Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chi nhánh Khu vực 2 vừa ban hành văn bản cảnh báo các rủi ro pháp lý, tín dụng và uy tín có thể phát sinh từ hoạt động cho vay thanh toán tiền đặt cọc mua bất động sản thông qua các Văn bản thỏa thuận với các đơn vị tư vấn, môi giới…

Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 (TP. Hồ Chí Minh và Đồng Nai) cho biết thời gian qua, thường xuyên nhận được đơn thư từ công dân phản ánh về việc các ngân hàng cho vay để thanh toán tiền đặt cọc đối với các đơn vị môi giới bất động sản. Nội dung đơn thể hiện sự bức xúc, cho rằng các ngân hàng thiếu thận trọng khi cấp tín dụng cho các mục đích tiềm ẩn rủi ro pháp lý và không bảo đảm quyền lợi khách hàng.

Đặc biệt, các văn bản thỏa thuận giữa khách hàng và đơn vị tư vấn, môi giới thường không đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý, dẫn đến nguy cơ vô hiệu, phát sinh tranh chấp và thiệt hại tài chính không nhỏ.

Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 phân tích ba nhóm rủi ro chính trong hoạt động cho vay này.

Thứ nhất, rủi ro pháp lý và tranh chấp hợp đồng. Một số Văn bản thỏa thuận bị Tòa án tuyên vô hiệu do vi phạm quy định pháp luật. Cụ thể, Tòa án Nhân dân Khu vực 7 TP. Hồ Chí Minh từng xét xử một vụ án (chưa có hiệu lực pháp luật do còn kháng nghị) và kết luận rằng các điều khoản về đặt cọc, thời hạn, phương thức nộp và xử lý tiền đặt cọc trong Văn bản thỏa thuận là trái quy định tại Điều 117 và 123 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Thêm vào đó, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đã xử phạt hành chính một số công ty môi giới bất động sản vì ký kết các văn bản đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh. Sở này cũng yêu cầu doanh nghiệp không được ủy quyền cho tổ chức hoặc cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, cho thuê mua bất động sản. Tương tự, Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận cũng yêu cầu chấn chỉnh tình trạng “giữ chỗ”, “đặt chỗ” trái phép khi dự án chưa được phép giao dịch. 

Thứ hai, rủi ro tín dụng và thiệt hại tài chính. Hoạt động cho vay để thanh toán tiền đặt cọc hoàn toàn phụ thuộc vào tiến độ và năng lực triển khai dự án của chủ đầu tư. Nếu dự án bị trì hoãn, dừng triển khai hoặc không đủ điều kiện pháp lý, ngân hàng sẽ khó thu hồi vốn. Nguy cơ nợ xấu và thiệt hại tài chính là hiện hữu, nhất là khi ngân hàng chưa đánh giá đầy đủ năng lực tài chính của đơn vị môi giới, chưa kiểm soát dòng tiền giải ngân hoặc thiếu các biện pháp bảo đảm khả năng thu hồi tiền cọc.

Thứ ba, rủi ro uy tín và hoạt động. Thực tế cho thấy, nhiều tranh chấp phát sinh giữa khách hàng và đơn vị môi giới khiến công dân hiểu nhầm rằng ngân hàng có liên kết, thỏa thuận với bên môi giới nhằm che giấu rủi ro hoặc cố tình hợp tác sai phạm. Một số trường hợp người dân tập trung đông tại trụ sở ngân hàng để phản đối, yêu cầu bồi hoàn, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hình ảnh và hoạt động của tổ chức tín dụng.

Từ thực tế trên, Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 yêu cầu các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh và Đồng Nai tạm dừng cho vay đối với các giao dịch đặt cọc mua bất động sản qua Văn bản thỏa thuận cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền. Nếu cơ quan chức năng xác định văn bản không vi phạm pháp luật, việc tiếp tục cho vay phải được thực hiện thông qua quy trình kiểm soát rủi ro chặt chẽ.

Đối với các khoản vay đã giải ngân, các ngân hàng thương mại chủ động làm việc với khách hàng, đơn vị môi giới và chủ đầu tư để rà soát, xử lý tranh chấp trên cơ sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng, đồng thời ngăn ngừa tình trạng khiếu kiện vượt cấp, tập trung đông người.

Trong trường hợp tiếp tục cho vay, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại: (1) Cung cấp đầy đủ thông tin và khuyến cáo rủi ro cho khách hàng về việc sử dụng vốn để đặt cọc khi bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch. (2) Đưa điều khoản phong tỏa số tiền đặt cọc vào Hợp đồng tín dụng và Văn bản thỏa thuận, nhằm đảm bảo khoản tiền này được sử dụng đúng mục đích và có thể thu hồi nếu vi phạm xảy ra.