Tái cấu trúc thị trường bất động sản bằng “trục dữ liệu” thống nhất

Trong bối cảnh Luật Đất đai mới được triển khai và tiến trình chuyển đổi số được đẩy mạnh, nền tảng dữ liệu tập trung được đánh giá sẽ không chỉ giúp nâng cao hiệu quả quản lý mà còn góp phần định hình lại cách thức vận hành của thị trường theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững hơn.

NÂNG CHUẨN THỊ TRƯỜNG TỪ HẠ TẦNG DỮ LIỆU 

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, dữ liệu đóng vai trò trung tâm trong việc nâng chuẩn môi trường bất động sản. Ông cho rằng việc đồng bộ hóa dữ liệu trên phạm vi toàn quốc có thể cải thiện đáng kể khả năng quản lý của cơ quan chức năng đối với quyền sử dụng đất, phê duyệt dự án, hồ sơ sở hữu và các hoạt động giao dịch.

Thực tế, nhiều năm qua, ngay cả những đơn vị tư vấn quốc tế cũng gặp không ít thách thức đối với việc duy trì hệ thống dữ liệu nhất quán giữa các địa phương. Vì vậy, một cơ sở dữ liệu quốc gia tập trung, bao gồm: thông tin về thửa đất, căn hộ, giá giao dịch và lịch sử sở hữu… sẽ tạo ra nền tảng thống nhất, giúp thu hẹp khoảng cách thông tin giữa cấp trung ương và địa phương, đồng thời tăng cường khả năng theo dõi thị trường theo thời gian thực.

“Hệ thống dữ liệu này vừa mang ý nghĩa quản trị hành chính, vừa là nền tảng kỹ thuật quan trọng để triển khai hiệu quả Luật Đất đai mới, đặc biệt ở lĩnh vực: định giá đất, quản lý thuế và giám sát giao dịch. Khi mọi giao dịch được đăng ký và ghi nhận đầy đủ, cơ quan chức năng có thể theo dõi sát hơn giá trị chuyển nhượng thực tế, từ đó hạn chế tình trạng kê khai giá thấp và cải thiện hiệu quả thu ngân sách”, ông Matthew Powell nhấn mạnh.

Tuy nhiên, theo đại diện Savill, tác động của minh bạch hóa dữ liệu không dừng lại ở khía cạnh quản lý. Một hệ thống dữ liệu chuẩn hóa còn góp phần định hướng lại hành vi thị trường theo hướng dài hạn hơn.

Trong bối cảnh thông tin chưa đồng bộ, bất cân xứng dữ liệu thường tạo điều kiện cho các đợt tăng giá mang tính tâm lý và đầu cơ ngắn hạn. Khi lịch sử giao dịch, tình trạng pháp lý và dữ liệu quy hoạch được chuẩn hóa và dễ tiếp cận hơn, người mua và nhà đầu tư có thêm cơ sở để đối chiếu, đánh giá giá trị tài sản dựa trên nền tảng thực thay vì phụ thuộc vào thông tin truyền miệng.

Hơn nữa, ở góc độ phát triển đô thị, dữ liệu minh bạch còn giúp dòng vốn có xu hướng dịch chuyển về những khu vực có quy hoạch bài bản, hạ tầng hoàn thiện và tiềm năng khai thác thực tế rõ ràng. Qua đó, góp phần củng cố vị thế của các dự án được phát triển theo chuẩn mực pháp lý và kỹ thuật chặt chẽ, thay vì những khu vực tăng giá mang tính cục bộ do kỳ vọng ngắn hạn.

Đặc biệt, việc xây dựng mã định danh riêng cho từng bất động sản có thể xem như việc thiết lập “hồ sơ điện tử” cho mỗi tài sản. Trong dài hạn, cơ chế này giúp tăng tính minh bạch cho thị trường thứ cấp, nhất là trong phân khúc nhà ở đô thị, khi thông tin về lịch sử sở hữu, giao dịch và tình trạng pháp lý được lưu trữ và truy xuất một cách nhất quán.

NỀN TẢNG CHO CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ DÀI HẠN 

Theo ông Powell, đối với các tổ chức tài chính và nhà đầu tư chuyên nghiệp, một hệ thống dữ liệu xác thực và có khả năng liên thông sẽ giúp cải thiện quá trình thẩm định, định giá rủi ro và xây dựng chiến lược đầu tư dài hạn. Khi mức độ tin cậy của dữ liệu được nâng cao, chi phí giao dịch có thể giảm và niềm tin thị trường được củng cố.

Bất động sản không chỉ là một kênh đầu tư mà còn đáp ứng nhu cầu nhà ở của người lao động, sinh viên và các hộ gia đình. Do đó, một thị trường minh bạch và dựa trên dữ liệu không chỉ mang lại lợi ích cho nhà đầu tư mà còn góp phần bảo đảm tính ổn định và công bằng cho toàn bộ hệ sinh thái. Trong dài hạn, tích hợp dữ liệu và xây dựng mã định danh tài sản được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự chuyển dịch từ đầu cơ ngắn hạn sang các quyết định đầu tư dựa trên giá trị thực; từ thị trường vận hành theo tin đồn sang thị trường vận hành theo dữ liệu.

Nhấn mạnh đến việc thiết lập mã định danh bất động sản, LS.Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP.Hà Nội cho rằng trước đây, bất động sản tại Việt Nam được quản lý theo cách phân mảnh: đất đai do ngành tài nguyên quản lý, nhà ở và dự án thuộc ngành xây dựng, giao dịch lưu trữ qua công chứng, nghĩa vụ tài chính nằm trong hệ thống thuế. Mỗi khâu có hồ sơ riêng, nhưng thiếu một “trục dữ liệu” chung để liên thông toàn bộ thông tin của cùng một tài sản.

Định danh bằng mã số điện tử sẽ giúp thay đổi căn bản cách tiếp cận này. Mỗi bất động sản từ khi hình thành đến khi chấm dứt tồn tại pháp lý đều được nhận diện bằng một mã tương tự như “căn cước” của tài sản.

Ông Tuấn cho rằng đây là nền tảng quan trọng để nâng cao tính minh bạch của thị trường. Phần lớn tranh chấp bất động sản hiện nay bắt nguồn từ thông tin pháp lý không rõ ràng hoặc bị che giấu. Khi mọi biến động về quy hoạch, cấp phép, thế chấp, chuyển nhượng hay thay đổi chủ sở hữu đều được ghi nhận trên cùng một mã số, người mua, ngân hàng và nhà đầu tư có thể kiểm tra đầy đủ “lý lịch” tài sản trước khi giao dịch, qua đó nhận diện sớm rủi ro.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý đất đai và đẩy mạnh chuyển đổi số, số hóa dữ liệu là bước đi cần thiết nhằm nâng chuẩn vận hành, tiệm cận thông lệ quốc tế và tạo nền tảng cho tăng trưởng ổn định của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.