Tòa nhà văn phòng: Nhu cầu thuê hướng tới không gian phức hợp

 Nhu cầu thuê văn phòng tại TP.HCM nhằm mục đích di dời tìm vị trí tốt hơn, giá tốt hơn vẫn là giao dịch chủ đạo trong 6 tháng đầu năm 2024.

GIÁ THUÊ VĂN PHÒNG HẠNG A LẦN ĐẦU TIÊN GIẢM

Thị trường văn phòng tại TP.HCM theo ghi nhận của CBRE Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2024 cho thấy, đã xuất hiện mức giá chào thuê văn phòng hạng A ngoài trung tâm chỉ bằng khoảng 60% giá thuê trung bình của phân khúc này. Điều này đã đẩy mức giá thuê trung bình của văn phòng hạng A xuống mức 45,9 USD/m2/tháng (1,1 triệu đồng/m2/tháng), giảm 2,6% so với quý trước nhưng vẫn tăng 1,2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tại TP.HCM đã lên mức gần 21% (13,3 điểm phần trăm theo năm), cao nhất trong 10 năm trở lại đây, một phần do diện tích văn phòng mới liên tục được đưa ra thị trường từ cuối năm 2023 đến nay.

Thực tế, chủ đầu tư đã chủ động điều chỉnh giảm giá thuê hoặc đưa ra các chính sách ưu đãi hấp dẫn tại nhiều tòa nhà cũ hoặc có tỷ lệ trống cao, như: thời gian miễn tiền thuê lên đến 08 tháng hay thời gian thi công mặt bằng dài hơn so với thời gian thi công thực tế khoảng 02-04 tháng.

Trong khi đó, tại các tòa nhà hạng B, giá thuê trung bình lại có sự cải thiện, đạt mức 26,3 USD/m2/tháng (600.000 đồng/m2/tháng), tương đương với mức tăng 0,9% theo quý và xấp xỉ 2,7% theo năm. Tỷ lệ trống văn phòng hạng B cũng đạt mức 10,1% tại thời điểm quý 2/2024, tăng nhẹ 0,7 điểm phần trăm theo quý.

Số lượng giao dịch trong 6 tháng đầu năm 2024 thấp hơn so cùng kỳ năm trước, nên tổng diện tích thuê mới của thị trường văn phòng TP.HCM chỉ đạt mức hơn 21.000 m2, tương đương khoảng 30% của cả năm 2023.

Theo dữ liệu từ Savills Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2024, nguồn cung văn phòng mới là 52.512 m2 diện tích cho thuê thuần từ 03 dự án mới ở khu vực ngoài trung tâm, đưa tổng nguồn cung văn phòng tại TP.HCM đạt mức 2,8 triệu m2 diện tích cho thuê thuần (NLA) từ 386 dự án, tăng 2% theo quý và tăng 10% theo năm. Lượng tiêu thụ đạt mức 23.760 m2 NLA, được thúc đẩy bởi các dự án hạng A đã mở cửa từ quý 3/2023.

Giá thuê trung bình tăng 2% theo quý và 8% theo năm lên 815.000 đồng/m2/tháng. Giá thuê văn phòng hạng A đạt 1,1 triệu đồng/m2/tháng, tăng 5% theo quý.

Công suất bình quân đạt 89%, giảm 01 điểm phần trăm theo quý và 02 điểm phần trăm theo năm, chủ yếu do nguồn cung mới có công suất thấp.

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của CBRE tại TP.HCM, mục đích thuê văn phòng để di dời vẫn là chủ yếu trong 6 tháng qua tính về số lượng giao dịch. Tính về mục đích mở rộng văn phòng chiếm đến hơn 44% trên tổng diện tích giao dịch (di dời chiếm khoảng 28% diện tích), nhờ vào 02 giao dịch mở rộng mặt bằng lớn (trong đó có 01 nhu cầu thuê lên đến 01 ha) tại 02 tòa nhà mới khu vực ngoài trung tâm.

