Thị trường sẽ không còn chỗ cho đầu tư ngắn hạn

Thưa ông, nhiều ý kiến cho rằng 2025 – 2026 là giai đoạn thị trường nhà ở bùng nổ về nguồn cung khi hàng loạt cơ chế, chính sách mới “ngấm” vào cuộc sống. Ông đánh giá thế nào về nhận xét này?

Giai đoạn 2025 - 2026 là thời điểm thị trường chứng kiến làn sóng tái khởi động của nhiều dự án bị đình trệ kéo dài. Không ít dự án đã được phê duyệt chủ trương đầu tư từ hơn một thập kỷ trước nhưng "đóng băng" vì vướng mắc pháp lý chồng chéo, nay mới có điều kiện triển khai khi các quy định mới được áp dụng đồng bộ.

Song song với việc tái khởi động các dự án cũ, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đang chủ động đón đầu đà phục hồi của thị trường bằng việc đẩy mạnh nghiên cứu, khởi công và triển khai các dự án mới, đặc biệt là các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt.

Thống kê của VARS cho thấy sơ bộ năm 2025, thị trường nhà ở ghi nhận khoảng 128 nghìn sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025 và tăng 88% so với cả năm 2024. Nguồn cung vẫn đang trong xu hướng tăng mạnh với hàng loạt dự án ra mắt và có kế hoạch mở bán trong năm 2026.

Nguồn cung tăng có đồng nghĩa với việc cạnh tranh mạnh, thưa ông?

Việc các dự án cũ đồng loạt được tái khởi động cùng với nguồn cung mới liên tục được bổ sung là tín hiệu tích cực, nhưng đồng thời sẽ buộc các chủ đầu tư phải bước vào cuộc đua cạnh tranh khốc liệt hơn, không chỉ về tiến độ triển khai, chính sách bán hàng mà còn cả chất lượng sản phẩm và uy tín thương hiệu nhằm thu hút người mua. Đặc biệt là khi lãi suất tín dụng đang có xu hướng tăng cao.

Có thể thấy phần lớn nguồn cung trong năm 2025 vừa qua và năm 2026 chủ yếu đến từ các doanh nghiệp lớn. Đây là hệ quả tất yếu của quá trình thanh lọc thị trường trong những năm khó khăn trước đó. Khi dòng vốn bị siết chặt và pháp lý trở thành rào cản lớn, chỉ những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, quỹ đất sạch và năng lực triển khai thực sự mới có thể trụ lại và chuẩn bị cho giai đoạn phục hồi.

Trên thực tế, các chủ đầu tư quy mô lớn hiện đang nắm lợi thế rõ rệt cả về vốn, kinh nghiệm triển khai dự án lẫn uy tín thương hiệu. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa vẫn đang gặp khó trong việc xử lý nghĩa vụ tài chính cũ, hoàn thiện pháp lý dự án và tiếp cận nguồn vốn mới. Chính sự chênh lệch này sẽ khiến cuộc cạnh tranh bán hàng năm 2026 không chỉ là cuộc đua giữa các "ông lớn", mà còn là phép thử khắc nghiệt đối với các doanh nghiệp yếu thế hơn. Cuộc cạnh tranh bán hàng trong năm 2026 không còn đơn thuần là câu chuyện ai tung ra nhiều sản phẩm hơn, mà trở thành cuộc đua về khả năng hiểu thị trường và bán đúng sản phẩm mà thị trường cần.

Chưa kể, sau những biến động vừa qua, tâm lý người mua đã thay đổi đáng kể. Người mua ngày càng thận trọng, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế và giá trị sử dụng phù hợp, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước. Rõ ràng, cuộc cạnh tranh bán hàng trong năm 2026 sẽ là phép thử khắc nghiệt đối với năng lực thực của các chủ đầu tư. 

Như vậy, liệu giá nhà sẽ giảm theo kỳ vọng của đại đa số người dân đô thị? 

Khi nguồn cung gia tăng và các chủ đầu tư buộc phải cạnh tranh quyết liệt hơn để bán hàng, kỳ vọng về việc giá nhà giảm là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, bức tranh giá bất động sản trong năm 2026 sẽ phức tạp hơn nhiều so với kỳ vọng của thị trường. Ngoài ra, đang có nhiều yếu tố tác động, khiến chi phí đầu vào của dự án tăng cao (bao gồm giá đất, giá vật liệu, giá nhân công). Do đó, nhìn chung, giá bất động sản khó giảm nhưng giá trị thực sẽ quyết định thanh khoản.

Nhìn lại giai đoạn trước đây, ngay khi lãi suất tăng cao, thị trường lập tức lâm vào tình trạng đình trệ. Nhiều người lo ngại tình trạng đó sẽ tái diễn trong năm 2026 khi lãi suất đang có xu hướng tăng cao. Ông có nhận định gì về điều này?

