lại theo kế hoạch của dự án được phê duyệt.

Theo điều 24 của Nghị định 84/2007/NĐ-CP, các tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài hoặc các tổ chức kinh tế 100% vốn nước ngoài được phép nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án có sử dụng đất từ một tổ chức kinh tế trong nước trong một số trường hợp gồm cơ sở hạ tầng của khu chế xuất hoặc khu kinh doanh tập trung, dự án đầu tư tại khu kinh tế hoặc khu công nghệ cao, dự án đầu tư tại khu dân cư nông thôn và dự án đầu tư sản xuất và kinh doanh.

Nghị định 84 cũng quy định rằng việc chuyển nhượng nêu trên được thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, cho đến nay Nghị định 153/2007/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định và hướng dẫn các thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng tại khu công nghiệp từ nhà đầu tư hiện tại cho các nhà đầu tư mới.

Cũng vẫn chưa có khung pháp lý điều chỉnh việc chuyển nhượng một phần dự án quy định tại điều 24 của Nghị định 84 hay nói cách khác, quy định về chuyển nhượng dự án theo điều 24 của Nghị định 84 là không thể thực hiện trong thực tế.

Nhóm công tác đất đai cho rằng đã đến lúc cần quy định chi tiết các nội dung như chuyển nhượng một phần dự án và chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư vào cơ sở hạ tầng của khu chế xuất hoặc khu kinh doanh tập trung, dự án đầu tư tại khu kinh tế hoặc khu công nghệ cao, dự án đầu tư tại khu dân cư nông thôn và dự án đầu tư sản xuất và kinh doanh.