Ngày 25/10, Bộ Xây dựng đã tổ chức buổi đối thoại trực tiếp với hàng trăm doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội với một thông điệp rõ ràng rằng “phải cứu bằng được bất động sản chứ không chỉ khơi ra rồi để đấy”.

“Lâm bệnh” vì 3 nguyên nhân

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, hiện thị trường bất động sản đang ở vào giai đoạn tột cùng của khó khăn. Thị trường trong suốt gần một năm qua gần như không có giao dịch đã khiến cho hàng loạt chủ đầu tư, doanh nghiệp lâm cảnh khó khăn. Điều đáng nói ở đây, chính sự đóng băng của thị trường bất động sản đã tạo ra khó khăn dây chuyền cho hàng loạt ngành nghề, lĩnh vực khác, đặc biệt là lĩnh vực xây dựng, nguyên vật liệu, xi măng, sắt thép…

Về nguyên nhân khiến thị trường khó khăn, người đứng đầu Bộ Xây dựng cho rằng, ngoài nguyên nhân về suy giảm kinh tế, có ba nguyên nhân quan trọng, trong đó đầu tiên phải kể đến là việc phát triển các dự án bất động sản, khu đô thị trong thời gian qua mang nặng tính phong trào, không theo quy hoạch, mạnh ai nấy làm, từ đó dẫn đến cung vượt cầu.

“Từ tháng 4/2011 trở về trước, đi đến đâu cũng thấy người dân bàn tán về bất động sản, nhà nhà, người người lao vào đầu tư, kinh doanh bất động sản. Chính điều này đã khiến cho lực lượng đầu cơ quá đông, thao túng thị trường”, Bộ trưởng Dũng nói.

Ngoài vai trò “như những bể nước điều hòa trong hệ thống cấp nước”, theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, chính lực lượng đầu cơ, trung gian này là nguyên nhân khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao, trong khi sản phẩm thì vẫn lòng vòng trong khu vực, nhóm người này, thay vì đến được với người sử dụng cuối cùng, những người có nhu cầu về nhà ở thực sự.

Bên cạnh đó, việc thị trường trầm lắng như hiện nay cũng có nguyên nhân không nhỏ từ chính các chủ đầu tư, mà theo Bộ trưởng Dũng là do trong quá trình đầu tư dự án, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản chỉ quan tâm đến một bộ phận người giàu, những người có khả năng về tài chính, nên hầu hết đã thiết kế các dự án cao cấp, hạng sang, có diện tích lớn. Trong khi đó, đại bộ phận người dân lại cần các sản phẩm có giá rẻ, diện tích vừa phải thì nguồn cung không có.


Ngoài ra, theo Bộ trưởng Dũng, thị trường khó khăn cũng có một phần do các doanh nghiệp bất động sản dựa quá nhiều vào vốn ngân hàng, nên khi kinh tế khó khăn, tín dụng thắt chặt đã khiến không ít chủ đầu tư lâm trọng bệnh theo.

 “Bộ Xây dựng đã gặp các doanh nghiệp bất động sản Tp.HCM, nay gặp doanh nghiệp Hà Nội. Nếu tháo gỡ được khó khăn cho doanh nghiệp tại hai địa phương này thì coi như chúng ta đã thành công”, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nói.

Trước thực tế thị trường và doanh nghiệp bất động sản đang “lâm trọng bệnh” như hiện nay, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho biết, cơ quan này đã chủ động đưa ra một số giải pháp, sau đó xin ý kiến đóng góp của các doanh nghiệp với mong muốn là “phải thực sự đưa được doanh nghiệp ra khỏi khó khăn, nguy cơ phá sản đang cận kề”.

4 giải pháp “cứu” bất động sản

Có 4 giải pháp được Bộ Xây dựng đưa ra, đó là tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về xây dựng, bất động sản theo hướng tăng cường kiểm soát từ Trung ương đến địa phương, trong đó sẽ kiểm soát theo quy hoạch, cân đối cung cầu; rà soát các dự án đã và đang triển khai trên địa bàn; đề xuất các định chế tài chính hỗ trợ thị trường bất động sản; phải hướng thị trường vào người tiêu dùng thay vì vào các kênh trung gian, cùng với đó là phải cụ thể hóa chiến lược nhà ở quốc gia.

