Phân khúc nhà ở (căn hộ bán, biệt thự/nhà liền kề) tại TP.HCM trong 6 tháng đầu năm nay ghi nhận sự tăng giá, bất chấp giao dịch giảm mạnh nhất so với cùng kỳ năm ngoái.

CĂN HỘ BÁN: GIÁ CAO, GIAO DỊCH GIẢM MẠNH

Theo Savills Việt Nam, trong nửa đầu năm 2023, nguồn cung căn hộ mới giảm 86% theo năm xuống 1.980 căn, trong đó, quý 2/2023 chỉ chiếm 19% (376 căn). Không có nguồn cung mới hạng A, trong khi hạng C chiếm 77% thị phần.

Nguồn cung căn hộ sơ cấp 6.700 căn, giảm 59% theo năm, hạng C chiếm 45%, hạng B chiếm 35% và hạng A chiếm 20% thị phần.

Quy hoạch dự án đường vành đai và các dự án bán lẻ thúc đẩy thị trường căn hộ ở Hóc Môn với 7% thị phần.

Lượng bán trong 6 tháng đầu năm 2023 đạt 1.170 căn (bình quân 195 căn/tháng), giảm 90% theo năm, riêng trong quý 2/2023 có hơn 300 giao dịch (bình quân 3 căn/ngày). Tỷ lệ hấp thụ trong 6 tháng qua đạt 17%, giảm 56 điểm phần trăm theo năm.

Mặc dù thị trường đã tăng tỷ lệ căn hộ hạng C, tuy nhiên, giá bán trung bình vẫn tăng 44% theo năm, đạt mức trung bình 125 triệu đồng/m2 thông thủy, do tồn kho hạng A và B giá cao.

Căn hộ hạng C thu hút nhiều người mua hơn và chiếm 62% lượng bán trong 6 tháng đầu năm nay. Căn hộ có giá dưới 5 tỷ đồng được nhiều người hỏi mua.

Đặc biệt, người mua nhà cũng thận trọng trong việc tìm hiểu pháp lý dự án và uy tín chủ đầu tư khi có đến 81% doanh số căn hộ đến từ các dự án có pháp lý rõ ràng, có giấy phép xây dựng.

Ngoài ra, chủ đầu tư áp dụng các chương trình thanh toán lên đến 04 năm cho người mua, cũng như áp dụng chương trình tặng phiếu mua nội thất, tài khoản tiết kiệm, quà tặng, chương trình cho thuê và các gói tài chính để thúc đẩy tâm lý người mua.

Theo Savills Việt Nam, mặc dù Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thông báo sẽ giảm lãi suất, tuy nhiên, lãi suất cho vay vẫn ở mức cao từ 13% - 15%/năm. Ngân hàng Nhà nước cũng điều chỉnh hạn mức tín dụng thêm 2 điểm phần trăm lên 14% -15%. Điều này dự kiến sẽ thúc đẩy tình hình hoạt động trong nửa cuối năm 2023.

Trong nửa cuối năm 2023, dự kiến sẽ có 8.450 căn hộ sẽ được tung ra thị trường. Hạng B chiếm 54%, hạng C sẽ có 39% và hạng A sẽ có 7% thị phần. Các dự án đáng chú ý bao gồm Vinhomes Grand Park – The Glory Heights, Thủ Thiêm Zeit – Block T2 và La Partenza; các dự án này đang nhận đặt chỗ và dự kiến ra mắt vào quý 3/2023.

Đến năm 2026, sẽ có 122.990 căn từ 116 dự án sẽ gia nhập thị trường. Trong đó các dự án mới chiếm 61%.

BIỆT THỰ/NHÀ LIỀN KỀ HẤP THỤ THẤP NHẤT TRONG 10 NĂM QUA

Trong nửa đầu năm 2023, Savills Việt Nam ghi nhận không có dự án biệt thự/nhà liền kề mới nào được chào bán. Nguyên nhân, do các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc huy động vốn, quỹ đất trống khan hiếm và các thủ tục pháp lý phức tạp. Ba dự án hiện hữu mở bán thêm 414 căn mới.

Các căn có giá trên 30 tỷ đồng chiếm 78% nguồn cung và chủ yếu ở thành phố Thủ Đức. Chỉ 13% nguồn cung sơ cấp ở TP.HCM có giá dưới 10 tỷ đồng/căn.