Với đặc thù sử dụng đòn bẩy nợ vay lớn, bất động sản là kênh đầu tư bị ảnh hưởng trực tiếp và sâu sắc nhất do biến động lãi suất. Khi lãi suất thấp, dòng tiền “rẻ” tạo điều kiện cho “đầu cơ” lan rộng, còn khi lãi suất cao, dòng tiền “khó” có thể khiến thị trường lâm vào nguy cơ đình trệ…

Trong quá khứ, thị trường Việt Nam từng trải qua chu kỳ suy giảm mạnh giai đoạn 2011-2013, khi lãi suất cho vay vượt ngưỡng 18-20%/năm, nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư phải bán tháo tài sản để cắt lỗ, khiến thị trường “đóng băng” kéo dài, giá nhà đất ở nhiều khu vực giảm 30-40%, ngay cả khu vực trung tâm. Một phần nguyên nhân đến từ tâm lý đầu tư dựa vào vốn vay ngắn hạn, trong khi dự án và tài sản bất động sản có chu kỳ đầu tư dài. Khi chi phí vốn tăng đột ngột, dòng tiền bị đứt gãy, rủi ro mất thanh khoản gần như không thể tránh khỏi. 

Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường đang được các cấp, các ngành theo sát, “chuẩn mực” và “kỷ cương” đang trở thành yêu cầu sống còn, thì việc siết đầu cơ và hướng thị trường trở lại nhu cầu thực thông qua hàng loạt biện pháp, trong đó có chính sách tín dụng được xem là yếu tố then chốt để thị trường bất động sản Việt Nam có thể bước vào một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn. 

Với việc tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt hơn (lãi suất tăng nhưng không tăng đột biến như trước), từ 2026 và các năm tiếp theo, thị trường sẽ tự động sàng lọc các dòng vốn ngắn hạn và không còn là “sân chơi” cho những chủ đầu tư không có tiềm lực, những người đầu cơ theo tâm lý đám đông. Sự thanh lọc này sẽ là động lực và là nền tảng để thị trường bất động sản bước sang chu kỳ tăng trưởng mới - phát triển lành mạnh và thực chất hơn. 

Sự phát triển đó sẽ diễn ra đồng đều ở tất cả các phân khúc nhà ở chứ, thưa ông?

Thị trường nhà ở sẽ có thêm nguồn cung mới từ các dự án quy mô lớn đang triển khai và có kế hoạch mở bán. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt nguồn cung và thanh khoản thị trường. Phân khúc đất nền, nhà ở riêng lẻ tại các tỉnh thành có kinh tế phát triển và hạ tầng đang triển khai thực tế cũng được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng. Phân khúc nhà ở xã hội ghi nhận nguồn cung gia tăng mạnh mẽ với sự tham gia của các chủ đầu tư lớn. 

Nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao với nhu cầu đầu tư tiếp tục gia tăng, nhu cầu nhà ở thực lớn và quá trình đô thị hóa nhanh chóng. Giao dịch tiếp tục tăng tỷ lệ thuận với nguồn cung nhưng tính chọn lọc cao hơn, tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng kết nối và chủ đầu tư uy tín. Trong bối cảnh nguồn cung từ các đô thị vệ tinh gia tăng mạnh mẽ, thì cơ sở hạ tầng và tiện ích đô thị (giao thông, bệnh viện, trường học, khu thể thao…) đóng vai trò then chốt trong việc ra quyết định đầu tư

Như ông đã đề cập ở trên, năm 2026, thị trường sẽ bước sang một chu kỳ mới - lành mạnh và thực chất, cụ thể là thế nào, thưa ông? 

Mặc dù vẫn còn thách thức hiện hữu, từ cơ cấu nguồn cung thiên về phân khúc giá cao, áp lực chi phí đầu vào, đến sự phụ thuộc lớn vào tín dụng… song tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn rất lớn.

Bước sang năm 2026, thị trường  đứng trước nhiều cơ hội khi mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số được đặt ra, dòng vốn tiếp tục được duy trì với chính sách tiền tệ linh hoạt, các mô hình đô thị mới như đô thị nén, đô thị gắn với giao thông (TOD) được ưu tiên phát triển. 

Đặc biệt, hàng loạt định hướng và công cụ quản lý mới cũng đang từng bước được hình thành và hoàn thiện như việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, xây dựng và hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai, tiến tới gắn mã định danh điện tử với từng sản phẩm bất động sản. 

Những bước đi này không chỉ nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, mà còn tạo nền tảng cho một thị trường vận hành chuẩn chỉ, minh bạch và bền vững hơn trong dài hạn. Điều đó cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, đòi hỏi các chủ thể tham gia thị trường phải nâng cao tính minh bạch, năng lực quản trị và trách nhiệm xã hội, tuân thủ nghiêm ngặt khung khổ pháp lý, kỷ cương thị trường trong một hệ sinh thái được quản trị bằng dữ liệu và công nghệ số…

Nội dung đầy đủ bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 7+8-2026 phát hành ngày 16-23/02/2026. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

Link: https://premium.vneconomy.vn/dat-mua/an-pham/tap-chi-kinh-te-viet-nam-so-78-xuan-binh-ngo.html