TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Báo Mỹ lạc quan dè chừng về bất động sản Việt
“Phải mất một năm nữa thì mọi chuyện mới trở nên rõ ràng. Ở thời điểm này, tất cả vẫn còn lờ mờ”
Công việc kinh doanh đồ nướng của anh Dinh Thien Thien trở nên phát đạt giữa lúc thị trường bất động sản của Việt Nam đi xuống. Đây hoàn toàn không phải là một sự trùng hợp ngẫu nhiên.
Xuất hiện trong câu chuyện trên báo New York Times của Mỹ, Thien cho biết, anh đã thuê một lô đất trống ở khu trung tâm Tp.HCM, nơi hoạt động xây dựng gần như bị ngừng lại, và xây một quán nướng. Phong cách bài trí kiểu phương Tây độc đáo của quán đã nhanh chóng thu hút sự chú ý trên mạng Facebook. Trong vòng vài tháng, Thien thuê tất cả 15 lô đất với mức giá từ 1.000-5.000 USD/tháng.
Tuy nhiên, khi hoạt động xây dựng khởi sắc trở lại, Thien, 32 tuổi, đã phải giảm số địa chỉ quán nướng xuống còn 5. Một vài trong số những điểm quán cũ của anh hiện đã xuất hiện cần cẩu và máy trộn bê tông. Thien đoán, trong vòng 3 năm tới, anh sẽ buộc phải chuyển nghề vì không còn đất mở quán nướng.
Từ câu chuyện của anh chủ quán nướng tên Thien, New York Times dẫn lời các nhà kinh doanh bất động sản và doanh nhân tại Tp.HCM đánh giá rằng, thị trường bất động sản của Việt Nam đang chạm đáy, ngay khi mà các số liệu kinh tế vĩ mô bình ổn và Chính phủ cam kết cải thiện sức khỏe của hệ thống ngân hàng. Theo tờ báo, nếu Việt Nam ký kết Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP), một thỏa thuận thương mại với sự tham gia của nhiều quốc gia trong đó có Mỹ, tăng trưởng kinh tế có thể được đẩy nhanh, kéo theo sự phục hồi của thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, dù lãi suất cho vay đã giảm xuống 12,8% từ mức 20,3% vào năm 2011, không ai có thể đoán trước liệu thị trường bất động sản có thể tăng trở lại mức đỉnh trước thời điểm năm 2008. Ngoài ra, những cam kết về cải tổ hệ thống ngân hàng cũng là một vấn đề mà nhiều người còn chưa cảm thấy thực sự tin tưởng. Ở thời điểm hiện tại, thị trường căn hộ trung và cao cấp ở Hà Nội và Tp.HCM vẫn đang trong tình trạng dư thừa nguồn cung.
“Phải mất một năm nữa thì mọi chuyện mới trở nên rõ ràng. Ở thời điểm này, tất cả vẫn còn lờ mờ”, ông Trịnh Bảo Quốc, Giám đốc điều hành công ty địa ốc Sơn Kim, nhận định. “Nhưng nếu anh nói chuyện với các nhà đầu tư nước ngoài, nhiều người trong số họ đang có mặt ở đây biết rằng, đây là thời điểm tốt để mua”.
Tại Tp.HCM, giá thuê văn phòng được chào ở mức 20-30 USD/m2. Theo công ty CBRE, giá thuê văn phòng ở Tp.HCM từ cuối năm 2012 đã bắt đầu tăng lần đầu tiên kể từ năm 2007. Trong mấy tháng gần đây, giá bán trung bình của nhà ở cấp thấp tại Hà Nội đã giữ ổn định ở mức quanh 800 USD/m2 sau khi giảm mạnh trong 2 năm trước.
Một số nhà đầu tư nước ngoài đã mua nhà đất ở Tp.HCM trong năm nay, và các công ty môi giới xem đây như một tín hiệu về sự gia tăng thanh khoản và niềm tin của nhà đầu tư. Bên cạnh đó, một số dự án xây dựng lớn cũng đang được thực thi, trong đó có một tòa cao ốc sẽ bao gồm khách sạn Ritz-Carlton đầu tiên ở Việt Nam.
