Việt Nam gia nhập nhóm thị trường mới nổi thứ cấp của FTSE Russell sẽ tạo thêm điều kiện để dòng vốn quốc tế tham gia sâu hơn vào thị trường chứng khoán. Với bất động sản, cơ hội không nhất thiết đến từ một dòng tiền trực tiếp, mà có thể nằm ở việc thị trường vốn phát triển hơn, tạo thêm cách thức huy động, đầu tư và rút vốn.

Từ ngày 21/9/2026, Việt Nam chính thức được FTSE Russell tái phân loại từ thị trường cận biên lên thị trường mới nổi thứ cấp. Việc đưa cổ phiếu Việt Nam vào FTSE Global Equity Index Series và các chỉ số liên quan được thực hiện theo từng giai đoạn đến năm 2027.

Theo Reuters, việc Việt Nam được đưa vào các chỉ số thị trường mới nổi của FTSE Russell có thể thu hút tới 6 tỷ USD dòng vốn vào thị trường chứng khoán. Đây là dòng vốn tiềm năng liên quan đến thị trường cổ phiếu, không phải dự báo vốn đầu tư trực tiếp vào bất động sản.

DÒNG VỐN XUYÊN BIÊN GIỚI LÀ ĐỘNG LỰC QUAN TRỌNG

Theo Savills Global Capital Markets quý 2/2026, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định việc nâng hạng vẫn có thể tạo ra những tác động đáng chú ý đối với bất động sản thông qua sự phát triển của thị trường vốn. Vấn đề đặt ra là dòng vốn này sẽ tác động đến thị trường bất động sản thế nào?

Theo ông, đối với doanh nghiệp bất động sản, một thị trường vốn có khả năng tiếp cận rộng hơn có thể bổ sung thêm lựa chọn huy động vốn. Đồng thời, đối với nhà đầu tư tham gia thị trường thông qua doanh nghiệp, sự phát triển và thanh khoản của thị trường chứng khoán cũng có thể tạo thêm phương án thoái vốn.

Song cần phân biệt giữa thanh khoản trên thị trường vốn và thanh khoản của chính tài sản bất động sản. Dòng vốn vào thị trường cổ phiếu không đồng nghĩa với dòng vốn đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Đối với giao dịch tài sản, khả năng chuyển nhượng và thu hồi vốn vẫn phụ thuộc vào đặc điểm của tài sản, nhu cầu của nhà đầu tư và điều kiện thị trường. Do đó, nâng hạng không nên được nhìn nhận đơn thuần như một cơ chế đưa vốn từ thị trường chứng khoán vào bất động sản. Ý nghĩa dài hạn nằm ở việc mở rộng hệ sinh thái vốn và bổ sung các lựa chọn về nguồn vốn, cấu trúc đầu tư và thoái vốn.

Từ góc nhìn rộng hơn, việc nâng hạng diễn ra trong bối cảnh hoạt động đầu tư bất động sản tại châu Á – Thái Bình Dương đang phục hồi. Dữ liệu từ Savills Global Capital Markets quý 2/2026 cho thấy tổng giá trị đầu tư bất động sản tại khu vực đạt khoảng 46 tỷ USD trong quý 2/2026, tăng 18% so với cùng kỳ. Savills ghi nhận dòng vốn xuyên biên giới tiếp tục là một động lực quan trọng.

Tại Việt Nam, số liệu của Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho thấy tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam tính đến ngày 31/8/2026, gồm vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài, đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4% so với cùng kỳ năm trước.

Trong đó, vốn đăng ký góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài có 2.062 lượt với tổng giá trị góp vốn 6,7 tỷ USD, tăng 50,1% so với cùng kỳ năm trước.

