Trong bối cảnh khung pháp lý và quy hoạch không gian biển từng bước được hoàn thiện, thị trường bất động sản biển đang đứng trước cơ hội mở rộng và hình thành những mô hình phát triển mới…

Chia sẻ tại hội thảo mới đây, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết với đường bờ biển dài hơn 3.200 km cùng hàng nghìn hòn đảo và hệ sinh thái biển phong phú, Việt Nam có nhiều lợi thế để phát triển bất động sản gắn với không gian biển.

HOÀN THIỆN KHUNG PHÁP LÝ CHO KHÔNG GIAN BIỂN

Đồng quan điểm, ông Vũ Anh Tú, Phó vụ trưởng Vụ Quy hoạch – Kiến trúc (Bộ Xây dựng), đánh giá tại Việt Nam, đường bờ biển dài và nhiều vũng - vịnh là nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế biển và thị trường bất động sản vịnh biển. Đặc biệt, những năm gần đây, thị trường bất động sản ven biển phát triển rất nhanh, góp phần thúc đẩy du lịch, dịch vụ và hạ tầng.

Tuy nhiên, sự phát triển của bất động sản ven biển thực tế cũng đặt ra nhiều thách thức liên quan đến bảo vệ môi trường, thích ứng biến đổi khí hậu và yêu cầu phát triển bền vững. Trước yêu cầu này, Nhà nước đã từng bước hoàn thiện hệ thống pháp luật và quy hoạch nhằm quản lý hiệu quả không gian biển và ven biển.

Trong đó, Luật Quy hoạch số 112/2025/QH15 quy định nội dung quy hoạch về không gian biển quốc gia và định hướng bố trí, sử dụng không gian vùng đất ven biển, đảo, vùng biển và vùng trời; Luật Đất đai năm 2024 (Điều 190) cùng Nghị định số 42/2024/NĐ-CP cũng đặt ra các nguyên tắc, điều kiện chặt chẽ đối với hoạt động lấn biển.

Ngoài ra, Luật Biển Việt Nam năm 2012 và Luật Tài nguyên, môi trường biển và hải đảo năm 2015 đã xác định rõ phạm vi phát triển trên biển, đồng thời, quy định trách nhiệm quản lý nhà nước đối với hoạt động khai thác, sử dụng không gian biển và ven biển; Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024 cũng yêu cầu quy hoạch đô thị ven biển theo định hướng đô thị xanh, thông minh, sinh thái và phải đánh giá tác động của biến đổi khí hậu đối với các khu vực ven biển, ven vịnh.

Bên cạnh hệ thống pháp luật, các quy hoạch cấp quốc gia, vùng và tỉnh tiếp tục lồng ghép nội dung định hướng phát triển và kiểm soát không gian biển, ven biển. Trên thực tế, nhiều dự án lớn đã hình thành, khai thác hiệu quả tiềm năng biển tại Cần Giờ (Thành phố Hồ Chí Minh), Cam Ranh (Khánh Hòa) hay Hạ Long (Quảng Ninh). Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, năm 2025 nguồn cung bất động sản tăng khoảng 22%, dự kiến tiếp tục tăng nhờ sự phát triển của hạ tầng giao thông như cao tốc ven biển và cảng du lịch.

Dù vậy, ông Vũ Anh Tú nhận định công tác quy hoạch, quản lý vẫn tồn tại một số hạn chế. Đó là sự chồng chéo giữa quy hoạch không gian biển và quy hoạch đô thị; việc thực thi của một số địa phương chưa đồng bộ; chế tài đối với vi phạm môi trường vịnh biển chưa đủ mạnh. Mặt khác, quy hoạch chưa tích hợp đầy đủ yếu tố môi trường – xã hội – quản trị (ESG) và còn thiếu cơ chế giám sát dài hạn…

QUY HOẠCH BỀN VỮNG LÀM NỀN TẢNG CHO SỰ PHÁT TRIỂN

Theo đó, để đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững, đại diện Vụ Quy hoạch – Kiến trúc lưu ý cần tiếp tục rà soát, sửa đổi, bổ sung nội dung quy định tại Luật Quy hoạch để tích hợp chặt chẽ hơn với quy định tại Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, nghiên cứu, đề xuất ban hành chính sách ưu đãi về thuế, tín dụng đối với các dự án xanh, dự án hướng tới mục tiêu bảo vệ môi trường. Thúc đẩy các hình thức tổ chức triển khai hiệu quả, trong đó có mô hình hợp tác công tư và tập trung đầu tư hạ tầng kỹ thuật khung. Song song với đó là đẩy mạnh phân cấp thẩm quyền phê duyệt dự án phù hợp với điều kiện và năng lực của từng cấp chính quyền, cơ quan quản lý. Việc xây dựng hệ thống thông tin địa lý và cơ sở dữ liệu quốc gia cũng nên được triển khai, nhằm phục vụ công tác giám sát hoạt động lấn biển và giao dịch bất động sản ven biển.

Đối với công tác quy hoạch đô thị và nông thôn tại đô thị, các khu vực ven biển, ven vịnh, ông Vũ Anh Tú nhấn mạnh quy hoạch phải đánh giá đầy đủ tác động môi trường, khả năng thích ứng biến đổi khí hậu, nước biển dâng. Đồng thời, phân vùng chức năng cụ thể, bảo đảm liên kết vùng, tối ưu hóa và đồng bộ hệ thống hạ tầng. Các giải pháp quy hoạch bảo đảm kiểm soát chặt chẽ hoạt động lấn biển; đề xuất các dự án đầu tư xanh; kết nối hệ thống giao thông, cao tốc, cảng, sân bay; ưu tiên không gian công cộng ven vịnh; hỗ trợ tăng trưởng kinh tế mà không gây quá tải vịnh.

Đặc biệt, cần thúc đẩy áp dụng tiêu chuẩn ESG; công khai quy hoạch, ứng dụng GIS cùng với việc có chế tài mạnh mẽ nhằm góp phần ngăn chặn tình trạng hình thành dự án không thực sự được khai thác, sử dụng, qua đó, củng cố niềm tin của thị trường.

Trong bối cảnh khung pháp lý và định hướng quy hoạch cho không gian biển dần được hoàn thiện, TS. Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng đây cũng là thời điểm mở ra cơ hội cho các mô hình bất động sản gắn với kinh tế biển.

Theo TS. Lượng, sự kết hợp giữa kinh tế biển và bất động sản ven biển được giới chuyên gia ví như một “mỏ vàng xanh”, mang lại những giá trị to lớn. Tuy nhiên, “tiềm năng này đến nay vẫn chưa được khai thác hết. Vì vậy, để khai phá hiệu quả nguồn lực này, cần có những “bàn tay lớn” và “bộ óc lớn” nhằm chế tác những “sản phẩm thô” thành các sản phẩm có giá trị cao”.