Hàng tồn kho và sản phẩm mở bán mới đắt đỏ thách thức tính thanh khoản khi giá sơ cấp tăng 48% theo năm, lên hơn 300 triệu đồng/m2 đất trong 6 tháng đầu năm 2023.

Lượng giao dịch nửa đầu năm 2023 chỉ 158 căn, giảm 74% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trong nửa đầu năm 2023 đạt mức thấp nhất trong 10 năm ở mức 15%, giảm 57 điểm phần trăm theo năm.

Một số chủ đầu tư đã cung cấp các chương trình cam kết cho thuê với lợi nhuận cố định, gia hạn thời gian hưởng lãi suất ưu đãi và kéo dài lịch thanh toán.

Lãi suất cho vay từ tháng 4 đến tháng 6 ổn định và được dự báo chỉ giảm 0,5 điểm phần trăm kể từ tháng 7/2023. Điều này sẽ tiếp tục gây áp lực cho người mua, đặc biệt là ở khu vực thành phố. Người mua để ở và các nhà đầu tư am hiểu thị trường đang dịch chuyển sang các tỉnh lân cận nơi nguồn cung sơ cấp có giá phải chăng và được hỗ trợ bởi hạ tầng giao thông ngày càng cải thiện.

Trong nửa đầu năm 2023, chỉ 9% lượng giao dịch biệt thự/nhà liền kề tại TP.HCM có giá dưới 5 tỷ đồng, tuy nhiên, những bất động sản này chiếm 39% thị phần tại Bình Dương, 63% tại Đồng Nai và 89% tại Long An.

Theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám Đốc, Savills Việt Nam, đối với phân khúc biệt thự/nhà liền kề, tâm lý thận trọng của người mua tiếp tục gâp áp lực lên thanh khoản thị trường. Tuy nhiên, triển vọng sẽ được cải thiện nhờ các cơ chế cụ thể về bất động sản, chính sách tiền tệ và đầu tư hạ tầng.

Đến năm 2026, dự kiến sẽ có khoảng 5.200 căn biệt thự/nhà liền kề được mở bán. Nguồn cung tương lai được dự báo sẽ đạt đỉnh với 2.500 căn vào năm 2025. Khu vực ngoại thành (Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ) sẽ chiếm 71% thị phần và thành phố Thủ Đức sẽ chiếm phần còn lại. Trong 6 tháng cuối năm 2023, dự kiến 500 căn sẽ được mở bán.

CĂN HỘ DỊCH VỤ: TRIỂN VỌNG TỪ KHÁCH THUÊ NƯỚC NGOÀI

Đối với phân khúc căn hộ dịch vụ, trong quý 2/2023, nguồn cung đạt 7.009 căn, tăng 8% theo quý và 13% theo năm. Bốn dự án mới cung cấp 133 căn và 17 dự án hiện hữu cung cấp thêm 383 căn; đều là dự án hạng C.

Nguồn cung tương lai hạn chế. Dự kiến có 414 căn gia nhập thị trường trong nửa cuối năm 2023; 71% sẽ ở khu vực ngoài trung tâm, bao gồm quận 7 (48%), Bình Thạnh (20%) và Phú Nhuận (3%).

Căn hộ dịch vụ đối mặt với sự cạnh tranh cao từ căn hộ chung cư cho thuê. Theo Savills khảo sát trên 200 dự án chung cư ở cả ba hạng trong quý 2/2023, căn hộ chung cư có giá thuê thấp hơn 50 - 70% so với căn hộ dịch vụ. Trong đó, hạng C chịu áp lực lớn nhất.

Tình hình hoạt động trong quý 2/2023 giảm nhẹ theo quý nhưng cải thiện theo năm. Công suất thuê đạt 83%, giảm 1 điểm phần trăm theo quý, nhưng tăng 9 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê 516.000 đồng/m2/tháng, giảm 1% theo quý, nhưng tăng 5% theo năm. 

Dự báo về nhu cầu thuê căn hộ trong thời gian tới, Savills Việt Nam cho rằng, dòng vốn FDI và lao động nước ngoài thúc đẩy nguồn cầu. Theo Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội, tính đến tháng 6/2023, TP.HCM có hơn 7.000 lao động nước ngoài được cấp giấy phép lao động, cao nhất Việt Nam. TP.HCM là địa phương dẫn đầu về FDI.

Do đó, theo bà Giang Huỳnh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM, tình hình hoạt động căn hộ cho thuê sẽ phục hồi tốt theo năm nhờ dòng vốn FDI đầu tư đa dạng vào các lĩnh vực của nền kinh tế.