Vốn đăng ký cấp mới có 2.771 dự án được cấp phép với số vốn đăng ký đạt 21,72 tỷ USD, tăng 9,4% so với cùng kỳ năm trước về số dự án và tăng 96,8% về số vốn đăng ký. Vốn đăng ký điều chỉnh cũng ghi nhận 819 lượt dự án đã cấp phép từ các năm trước đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư tăng thêm 12,21 tỷ USD, tăng 14,7% so với cùng kỳ năm trước. Xét riêng lĩnh vực bất động sản, nếu tính cả vốn đăng ký mới và vốn đăng ký điều chỉnh của các dự án đã cấp phép từ những năm trước, thì vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký vào sản xuất kinh doanh bất động sản đạt 5,32 tỷ USD, chiếm 15,7%;

Theo Cục Thống kê, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện tại Việt Nam 8 tháng năm 2026 ước đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12,0% so với cùng kỳ năm trước. Đây là số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện cao nhất của 8 tháng trong 5 năm qua. Riêng hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,29 tỷ USD, chiếm 7,5%.

CƠ HỘI NGÀY CÀNG CHỌN LỌC 

Bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội, cho rằng tại Việt Nam, M&A tiếp tục mở lối vào tài sản và nền tảng hiện hữu. Các thương vụ được công bố vừa qua cho thấy dòng vốn tiếp cận thị trường qua nhiều loại tài sản và nền tảng kinh doanh.

Trong lĩnh vực bất động sản, Diamond Realty Investment La Pura, thuộc Mitsubishi Corporation, đã mua toàn bộ cổ phần tại doanh nghiệp phát triển dự án Thuận An 1 tại Bình Dương, với khoản thanh toán đợt đầu hơn 1.900 tỷ đồng. Hotel Perle D’Orient Cát Bà cũng được một nhà đầu tư quốc tế mua lại với giá 38 triệu USD. Tương tự, Viconship vừa hoàn tất mua 65% cổ phần Harbour City với giá 914 tỷ đồng, qua đó nắm quyền kiểm soát doanh nghiệp phát triển dự án tại khu vực Cát Bi. “M&A và hợp tác đầu tư sẽ là những kênh quan trọng để dòng vốn tiếp cận thị trường”, bà Dung nhận định.

Nhìn rộng hơn từ bức tranh khu vực, ông Matthew Powell đánh giá dòng vốn quốc tế gia tăng mở thêm dư địa cho thị trường, nhưng cơ hội đầu tư ngày càng mang tính chọn lọc hơn, tập trung vào các yếu tố nền tảng và những phân khúc có động lực tăng trưởng thu nhập rõ ràng. Điều này thể hiện: sự phục hồi của dòng vốn khu vực không đồng nghĩa vốn sẽ tự động dịch chuyển vào Việt Nam. Khả năng chuyển sự quan tâm của nhà đầu tư thành giao dịch thực tế, còn phải phụ thuộc vào chất lượng của từng cơ hội đầu tư, và khả năng đáp ứng yêu cầu của nguồn vốn.

Thực tế, đối với các nhà đầu tư tổ chức, triển vọng tăng trưởng chỉ là một phần trong quá trình đánh giá cơ hội. Cấu trúc đầu tư và phương án thoái vốn cũng được cân nhắc từ đầu, đặc biệt khi nhà đầu tư có thể tiếp cận thị trường thông qua nhiều hình thức khác nhau, từ đầu tư trực tiếp vào tài sản đến đầu tư thông qua doanh nghiệp.

“Khi đánh giá cơ hội đầu tư, nhà đầu tư tổ chức không chỉ xem xét tiềm năng tăng trưởng, mà còn cân nhắc cách thức triển khai và thoái vốn khỏi khoản đầu tư. Một thị trường vốn phát triển hơn có thể mở thêm lựa chọn đối với các khoản đầu tư thông qua doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, với đầu tư trực tiếp vào tài sản, tính thanh khoản vẫn gắn với chất lượng của chính tài sản và nhu cầu thị trường. Vì vậy, điều quan trọng là phân biệt giữa thanh khoản trên thị trường vốn và tính thanh khoản của bất động sản.

Trong dài hạn, việc nâng hạng có thể mở rộng khả năng kết nối của Việt Nam với nguồn vốn quốc tế. Đối với bất động sản, giá trị của bước tiến này sẽ phụ thuộc vào khả năng chuyển sự cải thiện về tiếp cận vốn thành những cấu trúc đầu tư và giao dịch thực tế”, ông Matthew Powell chia sẻ.