Trong đó, giải pháp được giới kinh doanh bất động sản quan tâm hơn cả chính là việc rà soát và có phương án xử lý đối với từng dự án cụ thể mà Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nêu ra.

Theo đó, đối với nhóm các dự án chưa thật sự cần thiết, chưa giải phóng mặt bằng hoặc đã giải phóng nhưng chưa san nền mà là dự án nhà ở thì dứt khoát phải dừng lại. Những dự án thuộc diện này, theo Bộ trưởng cũng không nên thu hồi, không trả lại cho dân mà có thể dùng vào mục đích khác.

Và theo gợi ý của người đứng đầu ngành xây dựng là “có thể canh tác, trồng hoa màu hay dùng cho mục đích nào đấy”.

Đối với nhóm đã đầu tư hạ tầng thì cho phép điều chỉnh dự án, thu nhỏ lại diện tích cho phù hợp với khả năng tài chính…Riêng dự án đã xây dựng, đã có căn hộ rồi nhưng đang bị “ế”, chưa bán được thì Bộ và cơ quan quản lý khác sẽ xem xét cho phép điều chỉnh diện tích, chia nhỏ căn hộ.

“Căn hộ lớn không bán được để đấy, trong khi dân lại đang rất cần nhà ở, nếu không chia nhỏ thì chúng ta sẽ có lỗi rất lớn. Tôi đề nghị Hà Nội phải cùng vào cuộc quyết liệt vì cứu doanh nghiệp cũng là cứu nền kinh tế”, Bộ trưởng Dũng nói.

Phản hồi lại những giải pháp của Bộ Xây dựng, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng giám đốc Công ty Xây dựng và Phát triển đầu tư Hải Phòng, ông Nguyễn Ngọc Thành cho hay, ông cơ bản ủng hộ các giải pháp mà Bộ Xây dựng đưa ra. Tuy nhiên, với giải pháp điều chỉnh lại quy hoạch dự án, diện tích căn hộ thì vị này lại tỏ ra băn khoăn, bởi theo ông, thủ tục để điều chỉnh một dự án hiện không hề đơn giản.


Cùng quan điểm trên, Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội Nguyễn Văn Hải cho rằng, nếu cho điều chỉnh quy hoạch dự án thì sẽ ảnh hưởng, tác động rất lớn đến quy hoạch, mật độ dân số của cả khu vực đó, cũng như đến những dự án đang chuẩn bị đầu tư.

“Chẳng hạn hiện nay luật đã quy định một cầu thang của chung cư chỉ dành cho 5 - 6 căn hộ, nếu chúng ta cho chia nhỏ căn hộ ra thì cầu thang sẽ quá tải, trái quy định. Còn với dự án chưa đầu tư, nếu cho dùng vào mục đích khác thì sẽ sai mục đích sử dụng đất đã được phê duyệt”, ông Hải nói.

Tuy nhiên, theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, chính sách của nhà nước vừa có tính ổn định, dài hạn nhưng cũng có chính sách giải quyết khó khăn trước mắt. Do đó, nếu thấy cần thiết các cơ quan chức năng sẽ cho điều chỉnh, cấp phép đối với từng dự án cụ thể để miễn sao họ không vi phạm pháp luật, bị cơ quan thanh tra soi xét là được.

“Cứu” được bất động sản cần 100 nghìn tỷ đồng?

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Ngọc Thành cho rằng, nguyên nhân khó khăn hiện nay của bất động sản chính là do cấu thành giá bất động sản hiện nay quá cao, sản phẩm bất động sản phải gánh nhiều chi phí đầu vào quá bất cập. Một số dự án thì chi phí, lãi suất ngân hàng đã chiếm tới 50% giá thành. Điều đáng nói là chi phí giải phóng mặt bằng về lý thuyết, chính sách không nhiều, song thực tế doanh nghiệp lại phải trả cao gấp nhiều lần.

Trong khi đó, Nghị định 69/2009/NĐ-CP lại có quá nhiều bất cập, nhiều điểm bất hợp lý càng khiến cho giá nhà đất bị đẩy lên quá cao.

“Tôi cho rằng, ở đây có nguyên nhân từ chính sách, còn nhà đầu tư không dại gì tự đẩy phần chênh giữa giá thành và giá bán lên quá cao để ôm hàng đống sản phẩm tồn kho như hiện nay”, ông Thành nói.

