VCCI: Quy định giải quyết trường hợp nhà đầu tư không đạt thỏa thuận được với người sử dụng đất chưa hợp lý

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có công văn trả lời, đóng góp ý kiến cho Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến.

CHỒNG LẤN VỀ THỦ TỤC 

Theo quy định tại Điều 64 Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trong trường hợp đã hết thời hạn gia hạn mà chưa hoàn thành việc thỏa thuận hoặc nhà đầu tư không có nhu cầu gia hạn thì sẽ xử lý theo các trường hợp: “Nhà đầu tư đề nghị điều chỉnh phạm vi dự án phù hợp với diện tích đã hoàn thành việc thỏa thuận với người sử dụng đất và dự án đủ điều kiện để được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư thì UBND cấp tỉnh quyết định cho phép thực hiện dự án” (điểm a khoản 2).

Góp ý vấn đề này, VCCI cho rằng quy định này chưa phù hợp với quy định của Luật Đất đai và Điều 63 Dự thảo.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 127 Luật Đất đai, điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất gồm: phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt; chủ đầu tư đáp ứng điều kiện về tài chính; không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc vi phạm nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực.

Khoản 3 Điều 63 Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai cũng quy định về nội dung thẩm định cho phép việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, trong đó các nội dung cơ bản bám sát yêu cầu tại khoản 3 Điều 127 Luật Đất đai.

“Như vậy, điều kiện để được sử dụng đất thông qua cơ chế thỏa thuận không gắn đến việc xem xét, thẩm định dự án đầu tư mà nhà đầu tư dự kiến triển khai. Vì vậy, điểm a khoản 2 Điều 64 Dự thảo yêu cầu nhà đầu tư phải điều chỉnh phạm vi dự án phù hợp với diện tích đã hoàn thành thỏa thuận là chưa phù hợp với tinh thần của Luật Đất đai 2024”, VCCI góp ý.

Mặt khác, theo VCCI, nếu tại thời điểm xem xét chấp thuận về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, cơ quan có thẩm quyền đã xem xét các điều kiện của dự án “có đủ điều kiện để được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư” là chưa hợp lý.

Lý giải điều này, VCCI cho rằng vì sau khi được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, nhà đầu tư sẽ tiến hành thỏa thuận với người sử dụng đất, sau khi thỏa thuận xong với người sử dụng đất sẽ thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư (trong trường hợp dự án thuộc trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư).

Tiếp nữa, tại thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét về dự án đầu tư, năng lực của chủ đầu tư để chấp thuận hoặc từ chối. Như vậy, cơ quan Nhà nước sẽ xem xét hai lần về cùng một nội dung đối với dự án của nhà đầu tư.

“Điều này là sự chồng lấn về thủ tục và khiến cho thủ tục triển khai dự án đầu tư thông qua cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất trở nên phức tạp”, VCCI nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, VCCI cho rằng quy định đang chưa rõ “UBND cấp tỉnh cho phép thực hiện dự án” là một dạng giấy phép mới? khác với văn bản chấp thuận về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án? Quy định này, UBND cấp tỉnh chỉ xem xét và chấp thuận cho phép hay không cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chứ không phải là cho phép hay không cho phép thực hiện dự án đầu tư từ nhận quyền sử dụng đất. Vì thế, VCCI đề nghị bỏ quy định tại điểm a khoản 2 Điều 64 Dự thảo.

QUY ĐỊNH CHƯA PHÙ HỢP

Ngoài ra, quy định “Diện tích đã hoàn thành việc thỏa thuận không đáp ứng điều kiện để thực hiện dự án đầu tư thì việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất chấm dứt. Diện tích đất nhà đầu tư đã hoàn thành việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất được xử lý: trường hợp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi, nhà đầu tư được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn còn lại hoặc được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác; trường hợp thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất thì UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất để đấu giá, giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng đấu giá, đấu thầu, nhà đầu tư được bồi thường theo quy định;  trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất bằng hình thức thuê đất thì hợp đồng thuê đất chấm dứt. Việc giải quyết quyền và nghĩa vụ giữa Nhà đầu tư và người sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự”.

VCCI cho rằng quy định này cần được xem xét ở các điểm sau. “Việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất chấm dứt” là chưa phù hợp. Bởi vì, việc nhận quyền sử dụng đất giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất là thỏa thuận dân sự. Việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép việc nhận chuyển nhượng không có nghĩa sự cho phép này là hiệu lực của hợp đồng.

Mặt khác, điểm a khoản 3 Điều 64 Dự thảo quy định, “trường hợp thỏa thuận nhận quyền để thực hiện dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, Nhà đầu tư được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn còn lại hoặc được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác”, theo quy định này dù diện tích đã hoàn thành việc thỏa thuận không đáp ứng điều kiện để thực hiện dự án, nhưng nhà đầu tư vẫn có quyền tiếp tục sử dụng đất này, có nghĩa thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất vẫn còn hiệu lực, không chấm dứt.

Do đó, VCCI đề nghị ban soạn thảo xác định lại đây là “thỏa thuận nhận quyền sử dụng chấm dứt” hay là “văn bản chấp thuận về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án” chấm dứt?

Hơn nữa, quy định “Trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất bằng hình thức thuê đất thì hợp đồng thuê đất chấm dứt” là chưa hợp lý. Tại sao thỏa thuận nhận chuyển nhượng không bị chấm dứt trong khi hợp đồng thuê đất lại bị chấm dứt, trong khi cả hai đều có chung tính chất là thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất? Nhà đầu tư có thể không sử dụng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà thực hiện các hoạt động kinh doanh khác trên thửa đất thuê này, do đó quy định hợp đồng thuê đất chấm dứt là chưa hợp lý, chưa bảo đảm quyền lợi của nhà đầu tư. Đề nghị bỏ quy định này, tức là bỏ điểm c khoản 3 Điều 64.