Một số điểm bất hợp lý về định giá đất tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi
Dương Thành Đạt
28/03/2023, 06:00
Ở Việt Nam, dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng quyền sử dụng đất vẫn là một quyền tài sản quan trọng ngay cả khi chưa đạt tới mức tuyệt đối như quyền sở hữu. Thông qua cơ chế giá, Nhà nước quyết định phân bổ quyền sử dụng đất đến các cá nhân, tổ chức trong nền kinh tế. Mặc dù giá chưa phải cơ chế hoàn hảo, nhưng nếu năng lực khai thác và hiệu quả sử dụng tài nguyên sẽ được phản ánh qua việc sẵn lòng chi trả thì cơ chế giá là cơ chế hiệu quả quyết định quyền sử dụng đất sẽ được trao cho ai...
Chính phủ yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi) trước 1/4/2023.
Vì vậy, giá đất, giá trị quyền sử dụng đất và định giá đất là nội dung trọng yếu, thu hút sự quan tâm của dư luận trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)...
Về hoạt động định giá đất, một lập luận phổ biến thường được nhắc đến là: việc xác định giá đất chưa sát với giá thị trường gây thất thu ngân sách nhà nước, tạo kẽ hở cho tiêu cực, tham nhũng.
Như vậy, để biết có thất thoát ngân sách nhà nước hay không, người ta sẽ sử dụng kết quả định giá đất để so sánh với một “giá thị trường” nào đó được giả định là chuẩn hơn, chính xác hơn. Tuy nhiên, hiện nay chưa có định nghĩa cụ thể, rõ ràng về “giá thị trường” và cách xác định “giá thị trường” của quyền sử dụng đất, dẫn đến có sự nhầm lẫn phổ biến giữa khái niệm “giá trị” và “giá cả”.
CẦN MINH ĐỊNH GIÁ CẢ THỊ TRƯỜNG VỚI GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG
Theo Khoản 19 Điều 3 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất”, Khoản 20 Điều 3 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất, loại đất với thời hạn sử dụng đã được xác định”.
Như vậy, kết quả của việc định giá đất ở đây là giá trị (value) chứ không phải là giá cả (price). Để việc định giá đất phù hợp với thị trường thì cơ sở định giá phải là cơ sở giá trị thị trường và các dữ liệu định giá là dữ liệu thị trường; kết quả định giá được kỳ vọng sẽ cho giá trị thị trường (market value). Vậy, giá trị thị trường khác gì với giá cả thị trường (market price)? “Giá thị trường” thường được sử dụng làm thước đo chuẩn để so sánh với kết quả định giá của tổ chức tư vấn là “giá trị thị trường” hay “giá cả thị trường”?
Quy luật giá trị hoạt động thể hiện ở sự vận động của giá cả xoay xung quanh trục giá trị… Thông qua sự vận động của giá cả hàng hóa trên thị trường mới thấy được sự vận động của quy luật giá trị.
Giá cả là biểu hiệu bằng tiền của giá trị; giá trị là nội dung, cơ sở của giá cả; do đó, giá cả phụ thuộc vào giá trị. Tuy nhiên, trên thị trường, giá cả còn chịu ảnh hưởng của quy luật cung - cầu, cạnh tranh, lưu thông tiền tệ. Sự tác động của các yếu tố đó làm cho giá trị và giá cả không đồng nhất với nhau mà tách rời nhau. Sự vận động của giá cả của các hàng hóa trên thị trường sẽ lên, xuống xoay quanh giá trị. Cơ chế tác động của quy luật giá trị thể hiện cả trong trường hợp giá cả bằng giá trị, cả trong trường hợp giá cả lên xuống xung quanh giá trị và giá trị như cái trục của giá cả.
Nếu đồng ý rằng giá đất được sử dụng trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là “giá trị”, thì việc so sánh với một “giá cả thị trường”, là mức giá đã giao dịch thành công cụ thể nào đó sẽ không có ý nghĩa.
Trên thực tế, chúng ta chỉ quan sát được giá cả mà không quan sát được giá trị. Giá trị thường ngầm ẩn giấu dưới vô vàn giá cả được giao dịch trên thị trường, dù có thể thống kê nhưng vẫn bị hạn chế bởi các giả định của cơ sở giá trị thị trường. Vì không biết và không quan sát được giá trị nên các kết quả định giá của các đơn vị, tổ chức, cá nhân khác nhau đều là “sự ước tính giá trị thị trường”.