Một thực tế nữa cũng được chủ doanh nghiệp này đưa ra, đó là tình trạng “trên bảo dưới không làm”, đặc biệt là trong việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng.

“Chúng tôi đọc báo thấy Ngân hàng Nhà nước chủ trương, chỉ đạo các ngân hàng thương mại cho vay khoản này, khoản kia đối với bất động sản, song khi tìm đến ngân hàng thương mại thì họ bảo “làm gì có cái đó”, ông Thành nói thêm.

Vị này cũng cảnh báo, hiện doanh nghiệp của ông đang triển khai một vài dự án, đang vay, đang nợ ngân hàng hàng chục tỷ đồng, nhưng là “nợ đẹp”. Tuy nhiên, sắp tới, nếu ngân hàng không cho vay thêm để tiếp tục triển khai dự án thì những khoản nợ trên cũng sẽ trở thành “nợ xấu”, bởi doanh nghiệp sẽ càng lâm vào khó khăn vì thiếu vốn.

Theo ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch Công ty C.E.O, doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang ở vào giai đoạn khó khăn nhất trong lịch sử, nhiều doanh nghiệp chỉ hoạt động được vài ngày phải dừng lại, trả lương được vài ngày. Trong suốt 2011 nhiều dự không bán được một sản phẩm căn hộ, lô đất nào… trong khi đó nhà nước gần như lại tận thu tiền sử dụng đất của doanh nghiệp, bắt doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất một cục, thay vì được đóng thành nhiều đợt.

Đại diện cho một ông lớn trong ngành xây dựng, bất động sản, ông Đoàn Châu Phong, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Vinaconex lại cho rằng, thực tế cầu bất động sản trên thị trường hiện nay vẫn rất lớn. Do đó, nhà nước và doanh nghiệp phải làm sao để tăng được cầu này lên.

Muốn vậy, trước hết ngành ngân hàng thay vì chỉ cho chủ dự án vay vốn, cần phải có cơ chế để nhiều người dân vay được tiền để mua nhà hơn. Đây là vấn đề quan trọng, mấu chốt trong giải quyết khó khăn cho bất động sản, theo ông Phong.


Đáp lại những băn khoăn về vốn nói trên, một lãnh đạo của Vụ Tín dụng (Ngân hàng Nhà nước) thừa nhận, tháo gỡ khó khăn cho bất động sản hiện nay đang là đòi hỏi bức xúc của cả nền kinh tế. Thực tế thì từ tháng 4/2012 đến nay, Ngân hàng Nhà nước cũng đã chủ động đề xuất với Chính phủ nhiều giải pháp về tín dụng nhằm gỡ khó cho bất động sản.

Vị này cho biết, thực tế thì ngân hàng hiện cũng không thiếu vốn, thậm chí là dư vốn để cho vay, do đó, nếu rà soát lại được các đối tượng, dự án thì ngân hàng sẽ hỗ trợ ngay.

“Những biện pháp này mà tạo ra được hơi ấm cho thị trường bất động sản thì dứt khoát chúng tôi sẽ dành một khoản tín dụng đáng kể để rót cho bất động sản. Hiện nhiều ngân hàng thương mại cũng đã tung ra các gói cho vay bất động sản trị giá hàng nghìn tỷ đồng chứ không phải là không cho vay như doanh nghiệp phản ánh”, vị này nói.

Chủ trương “mở hầu bao” của ngân hàng đối với bất động sản càng được khẳng định khi Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho biết, các đề xuất về lập quỹ tiết kiệm nhà ở, mở van tín dụng cho người mua, hạ lãi suất…của Bộ Xây dựng đã được Ngân hàng Nhà nước ủng hộ.

“Tôi vừa gọi điện cho Thống đốc Nguyễn Văn Bình, đồng chí cũng đã thống nhất và hứa sẽ cho các bộ phận chuyên môn của hai cơ quan làm việc cụ thể. Đặc biệt, Thống đốc Nguyễn Văn Bình cho rằng, nếu tháo gỡ được khoảng 100 nghìn tỷ đồng cho bất động sản trong thời gian tới thì tình hình sẽ tương đối ổn”, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nói.