Thị trường bất động sản vẫn chưa phải là “đầu kéo”

Một nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam mới đây cho thấy, đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP giai đoạn 2019 - 2021 khoảng 14%. Thị trường bất động sản có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường. Khi nhu cầu sử dụng cuối cùng của ngành bất động sản tăng 1.000 tỷ đồng sẽ kích thích giá trị sản xuất của các ngành còn lại là 772 tỷ đồng và lan tỏa tới giá trị tăng thêm là 191 tỷ đồng.

NHÓM NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN GIẢM 10% THÌ GDP GIẢM GẦN 1,25%

“Trường hợp giá trị sản xuất của nhóm ngành bất động sản thay đổi giảm 10% thì GDP sẽ giảm 1,247%; ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chịu ảnh hưởng mạnh nhất, giảm tới 0,861%. Tiếp theo đó là các ngành nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản (giảm 0,366%); du lịch (giảm 0,352%); dịch vụ khác (giảm 0,348%)…”, báo cáo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản chỉ rõ.

Thực tế cũng đã chứng minh, khi thị trường bất động sản phát triển sẽ giải quyết việc làm cho hàng ngàn lao động, thúc đẩy các ngành sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, kiến trúc, các đơn vị thi công xây dựng phát triển; thị trường này phát triển còn mở rộng thị phần cho vay của các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng và giúp quay nhanh vòng vốn cho vay, tạo ra lợi nhuận lớn để tái đầu tư mở rộng quy mô kinh doanh; doanh nghiệp bất động sản có lãi sẽ giúp Nhà nước tăng thêm nguồn vốn vào ngân sách thông qua việc điều tiết thu thuế…

Còn khi thị trường bất động sản đóng băng hay đổ vỡ sẽ gây ra hệ lụy tiêu cực. Đó là nguồn vốn bị chôn vào đất, không quay vòng, dẫn đến nguy cơ thua lỗ không chỉ cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà cho cả các ngân hàng thương mại; công nhân bị mất việc làm. Các ngành sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, kiến trúc, các đơn vị thi công xây dựng… bị đình trệ. Nguy cơ doanh nghiệp mất khả năng chi trả vốn và lãi vay sẽ làm tê liệt hoạt động của hệ thống ngân hàng, ảnh hưởng tiêu cực đến sự ổn định phát triển của nền kinh tế.

Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng với vai trò là “chim báo bão”, khi thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng, nền kinh tế cũng có nguy cơ rơi vào khủng hoảng. Ngược lại, khi lĩnh vực này phục hồi, chính là dấu hiệu phục hồi và tăng trưởng nền kinh tế như kinh nghiệm từ Mỹ và Thái Lan. Ở Việt Nam hiện nay, do những tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản đang phải đối diện với nhiều khó khăn, nếu không được hỗ trợ kịp thời, không có sự điều tiết và quản lý khoa học, sẽ dẫn tới sự đổ vỡ dây chuyền và có thể để lại những hệ lụy xấu cho cả nền kinh tế.

Cụ thể, thời gian gần đây, bên cạnh tác động của Covid-19 thì do vướng mắc pháp lý, đa số dự án đã bị đình trệ. Doanh nghiệp không chỉ bị chôn vốn mà còn phải chịu phát sinh nhiều chi phí cả về thời gian và tiền bạc. 

“Nếu xét về thủ tục hành chính thì một dự án theo tính toán của chúng tôi, phải có 36 con dấu mới hoàn thành. Thậm chí là lên đến 120 con dấu nếu tính cả những quy định không chính thức. Có thể nói, thủ tục hành chính về bất động sản vô cùng phức tạp. Nhưng các thủ tục pháp lý lại càng phức tạp hơn, chúng tôi thường gọi là “ma trận”. Với Luật Đất đai, sự ra đời của Nghị định 30 không cho phép chuyển đổi các loại đất khác sang đất ở đang khiến lượng lớn dự án bị ách tắc (hiện có khoảng 400 dự án tại Hà Nội, TP.HCM đang vướng) gây khó khăn, cản trở doanh nghiệp”, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest phân tích.

KHỦNG HOẢNG THIẾU SẢN PHẨM DO "VƯỚNG" PHÁP LÝ

Trên thực tế, hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến bất động sản đang còn nhiều chồng chéo, mâu thuẫn; thủ tục cấp phép rườm rà; cơ chế, chính sách cho phát triển nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ chưa phù hợp; quy định về phát triển, giao dịch sản phẩm condotel chưa rõ ràng; không ít đơn vị thực thi pháp luật hiện vẫn chưa hiểu rõ, chưa nắm được việc nên làm và việc không nên làm. Vì vậy, hầu như không ai dám ký, khiến hàng loạt dự án bị chững lại… Từ đó tạo nên khủng hoảng cho thị trường bất động sản trong thời gian gần đây, thể hiện ở sức mua bất động sản nhà ở rất mạnh nhưng không có hàng để bán. 

Nguồn cung khan hiếm do hàng loạt dự án bị “đóng băng”, kéo theo hệ lụy là đẩy giá nhà đất lên cao. Người dân, nhất là những người có thu nhập trung bình trở xuống càng khó có cơ hội sở hữu nhà ở. Còn doanh nghiệp thì khốn đốn vì chi phí vốn đội lên nhiều lần, lãi vay ngân hàng tăng và đặc biệt là bị mất cơ hội kinh doanh.

