Thanh khoản trên thị trường bất động sản Hà Nội dường như vẫn chưa thể cải thiện nhiều khi mà khách hàng vẫn chưa tìm lại niềm tin từ chính các chủ đầu tư.

Cũng đã có những mổ xẻ nhằm tìm ra nguyên nhân từ các chủ đầu tư, chuyên gia lẫn nhà quản lý. Tuy nhiên, ngoại trừ yếu tố khó khăn về kinh tế, có một nguyên nhân không nhỏ được cho là xuất phát từ chính các chủ đầu tư khi liên tiếp đưa ra những chiêu kích cầu nửa vời, không rõ ràng, vô tình đã khiến họ vẫn ngập trong khó khăn.

Càng “xịn” càng ế

Sau hàng loạt động thái được cho là “xuống nước” của các chủ đầu tư lẫn các thông điệp giải cứu từ cơ quan quản lý, những tưởng thị trường địa ốc Hà Nội sẽ có những chuyển biến tích cực hơn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, thanh khoản của thị trường trong một vài tháng trở lại đây cũng không cải thiện nhiều, thậm chí ở một vài dự án, mức độ khó khăn còn có phần lớn hơn.

Ngoại trừ một số dự án có giá mềm, địa điểm không quá xa khu trung tâm còn lác đác có giao dịch, còn lại hầu hết các dự án thuộc các khu vực như đại lộ Thăng Long, Lê Văn Lương, Xa La, An Khánh, Đan Phượng…gần như vẫn “bất động” cho dù giá đã được chủ đầu tư lẫn thứ cấp giảm từ 30 - 40%.

Đơn cử, khu đô thị mới Dương Nội A nằm trên mặt đường Lê Văn Lương kéo dài, thời thị trường sôi động giá biệt thự tại đây đạt ngưỡng 70 - 80 triệu đồng/m2, nhưng hiện giảm còn 35 - 37 triệu đồng/m2. Khu đô thị mới An Hưng kế bên hiện chủ đầu tư đã bàn giao nhà cho khách hàng nhưng giá biệt thự hướng đẹp giảm về 45 - 47 triệu đồng/m2, giá nhà liền kề ở mức 50 - 51 triệu đồng/m2.

Một khu khác là khu đô thị mới Văn Khê đã giao nhà được 2 năm, giá liền kề từ cuối năm 2011 vào khoảng 80 triệu đồng/m2, thì nay được nhiều sàn giao dịch rao 50 triệu đồng/m2. Khu đô thị Văn Phú nằm trên trục đường Lê Trọng Tấn kéo dài, giá liền kề, biệt thự trục đường lớn hiện khoảng 60 - 70 triệu đồng/m2, đường nhỏ 45 - 50 triệu đồng/m2, giảm 40% so với thời điểm năm 2010.

Thực tế cho thấy, thanh khoản của thị trường trong một vài tháng trở lại đây cũng không cải thiện nhiều, thậm chí ở một vài dự án, mức độ khó khăn còn có phần lớn hơn.

Tại khu vực huyện Hoài Đức, nơi tập trung khá nhiều dự án bất động sản có quy mô lớn như Nam An Khánh, Bắc An Khánh, khu đô thị mới Geleximco, khu đô thị Vân Canh, khu đô thị Bắc 32, khu đô thị mới Tân Tây Đô.... mặt bằng giá giảm 30%.

Đơn cử, dự án Nam An Khánh giá nhà liền kề có thời điểm lên cao 40 - 45 triệu đồng/m2 giờ giảm 24 - 28 triệu đồng/m2. Khu đô thị Bắc An Khánh Splendora giá bán liền kề, biệt thự trong hợp đồng với chủ đầu tư 1.800 - 2.000 USD/m2, các nhà đầu tư mua đi bán lại với mức tiền chênh ngoài đạt 3 - 5 tỷ đồng/căn liền kề, 7 - 10 tỷ đồng/căn biệt thự thì nay mức chênh lệch giảm xuống 1 - 2 tỷ đồng/căn liền kề, 3 - 4 tỷ đồng/căn biệt thự.

“Tôi mua đất liền kề tại Geleximco từ năm 2010 giá 28 triệu đồng/m2, để đấy 2 năm nay vừa rồi phải bán lại với giá 16 triệu đồng/m2. Lô đất của tôi 200 m2, vị chi mất hơn 2 tỷ đồng, chưa kể trượt giá”, một nhà đầu tư cho hay.

Còn với các chủ đầu tư có dự án hạng sang như D’.Palais de Louis, Mandarin, Golden Palace... dù đã hoàn tất xây thô hay đang dở dang thì cũng đều chung cảnh như nhiều nhà đầu tư thứ cấp khác.

