Nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản đang ở giai đoạn khó khăn nhất vì không có dự án, tìm kiếm dự án vô cùng khó bởi vướng mắc về cơ chế, chính sách. Vì vậy, vấn đề mà các doanh nghiệp bất động sản đang quan tâm nhất hiện nay chính là hành lang pháp lý...

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, nhấn mạnh điều này khi nhìn nhận về thị trường và những khó khăn của doanh nghiệp đầu tư bất động sản, cũng như các nhà thầu tại tọa đàm chuyên đề về “Nhận diện chân thực vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế” do Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy tổ chức.

DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN “ĐÓI” DỰ ÁN?

Theo nhận định của các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam mới hình thành và ngày càng rõ nét hơn trong khoảng 15-17 năm nay. Nếu ở thời điểm những năm 2005-2010, thị trường bất động sản bắt đầu ra đời, nhà nhà, người người làm bất động sản thì đến nay, với sự sàng lọc của thị trường, các nhà đầu tư bất động sản và cả người mua cũng dần chuyên nghiệp hơn, hiểu rõ các thủ tục, hợp đồng chặt chẽ…

Thị trường bất động sản phát triển kéo theo một loạt các ngành khác trong nền kinh tế, từ sản xuất vật liệu xây dựng đến kinh doanh thương mại, dịch vụ du lịch,... đóng góp lớn cho GDP cả nước. Theo thống kê của Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, ngành xây dựng đóng góp khoảng 16% GDP cả nước, trong đó, liên quan đến bất động sản là khoảng 8- 9%. Bất động sản tạo công ăn việc làm, thúc đẩy sự phát triển của ngành xây dựng rất rõ nét và có liên quan chặt chẽ với nhau.

Dưới góc độ của Hiệp hội Nhà thầu xây dựng, ông Hiệp phân tích: nếu bất động sản phát triển đúng mức, ngành xây dựng sẽ có thuận lợi rất lớn và đảm bảo sự phát triển. Tuy nhiên, dưới góc độ doanh nghiệp đầu tư bất động sản, trong 2 năm gần đây, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn. Chưa bao giờ doanh nghiệp đầu tư bất động sản khó khăn như hiện nay.

Thứ nhất là thủ tục pháp lý. Hành lang pháp lý của bất động sản liên quan tới khoảng 12 luật. Trong hệ thống pháp luật, các thủ tục pháp lý do các bộ chuyên ngành soạn thảo nên có sự đan xen, chồng chéo,... vì vậy các cơ quan hành pháp khó xử lý. Điều này dẫn đến việc các dự án bị chậm lại, có những dự án dừng cả chục năm, chi phí vô hình cho các doanh nghiệp bất động sản là rất lớn.

Những quy định, thủ tục này đã được kiến nghị và được cơ quan quản lý nhà nước cũng như Chính phủ ghi nhận cần tháo gỡ. Tuy nhiên, việc tháo gỡ sẽ cần có thời gian và chắc chắn trong giai đoạn hiện tại là khó khăn.

Thứ hai, ngoài các thủ tục pháp lý, gần đây Việt Nam có chủ trương siết chặt tín dụng bất động sản với cả người mua và người bán. Khi tín dụng siết chặt lại, trái phiếu cũng được quản lý chặt chẽ, các doanh nghiệp bất động sản sẽ không có nguồn cung về tài chính. Do bất động sản ở Việt Nam còn có xu thế bán nhà hình thành trong tương lai, nên vừa làm vừa thu gom vốn của người mua. Đây là một rào cản mà nếu không cẩn thận, bất động sản sẽ đổ vỡ.

Thứ ba, cùng với tác động của đại dịch Covid-19, thị trường vừa chứng kiến 2 đợt “bão giá” vật liệu xây dựng. Đơn cử như riêng giá sắt thép trong quý 2 đã tăng khoảng 7% so với quý 1/2022. Hơn nữa, các doanh nghiệp xây dựng, các nhà thầu đều đang thiếu và rất khó tìm kiếm công nhân. Nếu như trước đây giá một m2 xây dựng cơ bản với nhà thấp tầng chỉ 4 triệu đồng thì nay để nhận thầu, các doanh nghiệp phải nhận 6 triệu đồng/m2, tăng 150%.

