Bất động sản đang trở thành "vùng trũng" rửa tiền như thế nào?

Ngày 16/10/2025, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tổ chức hội thảo trực tiếp và trực tuyến nhằm phổ biến Thông tư số 27/2025/TT-NHNN ngày 15/9/2025 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Phòng, chống rửa tiền và cập nhật nội dung tại Nghị quyết số 05/2025/NQ-CP về thí điểm thị trường tài sản mã hóa.

NỖ LỰC THOÁT KHỎI DANH SÁCH XÁM VỀ RỬA TIỀN

Hội thảo đồng thời công bố kết quả đánh giá rủi ro quốc gia về rửa tiền, tài trợ khủng bố dành cho cán bộ ngành và các đối tượng báo cáo ngoài phạm vi quản lý của Ngân hàng Nhà nước.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 01/10/2025 (kết thúc chu kỳ Báo cáo Tiến triển lần thứ 5 theo cam kết với FATF), kết quả thực hiện Kế hoạch Hành động quốc gia (ban hành theo Quyết định số 194/QĐ-TTg ngày 23/02/2024) đã có chuyển biến rõ rệt so với thời điểm 12/12/2024. Sau gần 1 năm triển khai, đã có 12/17 hành động được cải thiện về mức độ hoàn thành, cho thấy tiến độ thực hiện tăng mạnh và rõ nét, được Lực lượng Đặc nhiệm Tài chính (FATF) ghi nhận.

Cụ thể: 01/17 hành động đã hoàn thành toàn bộ (Hành động 9); 01/17 hành động hoàn thành phần lớn (Hành động 14); 10/17 hành động hoàn thành một phần (gồm các Hành động: 1, 2, 3, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 17); 05/17 hành động chưa có tiến triển (gồm các Hành động: 4, 5, 6, 15, 16).

Trong khi đó, tại thời điểm 12/12/2024, sau Báo cáo kỳ 2, kết quả còn rất hạn chế: chỉ 01/17 hành động "hoàn thành một phần", còn lại 16/17 hành động chưa có tiến triển.

Tại hội thảo, đại diện Cục Phòng chống rửa tiền, Ngân hàng Nhà nước cũng công bố kết quả cập nhật đánh giá rủi ro quốc gia (NRA) về rửa tiền từ 2023 và đến tháng 6/2025.

Theo đó, 3 nhóm tội phạm tham nhũng gồm tham ô tài sản, nhận hối lộ và lạm dụng chức vụ, quyền hạn chiếm đoạt tài sản tiếp tục là nguồn rủi ro rửa tiền nghiêm trọng nhất, với đặc điểm là tài sản chiếm đoạt thường được tẩu tán qua mua bán bất động sản, chuyển tiền ra nước ngoài hoặc đứng tên người thân.

Tội phạm ma túy vẫn duy trì mức nguy cơ “cao” do hoạt động xuyên biên giới, lợi nhuận lớn và xu hướng sử dụng công nghệ trong giao dịch. Trong khi đó, tội phạm bóc lột tình dục, đặc biệt liên quan đến trẻ em, dù ít bị phát hiện hơn nhưng đang gia tăng qua không gian mạng, được đánh giá ở mức trung bình. Tội phạm môi trường nổi lên như một nguồn rửa tiền mới, mang tính tổ chức, xuyên quốc gia và khó truy vết, với mức nguy cơ trung bình cao.

Ở cấp ngành, ngân hàng và bất động sản là hai lĩnh vực có nguy cơ rửa tiền cao nhất.

LÃNH ĐỊA ƯA THÍCH CỦA RỬA TIỀN Ở BẤT ĐỘNG SẢN

Đại diện Cục Phòng chống rửa tiền đã chỉ ra một số kẽ hở trong quản lý thị trường bất động sản hiện nay được tội phạm lợi dụng để hợp pháp hóa tài sản bất hợp pháp.

Bất động sản là lĩnh vực thường xuyên diễn ra các giao dịch có giá trị cao, điều này khiến cho việc “hòa trộn” dòng tiền bất hợp pháp trở nên dễ dàng hơn. Tội phạm có thể sử dụng tiền từ các hành vi phạm pháp như tham nhũng, lừa đảo, đánh bạc… để mua bất động sản, sau đó bán lại nhằm hợp thức hóa số tiền đó thành tài sản hợp pháp.

Một thủ đoạn phổ biến là kê khai giá trị giao dịch thấp hơn thực tế trên hợp đồng mua bán để giảm thuế, nhưng phần chênh lệch được thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản không qua hệ thống ngân hàng. Cách làm này vừa trốn thuế, vừa giúp tội phạm che giấu nguồn gốc dòng tiền.

Việc thanh toán tiền mua bất động sản bằng tiền mặt và không thông qua sàn giao dịch chính thức gây khó khăn cho việc kiểm soát và truy vết giao dịch. Đây là lỗ hổng lớn trong khâu minh bạch hóa dòng tiền và được tội phạm lợi dụng để tránh sự giám sát của cơ quan chức năng.

Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay chưa có hệ thống đồng bộ và hiệu quả để thu thập, cập nhật và xác minh thông tin khách hàng. Việc này dẫn đến nguy cơ không phát hiện được người thụ hưởng cuối cùng – đối tượng thường đứng sau các giao dịch rửa tiền.

Nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo quy định của Luật Phòng, chống rửa tiền. Một phần do chưa có sự giám sát chặt chẽ, một phần do thiếu nhận thức hoặc cố tình né tránh trách nhiệm pháp lý.

Sự phát triển của các mô hình đầu tư bất động sản linh hoạt như chia nhỏ quyền sở hữu, đầu tư qua nền tảng số (PropTech), hoặc qua ủy thác cũng đặt ra thách thức mới trong kiểm soát rủi ro rửa tiền. Những phương thức này nếu không được quản lý chặt chẽ sẽ mở rộng thêm không gian cho hoạt động rửa tiền ẩn danh.