Vào tháng 7, tập đoàn Vingroup khai trương trung tâm mua sắm lớn nhất Việt Nam tại khu đô thị Royal City, với tổng diện tích mặt sàn hơn 200.000 m2. Một phát ngôn viên của Vingroup cho biết, 53% trong số 4.518 căn hộ trong khu nhà ở liền kề khu mua sắm này đã được bán.
“Chúng tôi tin tưởng rằng, thị trường bất động sản đang phục hồi tích cực ở thời điểm hiện tại và hy vọng một sự chuyển biến tích cực vào cuối năm nay hoặc đầu năm tới”, bà Lê Thị Thu Thủy, Giám đốc điều hành Vingroup, nói.
Tuy nhiên, nền kinh tế Việt Nam đến nay đã không có được tốc độ tăng trưởng cao như những dự báo được đưa ra khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) vào năm 2007. Tốc độ tăng trưởng GDP hiện nay của Việt Nam chỉ vào khoảng 5,3%, thấp nhất trong một thập kỷ. Và trở ngại chính đối với sự phục hồi kinh tế là các ngân hàng đang “chất đầy” những khoản nợ xấu có liên quan tới các vụ đầu cơ bất động sản.
Từ năm 2008 khi thị trường bắt đầu chuyển xấu tới nay, tín dụng đã bị thắt chặt. Tháng 7 năm nay, Chính phủ thành lập Công ty Quản lý tài sản Việt Nam (VAMC) để mua nợ xấu trong hệ thống ngân hàng. Vào tháng 9, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng cam kết sẽ nâng tỷ lệ sở hữu tối đa của nước ngoài trong các ngân hàng nội lên 49% từ 30%.
Tuy vậy, theo nhiều nhà phân tích, nhiều nợ xấu vẫn còn liên quan tới bất động sản. “Đã có những tín hiệu ban đầu cho thấy thị trường bắt đầu dịch chuyển. Nhưng thực tế là các ngân hàng vẫn chưa giải quyết được vấn đề”, ông Stephen Wyatt, Giám đốc quốc gia của Jones Lang LaSalle tại Việt Nam, nhận xét.
Tháng trước, luật sư David Lim, người đang giữ vai trò tư vấn cho Chính phủ Việt Nam về cải cách đất đai, cho biết, Quốc hội Việt Nam đã bàn thảo về các dự luật nhằm cho phép người nước ngoài mua hơn một căn hộ, giữ quyền sở hữu căn hộ trong thời gian lâu hơn mức tối đa hiện nay là 50 năm, và mua đất.
Ông Lim nói rằng, các dự luật nói trên luật hóa những cải cách nhỏ rải rác suốt nhiều năm và xóa bỏ những vùng xám pháp luật. Những dự luật này có thể giúp Việt Nam cạnh tranh với các nước láng giềng ở Đông Nam Á trong thu hút vốn đầu tư nước ngoài, ông Lim nhận định.
Theo các nhà môi giới bất động sản, một số chủ đầu tư trong nước đã thay đổi thói quen xây dựng những cao ốc chung cư nhắm tới đối tượng khách hàng giàu có. Ông Wyatt của công ty Jones Lang LaSalle nói rằng, khách hàng cấp thấp chiếm ưu thế trên thị trường bất động sản ở Tp.HCM, và những căn hộ từ 50-70 m2, với giá khoảng 30.000 USD rất hút khách.
Ông Don Lam, Giám đốc điều hành công ty quản lý quỹ đầu tư VinaCapital, nhận định, nhiều cặp vợ chồng trung lưu người Việt Nam thích nhà lô hơn là nhà chung cư, và công ty của ông đang tập trung vào một lĩnh vực tăng trưởng tiềm năng mới: đó là những khu dân cư khép kín kiểu Mỹ ở ngoại ô, với những căn nhà 3 phòng ngủ, mức giá khoảng 200.000 USD.
Ông Lam nói thêm rằng, mặc dù cải tổ hệ thống ngân hàng là vấn đề rất cấp bách ở Việt Nam, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc cho dù có sự hỗ trợ của Chính phủ hay không. “Khách mua và người bán đều không muốn chờ. Các giao dịch đang diễn ra”, ông Lam nói.