Đối với các công ty đa quốc gia, do có sự hạn chế về chi phí đầu tư mặt bằng mới đến từ công ty mẹ, các giao dịch thuê mới thường kéo dài tới 2 năm. Đây cũng là yếu tố quan trọng để các chủ nhà cân nhắc khi chào thuê các tòa nhà mới, thời gian bắt đầu chào thuê ra thị trường có thể phải sớm hơn so với thông lệ để có thể thu hút được tập khách hàng thuê chủ chốt này.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Phòng nghiên cứu và S22M, Savills TP.HCM, cũng nhìn nhận mục đích mở rộng và di dời chiếm phần lớn các giao dịch văn phòng tại TP.HCM trong 6 tháng qua, với mở rộng chiếm 66% và di dời chiếm 24%. Trong số các yêu cầu diện tích lớn hơn, nhóm FIRE (tài chính, ngân hàng, bảo hiểm và bất động sản) tìm kiếm sự nâng cấp với nguồn cung chất lượng cao, trong khi nhóm ICT (công nghệ thông tin và truyền thông) và phân phối bán lẻ tìm kiếm giá thuê cạnh tranh hơn. Các giao dịch thuê trong 6 tháng đầu năm 2024 khách thuê nước ngoài chiếm 88% thị phần diện tích thuê của các giao dịch.

NHU CẦU MỚI VỀ VĂN PHÒNG

Nhìn nhận về nhu cầu thuê văn phòng trong tương lai, khảo sát về việc “Sử dụng văn phòng” của Cushman & Wakefield thực hiện trong tháng 6/2024 cho thấy bên cạnh xu hướng tòa nhà xanh và bền vững, mối quan tâm đến sức khỏe của nhân viên và trải nghiệm họ đang ngày càng tăng.

Các tập đoàn đa quốc gia vẫn muốn tìm kiếm văn phòng hạng A và B tại khu vực trung tâm TP.HCM để đặt trụ sở chính. Ngoài ra, có một số tập đoàn mới vào Việt Nam lại lựa chọn các không gian làm việc chung, với chi phí ban đầu phải chăng hơn và linh hoạt đáp ứng nhu cầu mở rộng của họ trong tương lai.

Do đó, một số dự án văn phòng đang bắt đầu trang bị thêm các tiện ích như cửa hàng ăn uống, phòng tập thể dục, hồ bơi, sân vườn và các thiết bị công nghệ khác để giám sát chất lượng nước và không khí bên trong tòa nhà.

Một xu hướng mới cũng đang “nở rộ” là làm việc tại những địa điểm thứ ba (third-place) như coworking hay quán cafe, tất cả những điều này có thể định hình lại bức tranh thị trường văn phòng trong tương lai.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, đến năm 2029, có 20% lực lượng lao động toàn cầu sẽ sử dụng không gian làm việc chung, tăng so với mức 16% hiện tại.

Do các yêu cầu về nơi làm việc sẽ thay đổi đáng kể, các không gian bên trong văn phòng cũng đang tìm cách linh hoạt hơn nữa, cho phép điều chỉnh chức năng các khu vực trở thành những không gian kết nối, phòng hội nghị, nơi gặp gỡ trang trọng, không gian giải trí và đào tạo cũng như có thể sử dụng để làm việc trong từng thời điểm của một ngày.

Bà Lương Thị Mỹ Thanh, Tổng giám đốc The Executive Centre Việt Nam, cho rằng sức khỏe người lao động và tính bền vững về mặt thiết kế và trang thiết bị là đang được quan tâm hơn. Theo đó, không gian làm việc sẽ yêu cầu có mảng xanh, được cung cấp tối đa ánh sáng tự nhiên, thông gió tốt và khả năng kiểm soát nhiệt độ môi trường bên trong tòa nhà.

“Công suất sử dụng văn phòng sẽ không thay đổi hoặc tiếp tục tăng thêm trong 03 năm tới. Trong đó, hiệu quả về chi phí vẫn là ưu tiên hàng đầu của các doanh nghiệp. Tiếp theo đó là các yếu tố về phân hạng, thiết kế và đặc điểm kỹ thuật và dịch vụ quản lý của tòa nhà. Yếu tố nổi bật hơn trong khảo sát thuộc về các chỉ tiêu ESG, tòa nhà có thiết kế bền vững”, bà Thanh cho biết.