TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Thu tiền sử dụng đất sát giá thị trường: Doanh nghiệp... “chết đứng”?
Nhiều doanh nghiệp địa ốc đang kiến nghị các cơ quan chức năng xem lại cách thu tiền sử dụng đất theo chính sách mới
Tại cuộc tọa đàm về thu tiền sử dụng đất sát giá thị trường diễn ra tại Hà Nội ngày 29/6, nhiều doanh nghiệp cho rằng sẽ có nhiều dự án bị đình hoãn nếu Nhà nước tiếp tục thu tiền sử dụng đất theo Nghị định số 69/2009/NĐ–CP.
Như vậy, một lần nữa vấn đề thu tiền sử dụng theo chính sách mới ra sao để vừa sát giá thị trường mà vẫn đảm bảo quyền lợi doanh nghiệp được đặt ra, nhưng cũng thêm một lần doanh nghiệp địa ốc vẫn chưa nhận được lý giải thỏa đáng từ cơ quan chức năng.
Doanh nghiệp... “chết đứng”?
Một doanh nghiệp địa ốc phía Nam cho biết, cuối năm 2009 công ty được UBND Tp.HCM cho phép chuyển mục đích sử dụng 14.000m2 đất để xây dựng một dự án dân cư, trong đó có 7.000m2 đất ở. Sau khi dự án hoàn thành xây dựng hạ tầng, công ty đã liên hệ với Sở Tài chính nộp hồ sơ để được hướng dẫn nộp tiền sử dụng đất.
Khi nhận hồ sơ, Sở Tài chính yêu cầu công ty ký hợp đồng thuê tư vấn định giá đất dự án tại thời điểm này, để lấy đó làm căn cứ tính tiền sử dụng đất. Kết quả thẩm định giá trị quyền sử dụng của 14.000 m2 đất tại thời điểm tháng 3/2010 với đơn giá quyền sử dụng đất 3.863.000 đồng/m2 và tổng giá trị quyền sử dụng đất là 54.082.000.000 đồng.
Nếu lấy tổng số tiền này chia cho số diện tích đất ở tại dự án (7.000 m2) thì giá trị mỗi mét vuông là 7.726.000 đồng, gần bằng giá đất thực tế có thể bán được hiện nay. Nói cách khác, dù doanh nghiệp này có bán hết tất cả các lô đất, bằng đúng giá thị trường thì cũng chỉ đủ tiền sử dụng đất và thu hồi một phần tiền đền bù đất cho dân mà thôi.
Thực tế, muốn có được 7.000 m2 đất ở nêu trên, công ty này đã phải mua lại 14.000 m2 đất nông nghiệp của dân, làm các thủ tục hành chính suốt nhiều năm ròng và thực hiện san lấp, làm đường giao thông, làm hệ thống thoát nước mưa, nước thải, lề đường, thiết lập hệ thống cấp nước thành phố đến từng nền nhà…
Tất cả các công trình này đều phải có thiết kế của công ty chuyên ngành và được cấp có thẩm quyền phê duyệt và đóng tiền sử dụng đất, cùng lãi suất vay vốn ngân hàng, lượng công nhân viên suốt nhiều năm và những chi phí không tên và có tên khác, cộng tất cả các khoản chi phí đó lại tạo thành giá vốn. Bởi vậy, nếu áp dụng Nghị định 69 tính tiền sử dụng đất trên 100% diện tích làm dự án theo giá thị trường thì doanh nghiệp địa ốc có nguy cơ…chết đứng.
Theo ông Lương Trí Thìn, Tổng giám đốc, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Dịch vụ và Xây dựng địa ốc Đất Xanh, việc thu tiền sử dụng đất 100% bằng đúng giá trị thực tế trên thị trường ở thời điểm làm giấy tờ chưa thực sự phù hợp. Nếu như toàn bộ chi phí thực tế mua lại đất của dân và đền bù giải tỏa của chủ đầu tư được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước thì toàn bộ khoản tiền đầu tư vào cơ sở hạ tầng của nhà đầu tư nằm ở đâu và thu lại bằng cách nào?
Chưa nói việc xác định giá đất mà doanh nghiệp mua của dân (với giá thỏa thuận nên có sự khác nhau ở từng thửa đất và việc mua bán xảy ra trước khi định giá mua vài ba năm) không có cơ quan nào xác định được.