Hồi tháng 5, công ty đầu tư cổ phần tư nhân Warburg Pincus của Mỹ dẫn đầu một nhóm nhà đầu tư cam kết rót 200 triệu USD để mua cổ phần 20% trong Vincom Retail, một công ty con của Vingroup. Một số nhà môi giới và quản lý quỹ đầu tư ở Việt Nam nói rằng, thỏa thuận này có thể sẽ là thỏa thuận đầu tiên trong một loạt thỏa thuận của các nhà đầu tư nước ngoài trên thị trường bất động sản Việt Nam.
Một số doanh nhân khác thì nhận định, mặc dù các chủ đầu tư Việt Nam hầu như không chịu ảnh hưởng đáng kể từ những đợt suy giảm trước đây của thị trường bất động sản, mức nợ của họ hiện khá lớn, và những khó khăn nói chung của hệ thống ngân hàng có thể lớn hơn nhiều so với những gì mà Chính phru thừa nhận.
Ngân hàng đầu tư ABB Merchant Banking tại Hà Nội mới đây đã phân tích 61 công ty xây dựng và địa ốc niêm yết trên sàn Tp.HCM và nhận thấy, giá cổ phiếu của các công ty này đang ở mức thấp hơn 30% so với giá trị sổ sách.
Ông Frederick Burke, một nhà quản lý văn phòng tại Việt Nam của công ty luật Mỹ Baker & McKenzie, đánh giá, mặc dù các chủ đầu tư Việt Nam nói chung cho rằng thị trường bất động sản đang thoát đáy, những nút thắt về hậu cần có thể sẽ cản trở sự phục hồi này. Một dự án ở Tp.HCM thường mất thời gian làm thủ tục tối thiểu là 580 ngày, và thường là lâu hơn rất nhiều.
“Các chủ đầu tư Việt Nam làm gì? Họ dành thời gian để đi từ cơ quan này tới cơ quan khác để ký, đóng dấu từng giấy tờ một, sau đó lại quay trở lại để được ký lại, đóng dấu lại. Trong khi đó, nhà thiết kế nói phải thay đổi dự án”, ông Burke nói.
Trở lại với anh Thien, người kinh doanh nhà hàng đồ nướng. Anh nói rằng, gần đây, chủ các lô đất mà anh thuê để mở quán nướng đã lấy lại một số lô. Thien cho biết, ý tưởng tiếp theo của anh là mở một chuỗi nhà hàng được bài trí theo phong cách garage để motor. Mới đây, anh đã thuê một địa điểm ở trung tâm với giá 3.000 USD tháng, và sẽ khai trương trước Giáng sinh.
Xuất hiện trong câu chuyện trên báo New York Times của Mỹ, Thien cho biết, anh đã thuê một lô đất trống ở khu trung tâm Tp.HCM, nơi hoạt động xây dựng gần như bị ngừng lại, và xây một quán nướng. Phong cách bài trí kiểu phương Tây độc đáo của quán đã nhanh chóng thu hút sự chú ý trên mạng Facebook. Trong vòng vài tháng, Thien thuê tất cả 15 lô đất với mức giá từ 1.000-5.000 USD/tháng.
Tuy nhiên, khi hoạt động xây dựng khởi sắc trở lại, Thien, 32 tuổi, đã phải giảm số địa chỉ quán nướng xuống còn 5. Một vài trong số những điểm quán cũ của anh hiện đã xuất hiện cần cẩu và máy trộn bê tông. Thien đoán, trong vòng 3 năm tới, anh sẽ buộc phải chuyển nghề vì không còn đất mở quán nướng.
Từ câu chuyện của anh chủ quán nướng tên Thien, New York Times dẫn lời các nhà kinh doanh bất động sản và doanh nhân tại Tp.HCM đánh giá rằng, thị trường bất động sản của Việt Nam đang chạm đáy, ngay khi mà các số liệu kinh tế vĩ mô bình ổn và Chính phủ cam kết cải thiện sức khỏe của hệ thống ngân hàng. Theo tờ báo, nếu Việt Nam ký kết Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP), một thỏa thuận thương mại với sự tham gia của nhiều quốc gia trong đó có Mỹ, tăng trưởng kinh tế có thể được đẩy nhanh, kéo theo sự phục hồi của thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, dù lãi suất cho vay đã giảm xuống 12,8% từ mức 20,3% vào năm 2011, không ai có thể đoán trước liệu thị trường bất động sản có thể tăng trở lại mức đỉnh trước thời điểm năm 2008. Ngoài ra, những cam kết về cải tổ hệ thống ngân hàng cũng là một vấn đề mà nhiều người còn chưa cảm thấy thực sự tin tưởng. Ở thời điểm hiện tại, thị trường căn hộ trung và cao cấp ở Hà Nội và Tp.HCM vẫn đang trong tình trạng dư thừa nguồn cung.
