Nguồn cung sản phẩm sẽ dồi dào hơn, nhưng lệch pha cung – cầu lại trầm trọng hơn nếu không tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản…

Sức bật của thị trường bất động sản đã tăng trở lại với nguồn cung nửa đầu năm 2022 gần bằng nguồn cung mới cả năm 2021.

TP.HCM: ĐẾN LƯỢT CĂN HỘ TRUNG CẤP “VẮNG BÓNG”

Thông tin tại hội thảo “Dòng tiền và xu thế bất động sản cuối năm 2022” do cafeland tổ chức tại TP.HCM, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận kinh doanh nhà ở, CBRE, cho biết trong quý 2/2022, nguồn cung tăng cao đột biến so với cùng kỳ khi các chủ đầu tư tung ra 13.000 căn. Tổng nguồn cung mới trong nửa đầu 2022 gần bằng nguồn cung mới cả năm 2021. Điều này cho thấy thị trường có sức bật rất cao.

Điểm đáng chú ý, hiện tại TP.HCM không có căn hộ bình dân và trung cấp, nếu có thì nằm ở xa trung tâm. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang đã đẩy giá bán căn hộ ở thị trường TP.HCM tăng vọt.

Giá bất động sản liền thổ tăng mạnh khi các dự án mới xác lập mức giá kỷ lục. Giá sản phẩm trung bình 200-400 triệu đồng/m2, đặc biệt có những sản phẩm biệt thự lên đến 700 tỉ đồng/căn, tạo ra mức giá mới trên thị trường biệt thự TP.HCM.

Tuy nhiên, theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, thị trường hiện tại thanh khoản hạn chế do nguồn cung thấp, giá bán còn cao. Trong khi đó, phân khúc cao cấp chủ yếu tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội. Phân khúc trung cấp dành cho những đối tượng trẻ từ dưới 35 đang có nhu cầu rất lớn nhưng nguồn cung hạn chế do nhiều dự án bị vướng pháp lý.

Dự báo thị trường cuối năm 2022, CBRE cho rằng nguồn cung căn hộ sẽ ở mức 22.000-24000 căn. Sự phục hồi về nguồn cung tạo đà cho thị trường 6 tháng cuối năm. Hạ tầng khu Đông và TP. Thủ Đức tại TP.HCM tạo ra độ ổn định về thị trường và tâm lý nhà đầu tư. Bất động sản hạng sang và siêu sang đang là xu hướng trên thị trường. Nhiều chủ đầu tư đang có kế hoạch đưa các căn hộ hạng sang và siêu sang có thể xác lập mốc giá mới trong tương lai. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài quay lại thị trường sau thời gian dịch bệnh đang bắt đầu tìm hiểu thêm các sản phẩm mới.

Tại các thị trường lân cận TP.HCM như: Bình Dương, Long An, Đồng Nai sẽ “bổ sung” sản phẩm tầm trung cho nhà đầu tư. Chẳng hạn, năm 2020, tại Bình Dương cung cấp cho thị trường 8.000 sản phẩm…, đến nay “độ nóng” của thị trường đã giảm nhiệt. Thị trường Đồng Nai vẫn sôi động, Long An vẫn là thị trường với sản phẩm chủ yếu là đất nền.

 ĐẦU TƯ SẼ LẠI XOAY QUANH KHU TRUNG TÂM?

Ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng thời gian qua, với sự phát triển mạnh mẽ của khu vực thị trường phía Nam, hình thành các phong trào Homestay, Farmstay… Tuy nhiên, hiện nay, những nhà đầu cơ trung hạn, nhà đầu tư bắt đầu quay về thị trường quanh TP.HCM, bán kính 30km và nằm trong những khu vực động lực. Những khu vực động lực gồm những khu đô thị hóa, công nghiệp hóa và những thị trường có hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ, đó là khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam.

Ví như khu vực từ Long An đến Bà Rịa Vũng Tàu – đây là trục công nghiệp dịch vụ thương mại lấy tâm là TP.HCM. Và các đô thị xung quanh hưởng lợi từ Vành đai 3 như một phần tỉnh Long An (Bến Lức, Cần Giuộc, Châu Đức)… Khu vực này sẽ tập trung từ 30 – 40 triệu dân, xung quanh TP.HCM.

Tương lai, các nhà đầu tư ít tiền thì tập trung tại Bến Lức (tỉnh Long An) có đất nền từ 12-14 triệu đồng/m2, nhiều hơn Nhơn Trạch hoặc chếch qua Long Thành (tỉnh Đồng Nai)… xa hơn chút nữa thì có Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu), Cẩm Mỹ (Đồng Nai). Còn với nhà đầu tư nhiều vốn có thể đầu tư tại TP.HCM như khu vực quận 9, Thủ Đức. Căn hộ Thủ Đức có giá  50 - 60 triệu đồng/m2 là mức chấp nhận được để đầu tư. Vị trí quận 9 (cũ) là trung tâm của thành phố tương lai. 

Tuy nhiên, hiện vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản là thể chế pháp luật. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), năm 2023, cần xem xét sửa đổi luật đất đai, nhà ở để tạo ra hành lang pháp lý giúp thị trường phát triển ổn định và bền vững, đa dạng nguồn cung nhà ở, từ đó giải quyết bài toán nhà ở cho số đông người dân. Tạo điều kiện cho những người yếu thế tiếp cận được nhà ở xã hội. Ngoài ra, vẫn cần đẩy mạnh phát triển được phân khúc bất động sản, nghỉ dưỡng…