Nếu đồng ý rằng giá đất được sử dụng trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là “giá trị”, thì việc so sánh với một “giá cả thị trường”, là mức giá đã giao dịch thành công cụ thể nào đó sẽ không có ý nghĩa. Vì ngay cả khi giá trị được xác định hoàn toàn chính xác trong điều kiện lý tưởng, vẫn sẽ có chênh lệch giữa giá cả và giá trị, khoảng chênh lệch này lớn hay nhỏ tùy thuộc vào điều kiện thị trường cụ thể.
Theo IVS 104 (Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế) có hiệu lực từ ngày 31/1/2022: “Giá trị thị trường là số tiền ước tính mà một tài sản hoặc khoản nợ phải trả có thể được giao dịch vào ngày thẩm định giá giữa người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch khách quan độc lập, sau khi marketing thích hợp và khi các bên đã hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc… Giá trị thị trường là mức giá dễ xảy ra nhất (khả năng cao nhất, hay hiểu nôm na là phổ biến nhất) có thể đạt được một cách hợp lý trên thị trường vào ngày thẩm định giá phù hợp với định nghĩa giá trị thị trường. Đó là mức giá tốt nhất mà người bán có thể đạt được và mức giá có lợi nhất mà người mua có thể đạt được một cách hợp lý. Ước tính này đặc biệt loại trừ ước tính giá cả bị thổi phồng hoặc hạ thấp quá mức bởi các điều kiện hoặc trường hợp đặc biệt như một khoản tài trợ điển hình, thỏa thuận bán và cho thuê lại, các cân nhắc hoặc nhượng bộ đặc biệt được đưa ra bởi bất kỳ ai liên quan đến việc mua bán hoặc bất kỳ yếu tố giá trị nào chỉ dành cho chủ sở hữu hoặc người mua cụ thể”.
Điều đó có nghĩa, việc xác định giá đất theo cơ sở giá trị thị trường phải dựa vào kỹ thuật thống kê để tìm ra mức giá phổ biến nhất, mức giá tốt nhất cho người bán và có lợi nhất cho người mua.
Tuy nhiên, theo Điều 153 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): “Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác”.
Việc xác định này dựa trên quan điểm cho rằng về cơ bản, giá cả giao dịch cụ thể vẫn phải xoay quanh giá trị trung bình của chúng (trong xác suất thống kê, giá trị trung bình còn gọi là giá trị kỳ vọng). Vì đồng thời giá cả thị trường cũng xoay quanh trục giá trị thị trường, nên người ta đang giả định rằng giá trị thị trường chính bằng giá trị trung bình của giá cả thị trường.
Do đó, việc so sánh kết quả định giá (là sự ước tính giá trị thị trường) với “giá cả thị trường” là vô nghĩa, vì giá trị trung bình (được sử dụng để ước tính giá trị thị trường) hiếm khi trùng với giá cả thị trường cụ thể. Vì vậy, thuật ngữ “giá thị trường” phải hàm ý “giá trị thị trường” thì mới có thể đánh giá kết quả định giá có sát hay không. Để làm được điều này đòi hỏi phải có một bộ dữ liệu tương đối đầy đủ về “các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường”.
TÍNH KHẢ THI CỦA QUY ĐỊNH VỀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT?
Nếu như cả đơn vị tư vấn và cơ quan nhà nước đều sử dụng cùng một bộ dữ liệu và phương pháp như nhau, giá trị trung bình được xác định sẽ phải như nhau.
Tuy nhiên, xét về mặt thực tiễn, quy định tại Điều 153 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có thể tạo ra khó khăn trong quá trình thực thi, thể hiện ở những điểm sau...
Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 13-2023 phát hành ngày 27-03-2023. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:
Cuộc rượt đuổi thị phần khai thác mới trên thị trường bảo hiểm nhân thọ
Nửa đầu năm 2025, thị phần khai thác mới bảo hiểm nhân thọ biến động rõ rệt khi Manulife vươn lên vị trí thứ tư, vượt Generali và Prudential; BIDV MetLife bất ngờ vượt Chubb để lọt vào top 10...
Lừa đảo tài chính tăng vọt trong nửa đầu năm 2025
Theo nền tảng an ninh mạng
Viettel Threat Intelligence (thuộc Tập đoàn Viettel), trong 6 tháng đầu năm 2025, các vụ lừa đảo tài chính tại Việt Nam gia tăng chóng mặt, với hơn 4.500 tên miền độc hại và hơn 1.000 trang giả mạo được phát hiện. Các chuyên gia dự báo trí tuệ nhân tạo (AI) và công nghệ deepfake sẽ làm bùng phát làn sóng lừa đảo tinh vi hơn trong nửa cuối năm 2025...
