Vẫn còn nhiều tranh cãi xung quanh quy định giao dịch bất động sản qua sàn

Thông tin trên được Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết tại Hội thảo doanh nghiệp góp ý về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Liên đoàn Thương mại và công nghiệp Việt Nam phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức mới đây.

 HẠN CHẾ CẤP TRUNG GIAN TRONG GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Đối với hai dự thảo Luật lần này, nhiều ý kiến đánh giá cơ bản là rất chi tiết, song vẫn còn một số điều cần phải cân nhắc để phù hợp với thực tế, đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam, với giao dịch bất động sản, nên hạn chế cấp trung gian, không nhất thiết phải bắt buộc qua sàn như quy định tại Điều 57 của Luật Kinh doanh bất động sản.

"Chúng tôi có bộ phận bán hàng trực tiếp. Họ là người hiểu dự án, đồng thời thuyết trình cũng tâm huyết hơn môi giới. Hơn nữa, qua môi giới phải trả chi phí từ 3-3,5% nhưng nếu tự bán, chi phí chỉ 1-1,5% nên sẽ tiết kiệm được nhiều. Do đó, đề nghị không quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn. Chỉ nên đưa ra điều kiện giao dịch bất động sản công khai minh bạch một giá là hợp lý nhất”, ông Hiệp bày tỏ.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản nêu, theo khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): “Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao dịch là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực”.

Đồng thời, Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sẽ bắt buộc phải qua sàn giao dịch bất động sản.

Còn theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự. Công chứng viên hướng dẫn các bên tham gia giao dịch tuân thủ đúng quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch; giải thích cho họ hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch. Khi có vấn đề chưa rõ, công chứng viên yêu cầu các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, yêu cầu giám định, từ chối công chứng khi không thể làm rõ.

Như vậy, với loại hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản, thực hiện công chứng hợp đồng, công chứng viên có nghĩa vụ đánh giá tính pháp lý của tài sản giao dịch, gồm: đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao dịch. Nếu không đủ điều kiện giao dịch phải từ chối công chứng.

Công việc của công chứng viên nêu trên trùng phần lớn nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Thế thì sàn giao dịch ngoài chức năng thực hiện giao dịch mua bán bất động sản, làm trung gian đàm phán, ký kết hợp đồng còn “kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch”. Vậy là một phần công việc của sàn giao dịch bất động sản bị lặp với công việc của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất động sản, đảm bảo đủ điều kiện mua bán.

"Mặt khác, hiện nay mức thu phí công chứng hợp đồng theo Thông tư số 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính không quá 0,1% giá trị hợp đồng. Khi chuyển sang hình thức sàn giao dịch, chi phí trung gian mà bên mua, bên bán phải gánh chịu sẽ cao hơn, vào khoảng 2% thậm chí lên đến 8% giá trị hợp đồng, tăng gấp 20 - 80 lần (theo tính toán của Hiệp hội bất động sản TP.Hồ Chí Minh). Như vậy, quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hiện, tăng chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao”, ông Đỉnh đánh giá.

CÁC Ý KIẾN ĐỀU ĐƯỢC BÁO CÁO QUỐC HỘI ĐẦY ĐỦ

Nói về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, những luồng ý kiến về việc giao dịch bất động sản qua sàn đều được báo cáo Quốc hội đầy đủ cả về lý luận, chủ trương lẫn thực tiễn.

"Giai đoạn trước, các các quy định về điều kiện, chuyên môn nghiệp vụ môi giới… của sàn giao dịch bất động sản còn chưa chặt chẽ, dẫn đến trường hợp  môi giới, sàn làm việc không đúng yêu cầu, quy trình. Nhưng nay, số lượng môi giới và chất lượng đã được nâng cao, quy định về chuyên môn, quy trình làm việc, trách nhiệm của sàn... cũng rõ ràng hơn. Mặt khác, thời gian qua, không ít doanh nghiệp bất động sản lợi dụng việc chủ động quyền được bán trực tiếp cho khách hàng mà không cần qua ai, kết quả nhiều đơn vị rơi vào vòng lao lý vì câu chuyện dự án chưa đủ điều kiện, chưa đủ tính pháp lý…” ông Khởi cho biết.

Đại diện Bộ Xây dựng cũng dẫn chứng, thực tế, có trường hợp, dù chưa hoàn tất thủ tục thanh toán, thủ tục chuyển nhượng các thửa đất hoặc mới sở hữu được một số thửa đất; các khu đất chưa được cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không chấp thuận tổng thể mặt bằng hoặc  phương án đầu tư làm dự án khu dân cư; chưa được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo dạng phân lô, bán nền dưới dạng thổ cư cho khách hàng... Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn thuê người vẽ thiết kế, phân chia các khu đất thành nhiều nền đất dưới dạng thổ cư để bán và tự đặt tên cho các dự án thành khu dân cư nhằm thu tiền bất chính. Kết quả, nhiều khách hàng rơi vào "bẫy", bị chủ đầu tư chiếm đoạt tiền.

Do đó, ông Khởi cho rằng cần thiết giao dịch bất động sản qua sàn song phải quy định cụ thể quy trình, trách nhiệm... chứ không thể để trung gian kiểu cứ qua tôi là xong.