Tính đầu ra thế nào?
Theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, hiện Sở Tài chính Tp.HCM đang áp dụng phương thức tính tiền sử dụng đất dự án mới. Theo đó, cơ quan tài chính yêu cầu doanh nghiệp mời tư vấn độc lập định giá khu đất theo sát giá thị trường, và lấy đó là căn cứ để thu tiền sử dụng đất, với mức 100%. Tuy nhiên cách làm này đang bị đánh giá là vừa phức tạp, vừa đẩy số tiền phải nộp lên cao.
Ông Lê Ngọc Tú, Giám đốc Công ty TNHH kinh doanh và phát triển nhà Bình Dân (Tp.HCM) khẳng định: “Chúng tôi ủng hộ việc xác định giá đất theo sát giá thực tế thị trường trong điều kiện bình thường để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất nhưng không nên cứ mỗi một ai xin nộp tiền sử dụng đất là một lần mời tư vấn định giá mà chính quyền thành phố nên định ra giá đất hàng năm cho từng khu vực, tuyến đường… như cách làm lâu nay vẫn làm.”
Còn ông Nguyễn Đình Chân, Giám đốc Ban quản lý dự án số 9 thuộc Tập đoàn Phát triển Nhà và Đô thị HUD nêu thực tế, khu đô thị tại Nhơn Trạch quy mô cả ngàn ha, được chia ra thành từng dự án thành phần kéo dài suốt gần chục năm ròng. Nay với các dự án thành phần đang triển khai mà phải nộp tiền sử dụng đất theo chính sách mới, giá đất thành phẩm sẽ cao xấp xỉ sản phẩm hiện có nên doanh nghiệp vẫn chưa thể bán ra thị trường vì chưa biết chọn phương thức nào để tính giá thành đầu ra cho sản phẩm một cách hợp lý trong khi giá nhà đất vốn đã khá cao.
Một trường hợp khác, theo ông Lương Trí Thìn, dự án căn hộ tại khu vực Gò Vấp của công ty đã hoàn thiện đến mấy tầng nhưng không bán được hàng vì không biết sẽ nộp tiền sử dụng đất ra sao để tính giá thành. Theo ông Thìn, nếu không có cách tháo gỡ, tiếp tục thực hiện theo Nghị định 69, khi giá đất biến động, doanh nghiệp không thể chủ động tính toán được giá thành đầu vào của sản phẩm dẫn đến tắc đầu ra và đẩy các dự án bất động sản đến rủi ro rất cao.
Chính vì nghịch lý trên, tại khu vực phía Nam cho đến nay vẫn chưa có doanh nghiệp nào đóng tiền sử dụng đất theo Nghị định 69.
Ông Nguyễn Viết Tạo, Chủ tịch Tập đoàn Tam Phú cho rằng Nghị định khi ban hành cần có hướng dẫn cụ thể để không đẩy doanh nghiệp vào tình trạng muốn nộp tiền mà không được nộp, gây ách tắc hàng loạt như hiện nay.
Theo ông Tạo, nghịch lý hiện nay là các doanh nghiệp địa ốc được tính khấu trừ các khoản chi phí theo mức giá quy định của Nhà nước nhưng lại phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường.
Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài Chính) Phạm Đình Cường thừa nhận việc hiểu về tính thị trường của đất đai được nêu trong Nghị định là rất khó và khẳng định sự thiếu uy tín của các công ty thẩm định giá trong nước. Nhưng ông Cường cho rằng Nghị định 69 đã ảnh hưởng tích cực tới các địa phương có nhiều dự án, chủ đầu tư và cả những đối tượng thụ hưởng lợi ích từ chính sách mới.
Thậm chí, ông Cường còn tỏ ra ngạc nhiên trước việc các doanh nghiệp địa ốc than tắc dự án do Nghị định 69 và muốn đóng tiền sử dụng đất mà không được đóng. “Đây là điều hết sức vô lý”, vị này nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Ngọc Thành, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hải Phòng kiến nghị, trong khi chưa có cách giải quyết cụ thể, cơ quan chức năng cần lắng nghe ý kiến của các doanh nghiệp địa ốc và đề xuất tháo gỡ những vướng mắc trong cách tính về việc nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường vì tầm ảnh hưởng không chỉ dừng lại ở cá nhân doanh nghiệp mà có thể lan rộng tới cả thị trường bất động sản.