HDBank vào “Top 50 doanh nghiệp niêm yết tiêu biểu nhất 2025”
Forbes Vietnam vừa công bố danh sách 50 Công ty Niêm yết Tốt nhất Việt Nam năm 2025, quy tụ nhiều doanh nghiệp hàng đầu trong các lĩnh vực chủ chốt, đại diện tiêu biểu cho khối doanh nghiệp niêm yết năng động và bền vững của nền kinh tế.
Thẻ VPBank YoJo Visa Platinum: Tấm thẻ quyền lực cho tín đồ du lịch
Nếu bạn là một người trẻ yêu thích khám phá, đam mê du lịch, shopping, ẩm thực và không ngừng đầu tư cho bản thân thì tấm thẻ VPBank YoJo Visa Platinum chính là “người bạn đồng hành” lý tưởng giúp bạn sống chất hơn mỗi ngày.
Nhân viên ngân hàng tiếp tay đường dây rửa tiền
Cơ quan điều tra xác định, 3 nhân viên ngân hàng đã cấu kết với tội phạm mở tài khoản ngân hàng cho các doanh nghiệp “ma”, để các đối tượng sử dụng cho các hoạt động lừa đảo, rửa tiền...
Sáu giải pháp phát triển nhanh và bền vững ngành năng lượng
Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn để phát triển năng lượng xanh, sạch nhằm đảm bảo an ninh năng lượng và phát triển bền vững. Ông Nguyễn Ngọc Trung chia sẻ với Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy về sáu giải pháp để phát triển nhanh và bền vững ngành năng lượng nói chung và các nguồn năng lượng tái tạo, năng lượng mới nói riêng…
Nhân lực là “chìa khóa” phát triển điện hạt nhân thành công và hiệu quả
Trao đổi với Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy, TS. Trần Chí Thành, Viện trưởng Viện Năng lượng nguyên tử Việt Nam, nhấn mạnh vấn đề quan trọng nhất khi phát triển điện hạt nhân ở Việt Nam là nguồn nhân lực, xây dựng năng lực, đào tạo nhân lực giỏi để tham gia vào triển khai, vận hành dự án...
Phát triển năng lượng tái tạo, xanh, sạch: Nền tảng cho tăng trưởng kinh tế trong dài hạn
Quốc hội đã chốt chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế 8% cho năm 2025 và tăng trưởng hai chữ số cho giai đoạn 2026 – 2030. Để đạt được mục tiêu này, một trong những nguồn lực có tính nền tảng và huyết mạch chính là điện năng và các nguồn năng lượng xanh, sạch…
Nhà đầu tư điện gió ngoài khơi tại Việt Nam vẫn đang ‘mò mẫm trong bóng tối’
Trả lời VnEconomy bên lề Diễn đàn năng lượng xanh Việt Nam 2025, đại diện doanh nghiệp đầu tư năng lượng tái tạo nhận định rằng Chính phủ cần nhanh chóng ban hành các thủ tục và quy trình pháp lý nếu muốn nhà đầu tư nước ngoài rót vốn vào các dự án điện gió ngoài khơi của Việt Nam...
Tìm lộ trình hợp lý nhất cho năng lượng xanh tại Việt Nam
Chiều 31/3, tại Hà Nội, Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, Hiệp hội Năng lượng sạch Việt Nam chủ trì, phối hợp với Tạp chí Kinh tế Việt Nam tổ chức Diễn đàn Năng lượng Việt Nam 2025 với chủ đề: “Năng lượng xanh, sạch kiến tạo kỷ nguyên kinh tế mới - Giải pháp thúc đẩy phát triển nhanh các nguồn năng lượng mới”...
Thuế đối ứng của Mỹ có ảnh hướng thế nào đến chứng khoán?
Chính sách thuế quan mới của Mỹ, đặc biệt với mức thuế đối ứng 20% áp dụng từ ngày 7/8/2025 (giảm từ 46% sau đàm phán),
có tác động đáng kể đến kinh tế Việt Nam do sự phụ thuộc lớn vào xuất khẩu sang Mỹ (chiếm ~30% kim ngạch xuất khẩu).
Dưới đây là phân tích ngắn gọn về các ảnh hưởng chính: