Dù dòng vốn FDI vào Việt Nam tiếp tục tăng mạnh trong nửa đầu năm 2026, các thương vụ M&A bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc khắt khe hơn khi nhà đầu tư quốc tế ưu tiên những tài sản có dòng tiền ổn định thay vì đặt cược vào kỳ vọng tăng giá...

Thị trường mua bán - sáp nhập (M&A) bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái định vị khi khẩu vị của các nhà đầu tư nước ngoài chuyển dịch rõ rệt từ chiến lược tìm kiếm lợi nhuận dựa trên tăng giá tài sản sang chú trọng chất lượng và hiệu quả khai thác thực tế.

Theo báo cáo tổng quan thị trường M&A bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 của JLL Việt Nam, mặc dù môi trường kinh tế vĩ mô toàn cầu vẫn đối mặt nhiều thách thức, Việt Nam tiếp tục duy trì sức hút đối với dòng vốn đầu tư quốc tế.

Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy tổng vốn FDI đăng ký trong 6 tháng đầu năm đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, vốn FDI thực hiện ước đạt 11,72 tỷ USD, tăng 8,1% và là mức giải ngân cao nhất trong nửa đầu năm của 5 năm gần đây. Tuy nhiên theo nhận định của JLL, cơ cấu dòng vốn đã có sự thay đổi đáng kể trong bối cảnh lãi suất quốc tế vẫn neo ở mức cao đồng thời các quỹ đầu tư nước ngoài ngày càng thận trọng hơn khi đánh giá lại giá trị tài sản tại Việt Nam.

Trong khi lĩnh vực chế biến, chế tạo chiếm phần lớn (tới 82,6%) tổng vốn FDI đăng ký, dòng vốn dành cho các thương vụ M&A bất động sản chỉ chiếm khoảng 7,4%. Theo JLL, điều này phản ánh xu hướng các nhà đầu tư ưu tiên mở rộng hoạt động sản xuất thay vì gia tăng sở hữu tài sản bất động sản trong bối cảnh lãi suất toàn cầu vẫn duy trì ở mức cao.

ƯU TIÊN TÀI SẢN "ĐÃ HÌNH THÀNH"

Báo cáo cũng cho thấy nguyên nhân khiến nhiều chủ đầu tư lựa chọn chuyển nhượng dự án thay vì tiếp tục triển khai là do giá năng lượng tăng, chi phí xây dựng leo thang cùng điều kiện tiếp cận vốn ngày càng chặt chẽ. Điều này thúc đẩy xu hướng các nhà đầu tư tìm kiếm những tài sản đã hình thành thay vì phát triển dự án từ đầu nhằm rút ngắn thời gian đầu tư và giảm thiểu rủi ro.

Đáng chú ý, quy trình thẩm định (due diligence) cũng được siết chặt hơn. Nếu trước đây kỳ vọng tăng giá là yếu tố hấp dẫn nhà đầu tư thì hiện nay, chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền và hiệu quả vận hành dài hạn mới trở thành tiêu chí quyết định.

Theo đó, những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí chiến lược, khả năng kết nối hạ tầng tốt và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín đang chiếm ưu thế trong cuộc đua thu hút vốn.

Ngược lại, các dự án phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá hoặc nằm tại những khu vực chưa hình thành nhu cầu thực tiếp tục gặp khó khăn trong việc thu hút nhà đầu tư. Đặc biệt, các tài sản đáp ứng tiêu chuẩn phát triển bền vững và tiết kiệm năng lượng đang ngày càng được đánh giá cao khi doanh nghiệp thuê mặt bằng chú trọng hơn đến việc kiểm soát chi phí vận hành.

“Rào cản lớn nhất của thị trường hiện nay không nằm ở thanh khoản hay sự quan tâm của nhà đầu tư, mà chủ yếu đến từ khoảng cách kỳ vọng giữa bên mua và bên bán. Trong khi nhiều chủ sở hữu kỳ vọng mức giá phản ánh triển vọng phục hồi của thị trường, các quỹ đầu tư quốc tế vẫn giữ quan điểm thận trọng sau giai đoạn kinh tế toàn cầu biến động mạnh. Chúng tôi kỳ vọng khoảng cách này sẽ dần thu hẹp khi niềm tin thị trường cải thiện và các thương vụ thành công tiếp tục được ghi nhận trong thời gian tới.

Ông Tạ Mỹ Bách Giám đốc Thị trường vốn của JLL Việt Nam

Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn của JLL Việt Nam, cho biết thị trường đang ghi nhận sự dịch chuyển rõ rệt từ chiến lược đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sang đầu tư dựa trên chất lượng tài sản và hiệu quả vận hành.

