Hà Nội vừa chính thức khởi công 5 dự án đường sắt đô thị mới. Các tuyến metro này được quy hoạch theo mô hình TOD, nhằm hình thành các cực tăng trưởng mới, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai và không gian đô thị dọc hành lang tuyến metro. Nhiều người cho rằng đây là cơ hội sinh lời lớn cho các nhà đầu tư bất động sản “đi tắt, đón đầu” nhưng cũng nhiều ý kiến khẳng định nếu vội lao vào mua nhà đất “ăn theo” metro thì chẳng khác gì đang thực hiện vụ “cá cược” lớn...

Việc khởi công đồng bộ 5 dự án đường sắt đô thị là một dấu mốc rất quan trọng trong tiến trình phát triển hạ tầng của Hà Nội, tạo nền tảng để tái cấu trúc không gian đô thị, kết nối các khu vực phát triển. Đây là chương trình đầu tư hạ tầng giao thông có quy mô lớn nhất từ trước đến nay của Thủ đô, cũng là một trong những chương trình đầu tư hạ tầng đô thị lớn nhất của cả nước, đánh dấu bước chuyển từ đầu tư từng tuyến riêng lẻ sang từng bước hình thành mạng lưới đường sắt đô thị đồng bộ, hiện đại, giảm áp lực giao thông mặt đất, mở rộng không gian phát triển và nâng cao chất lượng sống cho người dân.

Các dự án này có quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp, liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp, nhiều khu vực dân cư và hệ thống hạ tầng hiện hữu. Để chuẩn bị cho việc triển khai dự án, liên danh tổng thầu EPC (Vinhomes – VinSpeed) đã chủ động tiến hành khảo sát trước các tuyến, làm việc với các nhà cung cấp để đặt hàng thiết bị thi công TBM (Tunnel Boring Machine) với khối lượng lớn; đặt mua thêm các thiết bị máy đào tường vây, bổ sung hơn 200 dây chuyền thi công cọc khoan nhồi và tăng cường hàng nghìn đầu xe để vận chuyển đất đào mùn khoan. 

Tổng thầu Vinhomes - VinSpeed cũng đang phối hợp với các đơn vị tư vấn hàng đầu thế giới đến từ châu Âu, Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc để lên thiết kế chi tiết, đồng thời, hợp tác với các nhà thầu có năng lực và kinh nghiệm về thi công hầm TBM trên thế giới để chuẩn bị cho việc thi công. Song song với đó, liên danh tổng thầu EPC cũng làm việc với các nhà cung cấp máy móc thiết bị, đoàn tàu, hệ thống vận hành, điều khiển, an toàn chạy tàu để chuẩn bị cho giai đoạn lắp đặt và vận hành.

“Liên danh tổng thầu cam kết huy động nguồn lực mạnh mẽ, tổ chức thi công bài bản, lựa chọn đội ngũ có năng lực, tăng cường ứng dụng công nghệ trong quản lý tiến độ, chất lượng và an toàn. Chúng tôi nỗ lực cao nhất để bảo đảm các công trình được triển khai đúng quy định, đúng thiết kế, đúng tiêu chuẩn; hạn chế tối đa ảnh hưởng tới sinh hoạt của người dân; giữ gìn vệ sinh môi trường, cảnh quan đô thị và an toàn trong khu vực thi công”, ông Nguyễn Việt Quang, Tổng giám đốc, Phó Chủ tịch VinGroup, chia sẻ.

Lịch sử thị trường cho thấy các dự án bất động sản liền kề ga metro đã ghi nhận tốc độ tăng giá đáng kể sau khi các tuyến metro chính thức đi vào hoạt động. Bởi vậy, nhiều người kỳ vọng 5 tuyến metro mới được khởi công sẽ thúc đẩy nhu cầu thuê và sở hữu nhà ở quanh khu vực có đường sắt đô thị đi qua, nhờ đó, sẽ tạo dòng tiền bền vững và giúp gia tăng giá trị bất động sản, mang lại cơ hội sinh lời cao cho nhà đầu tư.

CÓ NÊN ĐẦU TƯ "ĐÓN ĐẦU" BẤT ĐỘNG SẢN "ĂN THEO" METRO?

Theo ông Nguyễn Văn Ngọc, Phó Tổng giám đốc Newstarland, Metro là dự án hạ tầng có sức ảnh hưởng lớn nhất đến giá trị bất động sản đô thị trong 10–20 năm tới. Trong ngắn hạn, metro tạo kỳ vọng cho thị trường; trong dài hạn, metro tạo ra giá trị thực và mặt bằng giá mới cho bất động sản. Giá bất động sản quanh đó sẽ tăng nhưng không phải vì có tuyến metro đi qua, mà vì metro kéo theo sự gia tăng về dân cư, việc làm, thương mại và dịch vụ. 

Các khu vực hưởng lợi lớn nhất thường là: quanh các ga trung chuyển lớn, các đại đô thị nằm dọc tuyến metro, các khu vực cửa ngõ, đô thị vệ tinh được kết nối trực tiếp với trung tâm.  Chu kỳ tăng giá thường diễn ra theo 4 giai đoạn: công bố quy hoạch; khởi công dự án; thi công đồng bộ, hạ tầng dần hình thành; vận hành khai thác. 