Mới đây, Công ty Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội và Tân Hoàng Minh đã công bố gói ưu đãi cho vay 0% lãi suất trong 2 năm với khách hàng đăng ký mua căn hộ tại D’.Palais de Louis. Không những thế, để hút khách hàng, chủ đầu tư đã công bố tặng miễn phí một chỗ đậu ôtô cho khách hàng mua căn hộ.

Thế nhưng, cũng như nhiều chủ đầu tư có dự án hạng sang khác, trong buổi lễ công bố các sự kiện nói trên, khách mời phía dưới phần lớn vẫn là báo chí và các đối tác, số khách hàng quan tâm tới dự án này dường như vẫn đếm trên đầu ngón tay, khi mà giá chào bán căn hộ tại dự án này lên tới gần 150 triệu đồng/m2.

Giảm giá là con dao hai lưỡi?

Theo nhiều chuyên gia kinh tế, thông thường trong kinh doanh, với một sản phẩm mà chất lượng được giữ nguyên trong khi giá bán lại giảm thấp xuống nhiều so với trước thì phần lớn khách hàng sẽ đổ xô để mua hoặc chí ít cũng tìm hiểu, xem xét. Ngay cả với mặt hàng là bất động sản, nếu không có các yếu tố ngoại cảnh tác động vào, thanh khoản tất yếu cũng sẽ tăng mạnh nếu như giá bán được giảm xuống.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, khi niềm tin vào thị trường của khách hàng dường như vẫn chưa được hồi phục rõ ràng, cộng vào đó là các động thái kích cầu có phần nửa vời, yếu ớt từ các chủ đầu tư đã khiến cho phần lớn khách hàng vẫn mang tâm lý chờ đợi, nghe ngóng.

Đại diện của GP Invest, Vinaconex, Hồng Hạc Đải Lải đều có chung quan điểm: giảm giá không phải là thượng sách trong bối cảnh hiện nay, thậm chí nó còn là con dao hai lưỡi, mặc dù thị trường gần như đóng băng trong suốt một năm nay.

Một chủ đầu tư chia sẻ, hiện giá căn hộ mà công ty này đưa ra đều thấp dưới mức cơ sở, nhưng bán không hề dễ. Người mua nhà vẫn đang trông đợi giá sẽ giảm hơn. Họ cho rằng đây vẫn chưa phải là giá trị thật và chủ đầu tư vẫn còn có lãi. Do đó, cái khó cho các chủ đầu tư hiện nay là ở vào tình cảnh “giá căn hộ không thể giảm thêm vì hệ số lợi nhuận đã hạ đến mức tối thiểu, nhưng khách hàng vẫn không tin đó là sự thật và hệ quả là thanh khoản dự án vẫn không thể nhích lên”.

Trao đổi với VnEconomy, đại diện của GP Invest, Vinaconex, Hồng Hạc Đải Lải đều có chung quan điểm: giảm giá không phải là thượng sách trong bối cảnh hiện nay, thậm chí nó còn là con dao hai lưỡi, mặc dù thị trường gần như đóng băng trong suốt một năm nay.

Thậm chí, Tổng giám đốc GP Invest Nguyễn Quốc Hiệp còn khẳng định, với mức giá chào bán hiện nay, nếu giảm nữa chỉ còn cách ăn bớt nguyên vật liệu hoặc làm gian dối. Chính điều này cũng đã khiến khách hàng tỏ ra hoài nghi về chất lượng công trình, từ đó khiến họ đắn đo lựa chọn.

Chính vì thế, với các chủ đầu tư, dù bản thân họ đang trực tiếp hoặc gián tiếp giảm giá bán, nhưng khi được hỏi, hầu hết vẫn đều không muốn nhắc tới hai từ “giảm giá” hoặc không thừa nhận thực tế đó đối với dự án của mình.

Thế nhưng, với các chuyên gia, nhà quản lý, thực tế hiện nay, chỉ có hai con đường có thể giúp doanh nghiệp bất động sản vượt qua được khó khăn, đó là đẩy nhanh tiến độ dự án và cân nhắc mức giá bán hợp lý, thay vì vẫn “khư khư” đeo đuổi mục tiêu lợi nhuận làm đầu.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, trong cuộc đối thoại với các doanh nghiệp bất động sản tại hai thành phố lớn Hà Nội và Tp.HCM cách đây chưa lâu, đã khẳng định: “trong khi chờ nhà nước tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn thì chính các doanh nghiệp phải tự cứu mình trước với nhiều giải pháp khác nhau, trong đó có giảm giá bán căn hộ”.