Trước sức hút lớn của thị trường, bất động sản Việt Nam ghi nhận dòng vốn ngoại tăng nhanh trong 2 đến 3 năm gần đây. Đáng chú ý, nhiều nhà đầu tư quốc tế không chỉ dừng ở hình thức tham gia gián tiếp mà còn trực tiếp rót vốn, tham gia sâu cùng doanh nghiệp Việt, cho thấy niềm tin vào triển vọng dài hạn nhưng cũng khiến mức độ cạnh tranh trên thị trường ngày càng gay gắt…

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), thị trường bất động sản luôn song hành cả cơ hội và thách thức. Về cơ hội, Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ đô thị hóa nhanh hàng đầu khu vực Đông Nam Á, thể hiện qua xu hướng dân cư và lực lượng lao động trẻ tập trung ngày càng đông tại các đô thị, qua đó hình thành nhu cầu tự nhiên và bền vững đối với bất động sản.

Trên nền tảng nhu cầu này, bất động sản trở thành lĩnh vực hấp dẫn dòng vốn đầu tư, trong đó có vốn ngoại. Khoảng 2–3 năm gần đây, FDI vào bất động sản tăng nhanh khi nhiều nhà đầu tư quốc tế xác định đây là lĩnh vực ưu tiên. Nếu như trước kia vốn ngoại chủ yếu thông qua doanh nghiệp Việt, thì hiện nay không ít nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc còn trực tiếp tham gia thị trường, song hành cùng nhà đầu tư trong nước.

BÀI TOÁN TIÊU THỤ VÀ NGUY CƠ TỒN KHO

Tuy nhiên, ông Hiệp cho rằng một mặt môi trường đầu tư có tính kích thích nhưng ngược lại sức cạnh tranh sẽ quyết liệt hơn. Vì vậy, nguy cơ tồn kho có thể hiện hữu nếu dự án không đáp ứng được yêu cầu của thị trường. Thực tế cho thấy chưa bao giờ các yếu tố công trình xanh, đô thị xanh hay hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ lại trở thành tiêu chí quan trọng như hiện nay. Cùng với đó, người mua nhà trở nên thận trọng và am hiểu hơn, họ có khả năng phân tích rõ ưu – nhược điểm của từng dự án trước khi đưa ra quyết định.

Theo đại diện VACC, giữa bối cảnh các siêu đô thị phát triển nhanh, bài toán tiêu thụ sản phẩm vẫn là thách thức lớn nhất. Vấn đề đáng quan ngại đặt ra là làm thế nào để kiểm soát và hạn chế tình trạng tồn kho. Bởi tồn kho bất động sản không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp, mà kéo theo cả rủi ro tín dụng đối với hệ thống ngân hàng – nguồn cung vốn chủ chốt cho các dự án. Khi sản phẩm không được tiêu thụ, ngân hàng sẽ chịu tác động trực tiếp và trường hợp rủi ro lan rộng, hệ lụy có thể ảnh hưởng tới sự ổn định của toàn bộ nền kinh tế.

Đại diện Hiệp hội các Nhà thầu xây dựng Việt Nam lưu ý rằng bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều ngành kinh tế khác. Nếu thị trường bất động sản vận hành ổn định sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực tới lĩnh vực xây dựng, vật liệu, ngân hàng, công nghệ, cũng như một số ngành dịch vụ, thương mại, ăn uống, lưu trú… Do đó, tỷ trọng đóng góp trực tiếp vào GDP dù chưa quá lớn, nhưng bất động sản giữ vai trò hết sức quan trọng, ảnh hưởng không nhỏ tới nền kinh tế.

Kinh nghiệm của một số quốc gia trong khu vực cho thấy chỉ cần thị trường bất động sản gặp trục trặc, tăng trưởng kinh tế có thể chậm lại. Thế nên công tác điều hành vĩ mô và chính sách đối với thị trường bất động sản cần được quan tâm, nhằm định hướng thị trường phát triển đúng nghĩa theo hướng lành mạnh và bền vững.

“Phát triển lành mạnh và bền vững là bài toán không đơn giản, nhất là giữa bối cảnh giá bất động sản liên tục tăng cao. Năm 2025, giá bất động sản ghi nhận mức tăng 15–20%, trong khi thu nhập của người lao động chỉ tăng 7%. Khoảng cách này khiến nhóm người làm công ăn lương khó tiếp cận nhà ở. Về dài hạn, nếu người dân nhận thấy những kênh đầu tư khác an toàn và sinh lời tốt hơn, dòng tiền có thể rời khỏi bất động sản. Lúc đó, nguy cơ tồn kho gia tăng sẽ xuất hiện, kéo theo rủi ro cho toàn bộ hệ thống kinh tế – tài chính”, ông Hiệp phân tích.

TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG TĂNG NHANH 

Chuyển sang câu chuyện vốn, bức tranh thị trường tiếp tục ghi nhận nhiều sắc thái đan xen, đặc biệt là nguồn vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng – kênh cung ứng vốn quan trọng của các dự án.

Chia sẻ tại một diễn đàn về thị trường bất động sản Việt Nam đầu năm 2026,  TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế, cho biết xét trên tổng thể, năm 2025, dòng vốn dành cho thị trường bất động sản vẫn “chạy” mạnh. Cụ thể, tín dụng bất động sản ước tăng khoảng 22%, cao hơn mức bình quân của toàn hệ thống ngân hàng là 18,5%. Trong đó, cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản tăng 24%, còn cho vay mua và sửa nhà tăng 14–15%.

Song vấn đề nằm ở chỗ tăng trưởng tín dụng đang vượt xa tốc độ tăng của huy động vốn. Năm 2025, tiền gửi toàn hệ thống chỉ tăng 14,5%. Chênh lệch này buộc các ngân hàng phải điều chỉnh lãi suất đầu vào và đầu ra để đảm bảo thanh khoản, nhất là giữa bối cảnh dòng tiền cạnh tranh gay gắt với những kênh đầu tư khác như: chứng khoán, bất động sản và tài sản mã hóa. Vì vậy, đã tạo ra một mặt bằng  lãi suất mới. Đặc biệt, ông lưu ý bất động sản hiện không thuộc nhóm lĩnh vực ưu tiên tín dụng, ngoại trừ nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Điều này đồng nghĩa doanh nghiệp địa ốc phải chấp nhận chi phí vốn cao hơn so với giai đoạn trước.

Trước những thay đổi này, TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi tư duy phát triển. Việc đầu tư dàn trải, triển khai cùng lúc 10-15 dự án trong khi dòng tiền có hạn sẽ tiềm ẩn rủi ro lớn nếu thị trường biến động. Doanh nghiệp cần bám sát chính sách, chủ động dự báo lãi suất, chi phí và sức cầu, thay vì trông chờ vào các chu kỳ “bơm tiền” như trước đây.

Về cơ cấu sản phẩm, vị chuyên gia nhấn mạnh sự lệch pha cung - cầu vẫn là bài toán lớn. Phân khúc cao cấp cần được cân nhắc thận trọng, trong khi nhà ở trung cấp, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền vẫn thiếu hụt nghiêm trọng.

Cuối cùng, ông cho rằng giá bất động sản đã hình thành mặt bằng mới trong 2-3 năm qua và khó giảm sâu. Do đó, việc điều tiết thị trường cần dựa trên ba trụ cột: tăng nguồn cung phù hợp, sử dụng chính sách tài khóa (thuế - phí) linh hoạt và điều hành chính sách tiền tệ thận trọng.