“Phải mất một năm nữa thì mọi chuyện mới trở nên rõ ràng. Ở thời điểm này, tất cả vẫn còn lờ mờ”, ông Trịnh Bảo Quốc, Giám đốc điều hành công ty địa ốc Sơn Kim, nhận định. “Nhưng nếu anh nói chuyện với các nhà đầu tư nước ngoài, nhiều người trong số họ đang có mặt ở đây biết rằng, đây là thời điểm tốt để mua”.
Tại Tp.HCM, giá thuê văn phòng được chào ở mức 20-30 USD/m2. Theo công ty CBRE, giá thuê văn phòng ở Tp.HCM từ cuối năm 2012 đã bắt đầu tăng lần đầu tiên kể từ năm 2007. Trong mấy tháng gần đây, giá bán trung bình của nhà ở cấp thấp tại Hà Nội đã giữ ổn định ở mức quanh 800 USD/m2 sau khi giảm mạnh trong 2 năm trước.
Một số nhà đầu tư nước ngoài đã mua nhà đất ở Tp.HCM trong năm nay, và các công ty môi giới xem đây như một tín hiệu về sự gia tăng thanh khoản và niềm tin của nhà đầu tư. Bên cạnh đó, một số dự án xây dựng lớn cũng đang được thực thi, trong đó có một tòa cao ốc sẽ bao gồm khách sạn Ritz-Carlton đầu tiên ở Việt Nam.
Vào tháng 7, tập đoàn Vingroup khai trương trung tâm mua sắm lớn nhất Việt Nam tại khu đô thị Royal City, với tổng diện tích mặt sàn hơn 200.000 m2. Một phát ngôn viên của Vingroup cho biết, 53% trong số 4.518 căn hộ trong khu nhà ở liền kề khu mua sắm này đã được bán.
“Chúng tôi tin tưởng rằng, thị trường bất động sản đang phục hồi tích cực ở thời điểm hiện tại và hy vọng một sự chuyển biến tích cực vào cuối năm nay hoặc đầu năm tới”, bà Lê Thị Thu Thủy, Giám đốc điều hành Vingroup, nói.
Tuy nhiên, nền kinh tế Việt Nam đến nay đã không có được tốc độ tăng trưởng cao như những dự báo được đưa ra khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) vào năm 2007. Tốc độ tăng trưởng GDP hiện nay của Việt Nam chỉ vào khoảng 5,3%, thấp nhất trong một thập kỷ. Và trở ngại chính đối với sự phục hồi kinh tế là các ngân hàng đang “chất đầy” những khoản nợ xấu có liên quan tới các vụ đầu cơ bất động sản.
Từ năm 2008 khi thị trường bắt đầu chuyển xấu tới nay, tín dụng đã bị thắt chặt. Tháng 7 năm nay, Chính phủ thành lập Công ty Quản lý tài sản Việt Nam (VAMC) để mua nợ xấu trong hệ thống ngân hàng. Vào tháng 9, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng cam kết sẽ nâng tỷ lệ sở hữu tối đa của nước ngoài trong các ngân hàng nội lên 49% từ 30%.
Tuy vậy, theo nhiều nhà phân tích, nhiều nợ xấu vẫn còn liên quan tới bất động sản. “Đã có những tín hiệu ban đầu cho thấy thị trường bắt đầu dịch chuyển. Nhưng thực tế là các ngân hàng vẫn chưa giải quyết được vấn đề”, ông Stephen Wyatt, Giám đốc quốc gia của Jones Lang LaSalle tại Việt Nam, nhận xét.
Tháng trước, luật sư David Lim, người đang giữ vai trò tư vấn cho Chính phủ Việt Nam về cải cách đất đai, cho biết, Quốc hội Việt Nam đã bàn thảo về các dự luật nhằm cho phép người nước ngoài mua hơn một căn hộ, giữ quyền sở hữu căn hộ trong thời gian lâu hơn mức tối đa hiện nay là 50 năm, và mua đất.
