Nhìn chung, thị trường nhà ở tại TP.HCM năm 2022 đã phục hồi nhẹ sau khoảng thời gian tạm dừng năm 2021 do dịch bệnh Covid-19 bùng phát. Tuy nhiên, trong những tháng cuối năm 2022, Chính phủ đã thực hiện rà soát phát hành trái phiếu cùng chính sách kiểm soát tín dụng thắt chặt phần nào tạo nên tâm lý dè chừng của người mua và chủ đầu tư.

CĂN HỘ TRUNG CẤP: NHU CẦU VẪN LỚN

Theo báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường căn hộ tại TP.HCM trong năm 2022 ghi nhận tổng cộng 17.028 căn chào bán, tăng 87% so với năm 2021.

Tuy nhiên, trong quý cuối cùng của năm 2022, doanh số bán mới đạt 983 căn (giảm 76% so với quý trước) trên tổng số gần 1.100 căn hộ được mở bán mới (giảm đến 74% so với lượng mở bán mới quý trước), và chỉ chiếm 6,5% tổng nguồn cung cả năm 2022.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và vướng mắc pháp lý đã tạo áp lực lên thị trường. Do đó, cả người mua và nhà đầu tư đều có xu hướng chờ xem chính sách mới của năm 2023 trước khi đưa quyết định.

Giá bán sơ cấp trung bình quý 4/2022 tăng 21% so với quý trước, đạt khoảng 3.400 USD/m2 (tương đương 81 triệu đồng/m2). Sự gia tăng này chủ yếu nhờ các đợt mở bán mới từ các dự án siêu sang, hạng sang và cao cấp như The Opusk Residence Thủ Thiêm (Metropole Thủ Thiêm giai đoạn 4), De La Sol và Zeit River Thủ Thiêm…

Ngoài ra, các yếu tố sức khỏe bắt đầu được chú trọng trong thiết kế ý tưởng dự án và căn hộ với nhiều không gian xanh, mặt thoáng, và công nghệ hiện đại giúp nâng cao tiêu chuẩn môi trường sống.

Về chính sách thanh toán, với tình hình thắt chặt tín dụng, nhiều chính sách thanh toán nhắm đến tệp khách hàng có tiền mặt trong tay được đưa ra, chủ yếu ưu tiên thanh toán nhanh với chiết khấu cao và nhiều ưu đãi.

Khu Đông và khu Tây tiếp tục đóng góp chính yếu vào nguồn cung mới nhờ vào những cải thiện hạ tầng hiện hữu và những dự án hạ tầng sắp tới.

Các chủ đầu tư đưa ra chính sách thanh toán linh hoạt tại thời điểm kiểm soát tín dụng cùng với các chương trình ưu đãi, chiết khấu để giữ vững doanh số. Các chính sách thanh toán nhanh và mức chiết khấu cao đang dần được áp dụng rộng rãi.

Với phương thức thanh toán nhanh, người mua có thể nhận mức chiết khấu từ 3% - 16%; Ân hạn nợ gốc và miễn lãi suất từ 12 – 36 tháng khi vay ngân hàng; Gói quà tặng nội thất, cam kết cho thuê lại hoặc chiết khấu thẳng vào giá trị căn hộ.

Nhu cầu vẫn lớn đối với các căn hộ trung cấp, người mua ưa chuộng các sản phẩm chăm sóc sức khỏe và có lịch thanh toán linh hoạt. Đầu tư dài hạn là chiến lược thích hợp trong giai đoạn này.

GIÁ NHÀ LIỀN THỔ GIẢM NHẸ

Về thị trường nhà liền thổ TP.HCM, trong năm 2022, nguồn cung mới đạt 1.200 căn, tăng 12% theo năm do thị trường phục hồi so với năm 2021 trầm lắng bởi Covid-19. Trong khi đó, lượng căn bán giảm 3% do tâm lý thị trường chững lại và người mua do dự trong bối cảnh bất định.

Theo dữ liệu của Cushman & Wakefield, giá bán sơ cấp giảm nhẹ 0,2% theo quý do một số dự án đưa ra chính sách chiết khấu, nhưng giá vẫn tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước vì nguồn cung chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp ở các vị trí đắc địa.

Trong năm 2023, do quỹ đất phát triển hạn chế, và khó khăn trong việc huy động nguồn vốn, nguồn cung mới dự kiến sẽ thấp hơn 900 căn, giảm 27% so với năm 2022.

So với những dự án trước, hầu hết các dự án mới đều có nhiều tiện ích hơn với cơ sở hạ tầng ngoại khu và nội khu hoàn thiện, với xu hướng lấy cảm hứng thiết kế lịch sử - văn hóa- nghệ thuật, góp phần nâng cao giá trị dự án. Có thể thấy, các dự án được xây dựng với kỳ vọng nhà không chỉ là nơi để ở, mà còn là một chốn nghỉ dưỡng cuối tuần giữa khung cảnh sông nước và môi trường thiên nhiên trong lành.

Nhìn chung, về phía chủ đầu tư, các dự án tập trung hoàn thiện các tiện ích, hướng tới tạo dựng cộng đồng, với nguồn cung mới tiếp tục dịch chuyển tới các khu vực ngoài trung tâm.

Về phía khách hàng, thị trường đang hướng tới nhu cầu mua ở thực, thay vì mua đầu tư như trước. Các dự án có pháp lý rõ ràng, có tiến độ thanh toán linh hoạt trong bối cảnh khó khăn về nguồn vốn, sẽ thu hút được khách hàng.