"Trong môi trường chi phí vốn còn ở mức cao, các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những dự án có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định, sở hữu lợi thế cạnh tranh dài hạn và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững. Đây sẽ là những yếu tố quyết định khả năng thu hút vốn của thị trường trong giai đoạn tiếp theo", ông Bách nhận định.

Đối với phân khúc nhà ở, hiện vẫn là lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn nhất về số lượng giao dịch trong 6 tháng đầu năm với một trong những thương vụ đáng chú ý là DIC Corp chuyển nhượng bốn phân khu thuộc dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (Đồng Nai). Trong đó, ba phân khu với tổng diện tích hơn 30 ha được chuyển nhượng cho CTCP TNT Phú Hòa với giá trị hơn 97 triệu USD, trong khi phân khu 7.1 rộng khoảng 14,3 ha được chuyển nhượng cho CTCP Everland An Giang với giá trị dự kiến hơn 19 triệu USD.

Ở nhóm dự án quy mô lớn, hình thức liên doanh phát triển ngày càng phổ biến. Điển hình là dự án Eco Smart City tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm sau khi Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh chấp thuận cho Lotte chuyển nhượng tối đa 35% vốn góp cho các đối tác không liên quan. Sau đó, Phát Đạt đã ký biên bản ghi nhớ với Lotte Properties và đặt cọc khoảng 34 triệu USD để tham gia dự án.

Ngoài ra, thị trường phía Nam cũng ghi nhận nhiều thương vụ như TT Capital cùng các đối tác Nhật Bản mua khu đất phát triển tại Nhà Bè; OBC Holdings mua dự án Thuận An Xanh; hay Bcons Group mua lại dự án Thuận An 2.

TRUNG TÂM DỮ LIỆU CÓ THỂ TRỞ THÀNH “ĐIỂM NÓNG” MỚI

Điểm qua các thương vụ M&A ở các lĩnh vực bất động sản khác có thể thấy ở phân khúc bất động sản thương mại, Kinh Bắc đã hoàn tất việc mua lại hai doanh nghiệp để gián tiếp nắm quyền chi phối dự án tổ hợp văn phòng và thương mại cao 34 tầng tại Hà Nội.

Trong lĩnh vực bán lẻ, Pico Holdings mua lại phần vốn liên quan đến hệ thống điện máy Nguyễn Kim từ Central Retail với giá trị công bố khoảng 36 triệu USD.

Đối với bất động sản công nghiệp, hoạt động M&A thận trọng hơn với thương vụ Viconship mua 65% cổ phần Harbour City - doanh nghiệp đang phát triển dự án bất động sản công nghiệp tại Hải Phòng.

Một điểm sáng khác đến từ phân khúc khách sạn và nghỉ dưỡng khi nhà sáng lập SC Capital Partners (Singapore) hoàn tất thương vụ mua lại Fusion Hotel Group. Sau thương vụ, Fusion sẽ cùng HMJ (Nhật Bản) và Topotels (Indonesia) quản lý khoảng 16.000 phòng khách sạn tại bốn thị trường châu Á.

Theo JLL, trung tâm dữ liệu (data center) nhiều khả năng sẽ trở thành điểm nóng mới của thị trường M&A trong nửa cuối năm. Hiện tại nhiều nhà đầu tư khu vực đang tích cực tìm kiếm quỹ đất, đánh giá hạ tầng kỹ thuật và chuẩn bị gia nhập thị trường Việt Nam.

Tuy nhiên, ông Tạ Mỹ Bách cho biết trở ngại lớn nhất của thị trường hiện nay không nằm ở thanh khoản hay mức độ quan tâm của nhà đầu tư mà đến từ khoảng cách kỳ vọng về giá giữa bên mua và bên bán.

Cụ thể, trong khi nhiều chủ sở hữu vẫn kỳ vọng mức định giá phản ánh triển vọng phục hồi của thị trường thì các quỹ đầu tư quốc tế vẫn giữ quan điểm thận trọng sau giai đoạn kinh tế toàn cầu nhiều biến động. JLL kỳ vọng khoảng cách này sẽ dần thu hẹp khi niềm tin thị trường cải thiện và số lượng giao dịch thành công tăng lên trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án cũng đang trở thành một trong những nội dung được nhà đầu tư nước ngoài đặc biệt quan tâm, nhất là đối với các tài sản sắp hết thời hạn giao hoặc thuê đất.

JLL dự báo trong nửa cuối năm 2026, hoạt động M&A bất động sản sẽ tiếp tục duy trì ổn định, tập trung vào các tài sản chất lượng thuộc phân khúc nhà ở, khách sạn - nghỉ dưỡng, trung tâm dữ liệu và một số loại hình bất động sản thương mại chọn lọc.