“Hiện nay, 5 dự án metro đang ở giai đoạn khởi công, tức là thị trường bất động sản quanh khu vực đang ở giai đoạn xác lập kỳ vọng và bắt đầu thu hút dòng tiền đầu tư trung, dài hạn. Những đại đô thị quy mô lớn nằm trên trục metro sẽ có lợi thế vượt trội nhờ: khả năng thu hút cư dân thực, hệ sinh thái tiện ích đồng bộ, thanh khoản và khả năng khai thác kinh doanh tốt hơn. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần hạn chế “đầu cơ lướt sóng”. Giai đoạn hiện nay phù hợp với chiến lược tích lũy tài sản đón đầu xu hướng phát triển đô thị hơn là đầu cơ ngắn hạn theo tin tức hạ tầng. Vì hạ tầng cần thời gian để triển khai, sớm nhất cũng phải đến năm 2030 mới hoàn thành, chưa kể việc phát triển các khu đô thị dọc tuyến cũng cần nhiều năm, phát triển về dân cư và các hạ tầng xã hội cũng mất rất nhiều thời gian”, ông Ngọc đánh giá.

Trong khi đó, ông Nguyễn Đăng Nhiên, Cố vấn đầu tư và quản lý tài sản, nhận định rằng rất nhiều người cứ nghe đến metro là nghĩ ngay đến chuyện giá đất sẽ tăng, giá nhà sẽ tăng, khu nào có tuyến metro đi qua là cơ hội. Nếu tìm hiểu kỹ, metro không làm tất cả bất động sản khu vực xung quanh đều tăng giá. Metro chỉ tạo giá trị lớn cho những tài sản nằm đúng giao điểm của hạ tầng, dòng người, công năng khai thác, pháp lý rõ ràng và khả năng hình thành một trung tâm sống – làm việc – thương mại thực sự. Nói cách khác, metro là chất xúc tác rất mạnh, nhưng nó không thể “cứu” được một tài sản vốn dĩ yếu về vị trí, quy hoạch hoặc thanh khoản.

Ông Nhiên cho rằng điểm đáng chú ý nhất trong câu chuyện lần này không nằm ở con số 5 tuyến hay 1,3 triệu tỷ đồng đầu tư, mà ở tư duy phát triển đô thị. Khi Hà Nội không còn làm từng tuyến rời rạc, mà triển khai đồng loạt nhiều dự án để hiện thực hoá mạng lưới metro gắn với TOD theo định hướng mà thành phố đang kiến tạo, thì bài toán không còn là “đi lại cho đỡ tắc” nữa mà trở thành câu chuyện phân bổ lại dân cư, kéo giãn đô thị, hình thành các cực tăng trưởng mới và tái định giá quỹ đất trên diện rộng. Khi quỹ đất được tái định giá, bất động sản nhà ở là nhóm tài sản chịu tác động đầu tiên.

Xét theo từng khu vực, nhóm hưởng lợi lớn nhất nhiều khả năng sẽ là khu Đông và Đông Bắc Hà Nội (bao gồm Đông Anh, Gia Lâm và các khu vực phía Đông sông Hồng), bởi đây là vùng còn quỹ đất lớn, đang được đầu tư mạnh về cầu, đường, vành đai, đô thị mới, đồng thời phù hợp với logic phát triển đô thị đa trung tâm. Nếu có metro kết nối, khu vực này có thể đi từ “vùng kỳ vọng” sang “vùng có khả năng ở – làm việc – khai thác thực”. Tuy nhiên, vì kỳ vọng lớn nên đây cũng là nơi dễ bị đẩy giá mạnh nhất. Ai mua theo tin đồn, theo “sóng”, thì rất dễ trở thành người trả giá cho kỳ vọng của người khác.

Nhóm thứ hai là trục Tây Hà Nội, đặc biệt là khu Hòa Lạc và các khu vực gắn với hành lang công nghệ, giáo dục, nghiên cứu. Nếu tuyến metro kết nối Hòa Lạc được triển khai đúng hướng, đây không chỉ là câu chuyện bất động sản đơn thuần mà là câu chuyện của một hệ sinh thái dân cư mới: chuyên gia, kỹ sư, sinh viên, nhân sự công nghệ, dịch vụ đi kèm. Những nơi như vậy có thể không tăng nóng trong ngắn hạn, nhưng lại có nền tảng để tăng trưởng bền hơn trong trung và dài hạn nhưng phải tạo dựng được các dự án đáp ứng nhu cầu ở thật.<

Khu Nam Hà Nội cũng là một điểm rất đáng quan tâm. Khác với những khu vực còn mang tính đầu cơ cao, khu Nam có lợi thế là dân cư thật, nhu cầu thật, hoạt động thương mại và sinh hoạt đã hiện hữu. Metro nếu đi vào thực tế sẽ không chỉ giúp tăng giá trị kỳ vọng, mà còn tăng giá trị sử dụng và giá trị khai thác của bất động sản.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần nhớ một điều rất quan trọng: các dự án bất động sản gần tuyến metro không đồng nghĩa với hưởng lợi và hưởng lợi cũng không đồng nghĩa với đầu tư hiệu quả. Trong bất động sản gắn với metro, khoảng cách đến ga quan trọng hơn rất nhiều so với khoảng cách đến tuyến. Giá trị một căn hộ, nhà phố hay shophouse nằm trong dự án cách ga 300–800 mét, có thể hoàn toàn khác với một bất động sản tại dự án giáp tuyến metro đi qua nhưng cách ga vài cây số và được môi giới quảng cáo là “ăn theo metro”. 

