Xác suất bất động sản rơi xuống đáy giống 2011-2013 rất thấp?

Tại hội thảo “Đánh giá kinh tế Việt Nam 2022: Ổn định và phát triển thị trường bất động sản”, GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế Quốc dân, cho rằng luôn có sự đồng điệu giữa tăng trưởng kinh tế với sự phát triển của thị trường bất động sản. Để làm rõ mối quan hệ giữa lĩnh vực có giá trị vốn hoá cao và nền kinh tế, ông đã dẫn chứng ra diễn biến thị trường bất động sản giai đoạn 2008-2013, 2020-2022.

GIAI ĐOẠN 2011-2013: THỊ TRƯỜNG XUỐNG ĐÁY; 2022-2023 THỊ TRƯỜNG CHỮNG LẠI

Theo chuyên gia, nếu giai đoạn 2008-2009, nền kinh tế xuống dốc vì cuộc khủng hoảng châu Á thì giai đoạn 2009-2010 dù bất động sản có xu hướng tăng nóng nhưng sau đó 2011-2013 lại là điểm rơi xuống đáy. Tiếp theo giai đoạn 2020-2022, năm 2020 bắt đầu vào đại dịch, tăng trưởng kinh tế suy giảm song giai đoạn 2021-2022, thị trường bất động sản tăng nóng đến gần cuối năm 2022 bắt đầu đi xuống.

“Tuy nhiên năm 2011, khi kinh tế chạm đáy, thị trường bất động sản bắt đầu mới rơi. Vậy sau năm 2022, thị trường bất động sản có lặp lại 2011-2013 hay không?”, dự báo điều này, GS.TS Hoàng Văn Cường so sánh thực trạng của thị trường hai giai đoạn.

Trước hết là yếu tố tài chính làm cho thị trường chững lại, thậm chí bán tháo, song yếu tố tài chính năm 2011 và năm 2022 khác nhau rất cơ bản. Năm 2011, yếu tố tài chính chủ yếu do dư nợ tín dụng ngân hàng, lúc đó dư nợ tín dụng bất động sản chiếm 37-40% GDP là rất lớn. Khi kinh tế khủng hoảng, ngân hàng đóng cửa, ngay lập tức thị trường bất động sản bị ảnh hưởng trực tiếp từ dòng vốn tín dụng.

Còn giai đoạn 2022, dư nợ tín dụng bất động sản chiếm 21% tổng dư nợ của nền kinh tế, khoảng 26% GDP. So năm 2011, dư nợ tín dụng không phải quá cao đưa đến ngưỡng khủng hoảng. Thậm chí ngay số liệu 21% dư nợ tín dụng vừa nêu, 1/3 thuộc về dư nợ doanh nghiệp còn phần lớn thuộc về hộ gia đình vay mua nhà.

Tuy nhiên, năm 2022 lại rơi vào tác động mạnh của trái phiếu doanh nghiệp. Trong trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu bất động sản chiếm 33% tổng dư nợ trái phiếu. Năm 2021, phát hành mạnh nhất với khoảng 214.000 tỷ là do doanh nghiệp bất động sản. Sang năm 2022, dù giảm đi nhưng những doanh nghiệp đã phát hành được của năm 2021 đến năm 2022, 2023 lại phải đáo hạn. Đây là sức ép lớn vì tính bình quân năm 2022, đặc biệt năm 2023, 2024 mức đáo hạn lên tới 110.000 tỷ/năm. Giữa bối cảnh đó, ngân hàng cũng không tăng thêm room tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản khiến tình hình tài chính càng khó khăn.

Thứ hai là sự khác biệt về nguồn cung. Nguồn cung năm 2011 dư thừa, năm 2022 lại khan hiếm, số dự án được cấp phép, triển khai hoặc hoàn thành để đưa vào đều giảm.

Thứ ba là về pháp lý. Cụ thể, những quy định chồng chéo của pháp luật khiến không ít dự án đang triển khai nhưng khi rà soát lại liền bị dừng. Đây là điều mang tính muôn thủa mà năm 2011 cũng có. Những năm trước, khi khó khăn, người ta có thể vận dụng linh hoạt chính sách, song đến 2022 không ai vận dụng nữa, bởi cố tình thực hiện sẽ đưa vào diện bị xử lý. Vì vậy dẫn đến hàng loạt dự án bất động sản không thể đưa vào thị trường khiến nguồn cung trở nên khan hiếm.

XU THẾ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Nhận định về xu hướng của thị trường bất động sản, GS. Cường cho rằng ở Việt Nam, bất động sản là kênh đầu tư thu hút nhiều người tham gia. Đầu tư bất động sản không chỉ để ở, kinh doanh hay tiêu dùng mà còn xem như tài sản tích trữ cho đời sau. Đặc biệt, bất động sản nằm ở những vị trí hữu hạn thì giá của nó không phải mỗi yếu tố công dụng mà là giá trị tích lũy. Điều này lý giải một phần nguyên nhân, tại sao thu nhập của người dân thấp nhưng giá bất động sản vẫn cao.

Ngoài ra, cầu bất động sản tiếp tục tăng trong giai đoạn tới đây do quy hoạch. Hiện nay, hàng loạt các tỉnh đã hoàn thành việc công bố quy hoạch. Năm 2023 khi công bố quy hoạch dự kiến có nhiều khu triển vọng tương lai mà nhà đầu tư bất động sản kỳ vọng. Hơn nữa, với tỉ lệ đô thị hóa hiện thấp nên mục tiêu quy hoạch những năm tới đều được đẩy mạnh. Tất cả yếu tố cùng cộng hưởng khiến cầu bất động sản tiếp tục gia tăng.

Mặt khác, nguồn cung bất động sản khan hiếm. Dự báo theo chu kỳ 3-5 năm, hầu hết các khu vực đều thiếu nguồn cung. Thêm vào đó có một số chính sách tác động đến tâm lý, hành vi đầu tư, bao gồm: chính sách đất đai và thuế bất động sản. Chính sách này góp phần tác động kiềm chế cầu bất động sản nhưng để đi vào thực tiễn còn rất lâu.

“Vậy năm 2023, thị trường bất động sản như thế nào? Liệu có rơi vào trạng thái như năm 2011-2013?”. Để trả lời câu hỏi, ông Cường nhận xét, việc này phụ thuộc vào trạng thái của nền kinh tế năm 2023-2024. Nếu nền kinh tế Việt Nam năm 2023-2024 tiếp tục dừng chân tại chỗ, kịch bản cũ cũng không phải là không xảy ra. Tuy nhiên, theo báo cáo của một số tổ chức, triển vọng năm 2023-2024 mặc dù khó khăn, nhưng không đến mức khó khăn như giai đoạn trước. Cho nên xác suất xảy ra tình thế bất động sản rơi vào trạng thái xuống đáy giống 2011-2013 rất thấp.