Lãnh đạo Cục sẽ sớm có những cuộc tiếp xúc với lãnh đạo thành phố Hà Nội và Tp. HCM để giải quyết những vướng mắc nêu trên, Cục trưởng Cường "chốt" lại.
Như vậy, một lần nữa vấn đề thu tiền sử dụng theo chính sách mới ra sao để vừa sát giá thị trường mà vẫn đảm bảo quyền lợi doanh nghiệp được đặt ra, nhưng cũng thêm một lần doanh nghiệp địa ốc vẫn chưa nhận được lý giải thỏa đáng từ cơ quan chức năng.
Doanh nghiệp... “chết đứng”?
Một doanh nghiệp địa ốc phía Nam cho biết, cuối năm 2009 công ty được UBND Tp.HCM cho phép chuyển mục đích sử dụng 14.000m2 đất để xây dựng một dự án dân cư, trong đó có 7.000m2 đất ở. Sau khi dự án hoàn thành xây dựng hạ tầng, công ty đã liên hệ với Sở Tài chính nộp hồ sơ để được hướng dẫn nộp tiền sử dụng đất.
Khi nhận hồ sơ, Sở Tài chính yêu cầu công ty ký hợp đồng thuê tư vấn định giá đất dự án tại thời điểm này, để lấy đó làm căn cứ tính tiền sử dụng đất. Kết quả thẩm định giá trị quyền sử dụng của 14.000 m2 đất tại thời điểm tháng 3/2010 với đơn giá quyền sử dụng đất 3.863.000 đồng/m2 và tổng giá trị quyền sử dụng đất là 54.082.000.000 đồng.
Nếu lấy tổng số tiền này chia cho số diện tích đất ở tại dự án (7.000 m2) thì giá trị mỗi mét vuông là 7.726.000 đồng, gần bằng giá đất thực tế có thể bán được hiện nay. Nói cách khác, dù doanh nghiệp này có bán hết tất cả các lô đất, bằng đúng giá thị trường thì cũng chỉ đủ tiền sử dụng đất và thu hồi một phần tiền đền bù đất cho dân mà thôi.
Thực tế, muốn có được 7.000 m2 đất ở nêu trên, công ty này đã phải mua lại 14.000 m2 đất nông nghiệp của dân, làm các thủ tục hành chính suốt nhiều năm ròng và thực hiện san lấp, làm đường giao thông, làm hệ thống thoát nước mưa, nước thải, lề đường, thiết lập hệ thống cấp nước thành phố đến từng nền nhà…
Tất cả các công trình này đều phải có thiết kế của công ty chuyên ngành và được cấp có thẩm quyền phê duyệt và đóng tiền sử dụng đất, cùng lãi suất vay vốn ngân hàng, lượng công nhân viên suốt nhiều năm và những chi phí không tên và có tên khác, cộng tất cả các khoản chi phí đó lại tạo thành giá vốn. Bởi vậy, nếu áp dụng Nghị định 69 tính tiền sử dụng đất trên 100% diện tích làm dự án theo giá thị trường thì doanh nghiệp địa ốc có nguy cơ…chết đứng.
Theo ông Lương Trí Thìn, Tổng giám đốc, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Dịch vụ và Xây dựng địa ốc Đất Xanh, việc thu tiền sử dụng đất 100% bằng đúng giá trị thực tế trên thị trường ở thời điểm làm giấy tờ chưa thực sự phù hợp. Nếu như toàn bộ chi phí thực tế mua lại đất của dân và đền bù giải tỏa của chủ đầu tư được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước thì toàn bộ khoản tiền đầu tư vào cơ sở hạ tầng của nhà đầu tư nằm ở đâu và thu lại bằng cách nào?
Chưa nói việc xác định giá đất mà doanh nghiệp mua của dân (với giá thỏa thuận nên có sự khác nhau ở từng thửa đất và việc mua bán xảy ra trước khi định giá mua vài ba năm) không có cơ quan nào xác định được.
Tính đầu ra thế nào?
Theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, hiện Sở Tài chính Tp.HCM đang áp dụng phương thức tính tiền sử dụng đất dự án mới. Theo đó, cơ quan tài chính yêu cầu doanh nghiệp mời tư vấn độc lập định giá khu đất theo sát giá thị trường, và lấy đó là căn cứ để thu tiền sử dụng đất, với mức 100%. Tuy nhiên cách làm này đang bị đánh giá là vừa phức tạp, vừa đẩy số tiền phải nộp lên cao.
