Chia sẻ với báo chí, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Hà Nội, cho rằng thị trường văn phòng năm 2024 đã có sức bật tốt vào nửa cuối năm. Vì vậy, sang năm 2025, thị trường được kỳ vọng  sẽ tiếp tục giữ nhịp tăng trưởng về cả nguồn cung lẫn nguồn cầu; nhưng, các chủ đầu tư cần lưu ý đưa ra nguồn cung chất lượng, và chính sách cho thuê hấp dẫn để níu chân khách thuê, trước sự thay đổi nhanh chóng về nhu cầu như hiện nay.

Nhận định của bà về xu hướng thị trường văn phòng trong năm 2025?

Thực tế trong năm 2024, một loạt các công ty đã đồng ý di dời, mở rộng diện tích hiện có, hay mở mới các văn phòng. Điều này có thể giúp nguồn cầu của thị trường năm 2025 thêm nổi bật. Do đó, mức hấp thụ diện tích trống của thị trường văn phòng năm 2025 sẽ cao hơn năm 2024.

Ngoài ra, năm 2025, thị trường dự báo cũng có thêm nguồn nhiều cung mới. Đây là một trong những lợi thế cho khách thuê, đồng thời làm tăng thêm sức nóng cạnh tranh đối với chủ đầu tư về giá thuê, chất lượng tòa nhà, ưu đãi chào thuê khác để thu hút được khách thuê. Tuy nhiên, lưu ý rằng lượng cung mới dồi dào có thể kéo tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường xuống thấp.

Diễn biến nhu cầu lựa chọn văn phòng của khách thuê ra sao? Có gì khác biệt so với những năm trước, thưa bà?

Vào cuối năm 2024, Savills tiến hành khảo sát gần 500 doanh nghiệp là khách thuê tại các văn phòng hạng A và hạng B, nhằm mục đích tìm hiểu rõ hơn  nguồn cầu của thị trường văn phòng trong năm 2025-2026. Kết quả của cuộc khảo sát mang tới những thông tin thú vị về sự chuyển dịch liên tục đối với nhu cầu văn phòng của khách thuê.

Đầu tiên là vị trí văn phòng được lựa chọn. Nếu trước kia nguồn cầu chủ yếu dành cho khu vực Hoàn Kiếm, thì hiện nay vị trí được ưu tiên đầu tiên là Ba Đình và thứ hai là Cầu Giấy. Tỷ lệ khách thuê quan tâm đến khu vực Hoàn Kiếm ghi nhận sụt giảm từ 45% trong những năm 2021-2022 xuống khoảng 25% vào năm 2024. 

Thêm vào đó, khách thuê đã mở rộng phương án tìm kiếm, thay vì chỉ tập trung vào một khu vực như trước kia, hầu hết khách thuê đều quan tâm đến ít nhất 2 khu vực khác nhau, có thể là Hoàn Kiếm, Ba Đình hoặc Ba Đình, Cầu Giấy hoặc Ba Đình, Đống Đa hoặc Tây Hồ. 

Điều này là dễ hiểu khi thị trường Hà Nội đã đạt sự đa dạng và phân hóa về vị trí các khu hành chính/văn phòng. Chính bởi thế, khách thuê có nhiều sự lựa chọn hơn, và lựa chọn của khách thuê không bị gói gọn giới hạn tại một khu vực. Điều này đồng nghĩa, khách thuê sẽ có thêm khả năng đàm phán với chủ nhà để đạt được điều kiện thuê tốt hơn so với trước.

Theo bà, các nhóm khách thuê thuộc ngành hàng nào có nhu cầu thuê văn phòng cao trong năm 2025?

Savills dự đoán công nghệ thông tin và sản xuất vẫn là những nhóm ngành đứng đầu về diện tích thuê văn phòng. Bởi họ thường yêu cầu thuê mặt bằng rất lớn, diện tích trung bình của nhóm khách thuê liên quan nhóm ngành này đều lên tới trên 1.000m2 sàn. 

Tuy nhiên, nếu tính số lượng giao dịch thuê văn phòng trong thời gian từ 2025 – 2026, các công ty thuộc mảng tư vấn, bao gồm tư vấn tài chính, tư vấn luật hoặc là nhóm ngành nghề về kênh phân phối, giáo dục sẽ có khả năng dẫn đầu nhờ sự phát triển nhanh chóng.

Căn cứ từ tình hình thực tế, chuyên gia nhận định thị trường bất động sản văn phòng tại Hà Nội hiện nay là thị trường của khách thuê hay chủ nhà?

Có thể thấy, với số lượng nguồn cung lớn trải đều ở các quận như hiện nay, rõ ràng thị trường đang có lợi hơn cho khách thuê bởi họ có nhiều sự lựa chọn. Thậm chí, theo Savills đánh giá đến hết 2025, thậm chí sang 2026, thị trường vẫn nghiêng về phía khách thuê. Do đó, phía chủ đầu tư cần thay đổi bài toán tài chính để mang tới nhiều ưu đãi hấp dẫn khách thuê hơn. 

Sự thay đổi nào là cần thiết từ phía chủ nhà để thu hút được khách thuê trong năm 2025? 

Nếu như trước đây chủ nhà chỉ đơn thuần là xây một tòa nhà và cho thuê mặt bằng trống, thì bây giờ chủ nhà phải cung cấp nhiều hơn cho khách thuê. 

Thứ nhất, do thị trường đang rất cạnh tranh, hầu hết các tòa nhà đều được xây dựng một cách bài bản, chỉn chu và những tòa nhà hạng A đều hướng tới chứng chỉ xanh, nên tòa nhà có chứng chỉ xanh gần như trở thành bắt buộc, nhất là giữa bối cảnh biến đổi khí hậu, ô nhiễm không khí, ô nhiễm môi trường tăng lên, kèm theo việc hoạt động của doanh nghiệp cần đảm bảo mục tiêu Net-Zero.

Thứ hai, liên quan đến dịch vụ của tòa nhà. Hiện tại, các tòa nhà xây sau có xu hướng cạnh tranh thông qua việc cung cấp nhiều dịch vụ hơn cho khách hàng. Khu vực ăn uống cho nhân viên, phòng gym tập thể hình, không gian xanh hay là những dịch vụ mà nhiều chủ nhà đã bổ sung để có thể giữ chân khách thuê. 

Mặt khác, cũng có chủ đầu tư linh động trong bài toán kinh doanh và chính sách cho thuê, thậm chí hỗ trợ khách thuê đầu tư hoàn chỉnh nội thất. Nhiều khách thuê có thể ký hợp đồng quản lý vận hành hợp tác với bên văn phòng dịch vụ, coworking space, văn phòng chia sẻ, để có thể được cung cấp thêm nhiều tiện ích.

Do vậy, đối với các chủ đầu tư, để cạnh tranh được với số lượng nguồn cung văn phòng lớn thì cần chú trọng hơn đến việc kỳ vọng giá hợp lý, chính sách thuê hấp dẫn đi kèm cung cấp các dịch vụ nội khu, mang lại tiện ích cho nhân viên của các doanh nghiệp thuê.