Bất động sản: Những kịch bản thời lạm phát

Các nhà kinh doanh bất động sản đang xoay sở ra sao trong thời buổi lạm phát, vay vốn phải chịu lãi suất cao ngất ngưởng?

“Gả bán” dự án

Giới quan sát thị trường bất động sản cho rằng phần lớn những nhà phát triển dự án chỉ là người có dự án, chính xác hơn là người lấy được đất dự án, nhưng ít năng lực tài chính để thực hiện. Người ta đang bàn tán về chiều hướng chủ dự án trong nước phải “gả bán” (toàn bộ hoặc từng phần) dự án cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Theo Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, những luồng vốn nước ngoài đang muốn đổ vào thị trường bất động sản trong nước nhiều nhất là từ Hàn Quốc, Malaysia, Singapore và các nước khu vực Trung Đông.

Tuy nhiên, ngoài một số trường hợp tìm được cơ hội hợp tác đầu tư bằng cách chia lại cổ phần với giá rẻ, trong suốt mấy tháng qua, thị trường chưa ghi nhận được cuộc chuyển nhượng dự án nào thành công.

Theo ông Lê Quốc Duy, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Nhà Hòa Bình, khác với hồi năm ngoái, nhà đầu tư nước ngoài khá nhanh nhảu trong việc trở thành đối tác chiến lược của các dự án trong nước, năm nay, họ thăm dò, tìm hiểu và chọn lựa dự án kỹ càng hơn.

Sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài thường tập trung vào những dự án có quy mô lớn, đất sạch, đầy đủ tính pháp lý, sản phẩm cao cấp, có tiềm năng kinh doanh và khả năng gia tăng giá trị bất động sản, uy tín thương hiệu của chủ dự án… Vì vậy, không phải dự án nào cũng có thể tìm được đối tác để thương lượng.

“Mặt khác, chuyện thương lượng giá cũng hết sức khó khăn trong bối cảnh người bán muốn bán cho được trong khi người mua chẳng cần phải vội vàng”, ông Duy cho biết có những trường hợp đã hạ giá bán 20-30% mà vẫn chưa đạt được thỏa thuận.

Án binh bất động

Với những điều kiện đầu vào khó khăn như giá đất cao, lãi suất cao, chi phí xây dựng tăng cao trong khi giá bán giảm, nếu tiếp tục triển khai dự án thì nguy cơ thua lỗ là rất lớn. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Bá Dương, thành viên Hội đồng Quản trị Công ty Đầu tư bất động sản Phú Hưng Gia, số doanh nghiệp gặp khó khăn đến mức bị phá sản không nhiều. Đa phần chủ đầu tư dự án với vốn tự có lớn là những người có khả năng “gồng mình” và dám… “thi gan” để chờ đợi.

Một trong những cách chọn lựa khôn ngoan hiện nay là “án binh bất động”, tức cắt giảm mọi chi phí, và… không làm gì hết, xem như cam chịu chôn vốn một thời gian. Tuy nhiên, dự án vẫn có thể triển khai nếu đó là dự án nhà ở cao cấp với mục đích cho thuê (vì nhu cầu vẫn cao và giá cho thuê vẫn tăng) hoặc là loại nhà ở có giá bán khoảng 1.000 Đô la Mỹ/mét vuông (vì mức giá này là phù hợp nếu so với chi phí đầu vào hiện nay và nhu cầu luôn có), hoặc là những sản phẩm thuộc phân khúc nhỏ của thị trường “hàng hiệu”, tức nhà đặc biệt cao cấp.

Theo ông Hồ Đắc Hưng, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Vinaland, trong những lúc nền kinh tế bất ổn thì kinh doanh bất động sản lại có độ ổn định cao hơn nhiều ngành nghề kinh doanh khác vì còn tài sản lớn là đất đai, là dự án. Đối với những nhà đầu tư bất động sản có vốn mạnh, chuyện chôn vốn một vài năm là bình thường hoặc kinh doanh bị lỗ khoảng 10% cũng được xem là mức thiệt hại chấp nhận được.

“Để giữ uy tín, một số doanh nghiệp sẽ chọn cách tiếp tục kinh doanh nhưng với tốc độ cầm chừng. Có điều, những lỗ lã hôm nay có thể sẽ được họ tính đủ vào chi phí, lúc điều kiện thị trường thuận lợi”, ông Hưng cho biết.

Quả thực trong thời buổi kinh tế khó khăn, lạm phát cao, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tùy điều kiện, tùy định hướng mà có những tính toán tương lai khác nhau. Nhưng ở góc độ chung của thị trường, những khó khăn hiện nay đang kéo dài thêm việc bổ sung nguồn cung các sản phẩm bất động sản còn khan hiếm, đặc biệt là việc đáp ứng nhu cầu nhà ở cho hàng triệu người.