Ông Lim nói rằng, các dự luật nói trên luật hóa những cải cách nhỏ rải rác suốt nhiều năm và xóa bỏ những vùng xám pháp luật. Những dự luật này có thể giúp Việt Nam cạnh tranh với các nước láng giềng ở Đông Nam Á trong thu hút vốn đầu tư nước ngoài, ông Lim nhận định.
Theo các nhà môi giới bất động sản, một số chủ đầu tư trong nước đã thay đổi thói quen xây dựng những cao ốc chung cư nhắm tới đối tượng khách hàng giàu có. Ông Wyatt của công ty Jones Lang LaSalle nói rằng, khách hàng cấp thấp chiếm ưu thế trên thị trường bất động sản ở Tp.HCM, và những căn hộ từ 50-70 m2, với giá khoảng 30.000 USD rất hút khách.
Ông Don Lam, Giám đốc điều hành công ty quản lý quỹ đầu tư VinaCapital, nhận định, nhiều cặp vợ chồng trung lưu người Việt Nam thích nhà lô hơn là nhà chung cư, và công ty của ông đang tập trung vào một lĩnh vực tăng trưởng tiềm năng mới: đó là những khu dân cư khép kín kiểu Mỹ ở ngoại ô, với những căn nhà 3 phòng ngủ, mức giá khoảng 200.000 USD.
Ông Lam nói thêm rằng, mặc dù cải tổ hệ thống ngân hàng là vấn đề rất cấp bách ở Việt Nam, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc cho dù có sự hỗ trợ của Chính phủ hay không. “Khách mua và người bán đều không muốn chờ. Các giao dịch đang diễn ra”, ông Lam nói.
Hồi tháng 5, công ty đầu tư cổ phần tư nhân Warburg Pincus của Mỹ dẫn đầu một nhóm nhà đầu tư cam kết rót 200 triệu USD để mua cổ phần 20% trong Vincom Retail, một công ty con của Vingroup. Một số nhà môi giới và quản lý quỹ đầu tư ở Việt Nam nói rằng, thỏa thuận này có thể sẽ là thỏa thuận đầu tiên trong một loạt thỏa thuận của các nhà đầu tư nước ngoài trên thị trường bất động sản Việt Nam.
Một số doanh nhân khác thì nhận định, mặc dù các chủ đầu tư Việt Nam hầu như không chịu ảnh hưởng đáng kể từ những đợt suy giảm trước đây của thị trường bất động sản, mức nợ của họ hiện khá lớn, và những khó khăn nói chung của hệ thống ngân hàng có thể lớn hơn nhiều so với những gì mà Chính phru thừa nhận.
Ngân hàng đầu tư ABB Merchant Banking tại Hà Nội mới đây đã phân tích 61 công ty xây dựng và địa ốc niêm yết trên sàn Tp.HCM và nhận thấy, giá cổ phiếu của các công ty này đang ở mức thấp hơn 30% so với giá trị sổ sách.
Ông Frederick Burke, một nhà quản lý văn phòng tại Việt Nam của công ty luật Mỹ Baker & McKenzie, đánh giá, mặc dù các chủ đầu tư Việt Nam nói chung cho rằng thị trường bất động sản đang thoát đáy, những nút thắt về hậu cần có thể sẽ cản trở sự phục hồi này. Một dự án ở Tp.HCM thường mất thời gian làm thủ tục tối thiểu là 580 ngày, và thường là lâu hơn rất nhiều.
“Các chủ đầu tư Việt Nam làm gì? Họ dành thời gian để đi từ cơ quan này tới cơ quan khác để ký, đóng dấu từng giấy tờ một, sau đó lại quay trở lại để được ký lại, đóng dấu lại. Trong khi đó, nhà thiết kế nói phải thay đổi dự án”, ông Burke nói.
Trở lại với anh Thien, người kinh doanh nhà hàng đồ nướng. Anh nói rằng, gần đây, chủ các lô đất mà anh thuê để mở quán nướng đã lấy lại một số lô. Thien cho biết, ý tưởng tiếp theo của anh là mở một chuỗi nhà hàng được bài trí theo phong cách garage để motor. Mới đây, anh đã thuê một địa điểm ở trung tâm với giá 3.000 USD tháng, và sẽ khai trương trước Giáng sinh.