Với nhà ở riêng lẻ cũng vậy, đây là nhóm tài sản phụ thuộc rất lớn vào vị trí vi mô, chất lượng khu dân cư, khả năng khai thác và pháp lý. Do đó, ở thời điểm hiện tại, nếu có nhu cầu, người mua cần chọn lọc rất kỹ. Thay vì đi theo tư duy mua đại trà dọc các tuyến metro thì ngoài việc phải xem kỹ quy hoạch, người mua cần tìm hiểu xem bất động sản đó có đồng thời đáp ứng 3 điều kiện: thuộc khu vực đã có nhu cầu ở thật, có khả năng khai thác tốt và mức giá hiện tại chưa phản ánh quá nhiều kỳ vọng vào hạ tầng. Khi đó, metro sẽ là yếu tố cộng thêm giúp gia tăng giá trị trong tương lai, chứ không phải là lý do duy nhất để xuống tiền. 

“Khi hệ thống giao thông công cộng phát triển, đặc biệt theo định hướng TOD, thành phố không chỉ thay đổi cách di chuyển mà còn thay đổi cách phân bổ dân cư, dịch vụ và giá trị bất động sản. Metro chắc chắn sẽ tạo ra cơ hội. Nhưng cơ hội thật sẽ không thuộc về người phản ứng nhanh nhất, mà thuộc về người hiểu rõ nhất về dòng tiền, quy hoạch, nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng của tài sản mình đang nắm giữ. Thị trường thường thích kể những câu chuyện đơn giản, nhưng đầu tư hiệu quả lại luôn nằm ở những chi tiết rất cụ thể. Vì vậy, nếu hỏi đâu là chiến lược khôn ngoan trong giai đoạn này, thì theo tôi, không phải là lao vào mua bằng được bất động sản gần metro. Một tài sản đáng để xuống tiền nên có ít nhất 4 yếu tố: pháp lý sạch, vị trí gắn với nhu cầu ở hoặc khai thác thật, giá mua chưa phản ánh quá mức kỳ vọng sinh lời, có khả năng hưởng lợi thực từ hạ tầng chứ không chỉ hưởng lợi từ tin tức. Còn nếu tài sản chỉ có một câu chuyện duy nhất là “sắp có metro”, thì đó chưa phải đầu tư, mà đang nghiêng nhiều về đặt cược”, ông Nhiên phân tích.

MỤC TIÊU CỦA TOD PHẢI LÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ BỀN VỮNG

Nhìn từ góc độ hướng tới phát triển bền vững, trong đó có an sinh xã hội, Bà Giang Đỗ, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn & Định giá Savills Việt Nam, cho rằng thành công của TOD không nên được đo bằng mức tăng giá đất quanh nhà ga, mà bằng khả năng giúp nhiều nhóm dân cư tiếp cận được nhà ở, việc làm và các tiện ích trong một đô thị bền vững. Đó mới là mục tiêu cốt lõi của TOD.

Quan điểm này đặc biệt đáng chú ý trong bối cảnh khả năng tiếp cận nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị lớn đang ngày càng trở thành thách thức. Dữ liệu Savills Việt Nam cho thấy cơ cấu nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã có sự dịch chuyển đáng kể trong những năm gần đây. Trước năm 2020, căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% lượng giao dịch trên thị trường, tuy nhiên, giai đoạn 2021-2025, phân khúc này giảm xuống dưới 35%. Đến quý 1/2026, Hà Nội không ghi nhận nguồn cung căn hộ hạng C mới nào. Song song với đó, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hơn gấp đôi so với mốc năm 2009, phản ánh áp lực ngày càng lớn đối với người mua nhà.

“Nếu quá trình phát triển TOD khiến giá đất quanh ga metro tiếp tục tăng mạnh nhưng không đi kèm các cơ chế điều tiết phù hợp, thì nhóm người sử dụng giao thông công cộng nhiều nhất, gồm người lao động và tầng lớp trung lưu có thể bị đẩy ra xa khỏi những khu vực có hạ tầng tốt nhất. Đây là bài học mà nhiều đô thị trên thế giới từng trải qua”, bà Giang chia sẻ...

Nội dung đầy đủ bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 26-2026 phát hành ngày 29/06/2026. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

Link: https://vneconomy.vn/don-doc-tap-chi-kinh-te-viet-nam-so-26-2026.htm