Liên quan đến thực trạng này, mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã  có văn bản gửi Ủy ban Nhân dân và Sở Xây dựng TP.HCM báo cáo tổng hợp kiến nghị của 57 doanh nghiệp đề nghị xem xét tháo gỡ “vướng mắc” cho 64 dự án bất động sản nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội. Tiếp đó, đơn vị này lại có báo cáo (bổ sung) các kiến nghị của 29 doanh nghiệp bất động sản đề nghị xem xét tháo gỡ “vướng mắc” về pháp lý hoặc về thủ tục đầu tư xây dựng của 38 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư. 

Trong đó, đơn cử như dự án Richmond City tại  quận Bình Thạnh của Công ty Cơ khí và Xây dựng Bình Triệu (đã được công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư theo Luật Nhà ở, đã được phê duyệt tổng mặt bằng - phương án kiến trúc công trình tỷ lệ 1/500, đã có quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất) đã nhiều lần trình duyệt giá đất nhưng vẫn chưa được phê duyệt. Doanh nghiệp đã chủ động ứng nộp trước 50% số tiền (168 tỷ đồng); Dự án đã hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng năm 2021, đang xác định nghĩa vụ tài chính lần đầu nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành do đang rà soát pháp lý. 

Hay dự án Khu dân cư và Thương mại hỗn hợp Khải Vy tại quận 7 của CTCP Bất động sản Khải Thịnh đã được công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, phê duyệt quy hoạch 1/500 và được giao, đã có giấy phép xây dựng; đang hoàn thiện phần chung cư. Dự án có quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất từ năm 2019 nhưng đến nay vẫn chưa được xử lý trình hồ sơ phê duyệt giá đất, mặc dù công ty đã rất nhiều lần có văn bản kiến nghị. 

Tương tự, Công ty TNHH AA VinaCapital, chủ đầu tư dự án tại Lô đất C7A-01 (quận 7) đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, đã thực hiện các nghĩa vụ tài chính, đã hoàn thành 90% các thủ tục liên quan, chỉ chờ khâu cuối cùng là cấp phép xây dựng để có thể tiến hành đầu tư xây dựng ngay. Tuy nhiên đến nay, công ty vẫn không thể triển khai thi công do các vướng mắc về thủ tục điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư dự án tại Sở Kế hoạch và Đầu tư, kéo dài từ tháng 2/2020 đến nay vẫn chưa hoàn tất…

Thực tế trên cũng cho thấy, thị trường bất động sản liên quan mật thiết đến quá trình đô thị hóa nhưng lại chưa phát huy được hết vai trò và tiềm năng vốn có. Từ đó khiến cho mức độ đô thị hóa ở Việt Nam còn tương đối thấp so với các nước trong khu vực. Quá trình đô thị hóa cũng còn nhiều bất cập: chưa tạo ra sự thay đổi thực sự về chất lượng sống của cư dân đô thị; tình trạng phát triển đô thị tràn lan, thiếu quy hoạch bài bản, nhiều khu đô thị chậm triển khai hoặc bỏ hoang… gây lãng phí tài nguyên đất đai và làm xấu bộ mặt đô thị.

“Thị trường bất động sản đang bị ách tắc, bị sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở và do “độ trễ” nên sẽ còn tiếp tục tác động tiêu cực trong những năm tới”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đánh giá.

KHÔNG ĐỂ XẢY RA TÌNH TRẠNG "SỐT" GIÁ VÀ BONG BÓNG

Bộ Xây dựng cũng thừa nhận thị trường này còn nhiều vấn đề bất cập. Đó là việc lập và phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương làm cơ sở triển khai các dự án nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở còn chậm và chưa đảm bảo yêu cầu theo quy định; hiện, thị trường thiếu nguồn cung. Ngoài ra, hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương có biểu hiện bất thường, đấu giá cao rồi bỏ cọc có tác động tiêu cực đến thị trường. 

Vấn đề phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu bất động sản trong thời gian gần đây chưa tuân thủ quy định của pháp luật, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường. Việc tách thửa, phân lô bán nền tại một số địa phương chưa theo đúng quy định của pháp luật tác động xấu đến bộ mặt đô thị, khu dân cư của các địa phương, như: đầu tư xây dựng tự phát, không phù hợp với quy hoạch, không đảm bảo sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo cơ hội đầu cơ, đẩy giá bất động sản lên cao nhằm trục lợi... 

Bên cạnh đó, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản chưa đảm bảo việc quản lý tốt các giao dịch, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản; hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới chưa được kiểm soát tốt. Có hiện tượng các sàn cấu kết với nhau “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường…

Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đúng tiềm năng, Bộ Xây dựng đề nghị các bộ, ngành liên quan tiếp tục nghiên cứu trình cơ quan có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền các cơ chế, chính sách pháp luật về đầu tư, quy hoạch, xây dựng, đất đai, thuế, tín dụng, kinh doanh bất động sản… để tăng cường quản lý, tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường bất động sản; nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất (pháp luật về đấu giá, pháp luật về đất đai, pháp luật về quản lý thuế) bảo đảm thống nhất và phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương…

Bộ Xây dựng cũng yêu cầu các địa phương khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Đồng thời tập trung rà soát, tháo gỡ vướng mắc về thủ tục để hoàn thiện thủ tục chuẩn bị đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện các dự án bất động sản, dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đầu tư nhằm tăng nguồn cung về nhà ở, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn.

Theo dõi nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng bất động sản trên địa bàn. Chỉ đạo giải quyết khó khăn, vướng mắc và đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người dân trong các dự án nhà ở, khu đô thị mới đã đủ điều kiện, tránh tình trạng thắc mắc, khiếu kiện kéo dài…