Ông Lê Ngọc Tú, Giám đốc Công ty TNHH kinh doanh và phát triển nhà Bình Dân (Tp.HCM) khẳng định: “Chúng tôi ủng hộ việc xác định giá đất theo sát giá thực tế thị trường trong điều kiện bình thường để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất nhưng không nên cứ mỗi một ai xin nộp tiền sử dụng đất là một lần mời tư vấn định giá mà chính quyền thành phố nên định ra giá đất hàng năm cho từng khu vực, tuyến đường… như cách làm lâu nay vẫn làm.”
Còn ông Nguyễn Đình Chân, Giám đốc Ban quản lý dự án số 9 thuộc Tập đoàn Phát triển Nhà và Đô thị HUD nêu thực tế, khu đô thị tại Nhơn Trạch quy mô cả ngàn ha, được chia ra thành từng dự án thành phần kéo dài suốt gần chục năm ròng. Nay với các dự án thành phần đang triển khai mà phải nộp tiền sử dụng đất theo chính sách mới, giá đất thành phẩm sẽ cao xấp xỉ sản phẩm hiện có nên doanh nghiệp vẫn chưa thể bán ra thị trường vì chưa biết chọn phương thức nào để tính giá thành đầu ra cho sản phẩm một cách hợp lý trong khi giá nhà đất vốn đã khá cao.
Một trường hợp khác, theo ông Lương Trí Thìn, dự án căn hộ tại khu vực Gò Vấp của công ty đã hoàn thiện đến mấy tầng nhưng không bán được hàng vì không biết sẽ nộp tiền sử dụng đất ra sao để tính giá thành. Theo ông Thìn, nếu không có cách tháo gỡ, tiếp tục thực hiện theo Nghị định 69, khi giá đất biến động, doanh nghiệp không thể chủ động tính toán được giá thành đầu vào của sản phẩm dẫn đến tắc đầu ra và đẩy các dự án bất động sản đến rủi ro rất cao.
Chính vì nghịch lý trên, tại khu vực phía Nam cho đến nay vẫn chưa có doanh nghiệp nào đóng tiền sử dụng đất theo Nghị định 69.
Ông Nguyễn Viết Tạo, Chủ tịch Tập đoàn Tam Phú cho rằng Nghị định khi ban hành cần có hướng dẫn cụ thể để không đẩy doanh nghiệp vào tình trạng muốn nộp tiền mà không được nộp, gây ách tắc hàng loạt như hiện nay.
Theo ông Tạo, nghịch lý hiện nay là các doanh nghiệp địa ốc được tính khấu trừ các khoản chi phí theo mức giá quy định của Nhà nước nhưng lại phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường.
Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài Chính) Phạm Đình Cường thừa nhận việc hiểu về tính thị trường của đất đai được nêu trong Nghị định là rất khó và khẳng định sự thiếu uy tín của các công ty thẩm định giá trong nước. Nhưng ông Cường cho rằng Nghị định 69 đã ảnh hưởng tích cực tới các địa phương có nhiều dự án, chủ đầu tư và cả những đối tượng thụ hưởng lợi ích từ chính sách mới.
Thậm chí, ông Cường còn tỏ ra ngạc nhiên trước việc các doanh nghiệp địa ốc than tắc dự án do Nghị định 69 và muốn đóng tiền sử dụng đất mà không được đóng. “Đây là điều hết sức vô lý”, vị này nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Ngọc Thành, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hải Phòng kiến nghị, trong khi chưa có cách giải quyết cụ thể, cơ quan chức năng cần lắng nghe ý kiến của các doanh nghiệp địa ốc và đề xuất tháo gỡ những vướng mắc trong cách tính về việc nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường vì tầm ảnh hưởng không chỉ dừng lại ở cá nhân doanh nghiệp mà có thể lan rộng tới cả thị trường bất động sản.
Lãnh đạo Cục sẽ sớm có những cuộc tiếp xúc với lãnh đạo thành phố Hà Nội và Tp. HCM để giải quyết những vướng mắc nêu trên, Cục trưởng Cường "chốt" lại.