Hiện, chúng ta mới chỉ nhìn nhận một chiều giá bất động sản tăng và dường như các doanh nghiệp đang thu lợi, nhưng nguyên nhân tăng do đâu lại chưa phân tích rõ. Do đó, cần phải có những đánh giá chính xác về thị trường bất động sản và trên cơ sở đó có đánh giá chung.

Về mặt tổng thể, các doanh nghiệp bất động sản đang ở giai đoạn khó khăn nhất vì không có dự án, kiếm dự án vô cùng khó. Với doanh nghiệp, ở đâu có dự án là chúng tôi tìm đến nhưng ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh gần như không có cơ hội nào. Do đó, doanh nghiệp phải đi tìm kiếm dự án ở các tỉnh xa, thậm chí đã lên cả vùng biên giới nhưng cũng không dễ vì vướng các thủ tục pháp lý.

Các nhà thầu xây dựng cũng chịu ảnh hưởng nặng nề từ những khó khăn của thị trường bất động sản. Theo như phản ánh của các doanh nghiệp xây dựng, nếu cứ kéo dài tình trạng như hiện nay, thì 5 năm nữa sẽ có rất nhiều nhà thầu không thể tồn tại, lãnh đạo Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam phân tích.

THÁO GỠ NHỮNG “ĐIỂM NGHẼN” PHÁP LÝ

Ở góc độ doanh nghiệp bất động sản du lịch, ông Lưu Quốc Yên, Giám đốc Chiến lược Tập đoàn CEO, cho rằng tác động của đại dịch Covid-19 đã ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động kinh doanh của lĩnh vực này. Bên cạnh đó, yếu tố tác động lớn tới các doanh nghiệp còn nằm ở vấn đề hành lang pháp lý chưa đầy đủ, làm hạn chế hoạt động của bất động sản du lịch. Vì vậy, cần hoàn thiện hành lang pháp lý cho bất động sản du lịch để thị trường này phát huy đúng vai trò, góp phần thúc đẩy đất nước phát triển.

Với Luật Đất đai, cần xem xét có hướng điều chỉnh nhanh nhất để xác định rõ các loại đất. Cùng với đó, Luật Kinh doanh bất động cũng cần sửa đổi theo hướng tạo điều kiện cho các hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch được trao đổi, mua bán một cách chính thống…

Về xây dựng những dự án nhà ở xã hội hay cải tạo tập thể cũ, đáp ứng nguồn cầu lớn tại thị trường là vấn đề mà doanh nghiệp rất quan tâm, mong muốn được tham gia, nhưng làm thế nào để tiếp cận được thông tin và có cơ hội được xây dựng, cải tạo các dự án thuộc phân khúc này thì doanh nghiệp không tự giải đáp được. Do đó, việc công khai minh bạch thông tin các dự án đó là rất cần thiết.

Ông Hiệp cũng kiến nghị cần sự vào cuộc một cách quyết liệt của các cơ quan chính quyền địa phương; đồng thời có trách nhiệm với các doanh nghiệp. Đơn cử như việc không giải phóng mặt bằng dự án được có phần trách nhiệm của các cấp chính quyền địa phương chưa vào cuộc một cách quyết liệt, đặc biệt là những tỉnh thu nộp đủ ngân sách, cân đối được ngân sách thu chi... Do đó, cần có cơ chế thật rõ ràng, xem xét nguyên nhân vì đâu các dự án không thể tiến triển. Thực tế có những doanh nghiệp, những dự án chờ đợi 7-10 năm, không chỉ gây lãng phí tài nguyên đất đai, nguồn lực của doanh nghiệp mà còn làm hạn chế nguồn cung.

Nếu những vấn đề này được xử lý, các chuyên gia cũng như doanh nghiệp cho rằng thị trường bất động sản sẽ được cải thiện rõ ràng. Riêng khó khăn về pháp lý, nếu không được tháo gỡ thì các dự án đầu tư cũng như kinh doanh sẽ phải tạm dừng. Trong giai đoạn này, giới doanh nghiệp bất động sản mong muốn nhà nước có cơ chế chính sách phù hợp để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển và là điểm cốt yếu giúp cho phục hồi kinh tế giai đoạn hậu Covid-19.