S&P: Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc năm nay tệ hơn dự báo

Thị trường bất động sản Trung Quốc năm nay có khả năng sẽ suy giảm mạnh hơn so với dự báo ban đầu, dập tắt những tia hy vọng về một sự phục hồi sau 5 năm khủng hoảng địa ốc liên miên ở nền kinh tế lớn thứ hai thế giới - một báo cáo của tổ chức đánh giá tín nhiệm S&P Global Ratings công bố tuần vừa rồi cho biết.

Các nhà phân tích của S&P dự báo doanh thu bán nhà mới ở Trung Quốc năm nay có thể sẽ giảm 8% so với năm ngoái, còn khoảng 8,8-9 nghìn tỷ nhân dân tệ, tương đương 1,23-1,26 nghìn tỷ USD.

Mức giảm như vậy sẽ sâu hơn so với mức dự báo giảm 3% mà S&P đưa ra hồi tháng 5. Tại thời điểm đó, S&P nhận định cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung và các yếu tố bất định bên ngoài khác sẽ khiến Trung Quốc phải triển khai các biện pháp hỗ trợ mạnh mẽ hơn cho lĩnh vực bất động sản.

Theo Giám đốc phụ trách bộ phận đánh giá doanh nghiệp của S&P Global Ratings, ông Edward Chan, nguyên nhân chính khiến triển vọng thị trường bất động sản Trung Quốc 2025 xấu đi là tâm lý người mua nhà vẫn còn khá mong manh. “Bởi vậy, Chính phủ cần tiếp tục hỗ trợ ngành này và hỗ trợ nhu cầu để người mua nhà lấy lại niềm tin”.

Tại một cuộc họp của các nhà lãnh đạo cấp cao vào tháng 9 năm ngoái, Bắc Kinh đưa ra lời kêu gọi hành động nhằm chấm dứt sự suy giảm của thị trường bất động sản. Nhưng sau khi một số biện pháp mới được công bố vào cuối 2024, động lực hỗ trợ thêm cho thị trường nhà đất lại đuối dần.

S&P lưu ý rằng lãi suất cho vay cơ bản (LPR) kỳ hạn 5 năm của Trung Quốc - lãi suất tham chiếu cho các khoản vay thế chấp nhà - mới chỉ giảm 0,1 điểm phần trăm trong năm nay, ít hơn nhiều so với mức giảm 0,6 điểm phần trăm trong năm ngoái. Điều này cho thấy Bắc Kinh không còn nới lỏng chính sách tiền tệ quyết liệt như trước, bất chấp thị trường bất động sản vẫn đi xuống.

Hồi tháng 8, ba thành phố lớn nhất của Trung Quốc nới các quy định về mua nhà nhằm cho phép người mua có thể sở hữu cùng lúc nhiều bất động sản. Nhưng quy định mới này chỉ áp dụng cho các dự án nhà ở những khu vực ngoại ô, kém hấp dẫn với người mua - S&P nêu rõ.

“Nếu nhu cầu mua nhà có thể ổn định ở các thành phố lớn, nhất là những thành phố cấp 1, nhu cầu mới có thể phục hồi bền vững hơn”, ông Chan nhấn mạnh.

Với doanh thu bán nhà mới được dự báo giảm còn xấp xỉ 9 nghìn tỷ nhân dân tệ trong năm nay, thị trường bất động sản Trung Quốc đã giảm một nửa trong vòng chỉ 4 năm, từ mức 18,2 nghìn tỷ nhân dân tệ vào năm 2021- theo S&P. Tổ chức này dự báo doanh thu bán nhà ở Trung Quốc giảm thêm 6-7% nữa trong năm 2026, với giá nhà do chủ đầu tư bán ra giảm 1,5-2,5%.

Trong những thập kỷ qua, người mua nhà ở Trung Quốc thường mua căn hộ chưa hoàn thiện. Khi chủ đầu tư gặp khó, công trình bị tạm dừng, niềm tin của người mua nhà suy giảm mạnh. Thực tế này buộc Chính phủ Trung Quốc vào năm ngoái phải lên một “danh sách trắng” các dự án chưa hoàn thiện để hỗ trợ tài chính.

Ở thời điểm tháng 8/2025, diện tích nhà tồn đã hoàn thiện nhưng chưa bán được ở Trung Quốc tăng lên 762 triệu mét vuông, từ mức 753 triệu mét vuông vào tháng 12/2024 - theo dữ liệu mà S&P đưa ra.

“Chính phủ Trung Quốc đã làm khá nhiều việc để đảm bảo rằng người dân được nhận nhà mà họ đã mua. Vấn đề bây giờ là nhu cầu nhà trên toàn quốc có vẻ như yếu hơn so với những gì chúng tôi đã kỳ vọng”, hãng tin CNBC dẫn nhận định của ông Chan.

Về thời gian tới, ông dự báo Chính phủ Trung Quốc sẽ tiếp tục vào cuộc, có thể bằng các biện pháp nhỏ giọt, khi thị trường có dấu hiệu yếu thêm.

Trong tháng 8 vừa qua, Trung Quốc tiếp tục nới thêm một số hạn chế về mua nhà, và Thủ tướng Lý Cường cũng thừa nhận rằng cuộc khủng hoảng bất động sản vẫn chưa được xử lý - một dấu hiệu của sự cần thiết phải có thêm hỗ trợ. Trong tháng 9, doanh thu bán nhà của top 100 chủ đầu tư bất động sản lớn nhất Trung Quốc tăng 0,4% so với cùng kỳ năm ngoái - theo S&P.

Báo cáo của S&P nói rằng với việc các chủ đầu tư bất động sản Trung Quốc đang chật vật để tồn tại, “kết quả cuối cùng có thể sẽ là một thị trường nhỏ hơn, nhưng cũng lành mạnh và vững vàng hơn”.