Bùng nổ nguồn cung cao ốc văn phòng

Trong 3 năm tới, tại Tp.HCM, diện tích văn phòng hạng B và C sẽ tăng trưởng nhanh chóng.

Theo nghiên cứu của công ty quản lý và tiếp thị bất động sản CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE), mức tăng trưởng của nguồn cung cho thị trường văn phòng trong 3 năm tới sẽ ở mức 122%/năm. Nguồn cung cho thị trường tăng mạnh sẽ tiết kiệm cho các doanh nghiệp một khoản chi phí không nhỏ nhờ thuê được mặt bằng làm việc với giá rẻ.

Từ quý cuối quý 3 và quý 4/2008, giá chào cho thuê văn phòng ở các hạng bắt đầu sụt giảm rõ rệt, nhưng giá chào thuê văn phòng hạng A vẫn đang đứng trên 60 USD/m2; mặt bằng văn phòng hạng B có chiều hướng sụt giảm mạnh nhất từ trên 40 USD/m2 xuống còn dưới mức trên 25 USD/m2.

Với mức giá này các văn phòng hạng C phải chịu sức cạnh tranh khá gay gắt. Hiện tại, giá cho thuê mặt bằng làm văn phòng ở các nơi đều giảm, Hà Nội là nơi duy nhất vẫn duy trì được mức giá cả ổn định.

Giá cho thuê có chiều hướng đi xuống

Trong thời điểm khó khăn hiện nay, khi tình hình sản xuất kinh doanh chậm lại, doanh nghiệp nào cũng có kế hoạch cắt giảm chi tiêu, trong đó có cả việc cắt giảm nhân sự và mở rộng quy mô hoạt động.

Các công ty nước ngoài, các tập đoàn đa quốc gia cũng tính toán lại kế hoạch mở rộng và đầu tư ra nước ngoài. Vì vậy, lượng khách thuê trên thị trường văn phòng giảm đi đáng kể. Khi nhu cầu giảm, những tòa nhà văn phòng mới tham gia thị trường phải chịu sức ép nặng nề.

Để cạnh tranh, các chủ cho thuê mặt bằng văn phòng không ngại đưa ra mức giá chào giảm đến 30% so với trước đây. Từ sự cạnh tranh giá đã làm hàng hóa trên thị trường bị phân cấp rõ rệt. Sự chênh lệch về giá cho thuê giữa các hạng mặt bằng ngày càng tạo ra khoảng cách xa. Ngoài giá, các chủ đầu tư tòa nhà văn phòng phải bổ sung, trang bị thêm nhiều tiện ích mới, hấp dẫn hơn.

Nếu trước kia, người thuê mặt bằng ngại việc thay đổi nơi làm việc vì tìm mặt bằng trống rất khó. Nay thì chủ các tòa nhà không thể giữ chân khách thuê khi họ có ý định tìm vị trí mặt bằng mới. Điều quan tâm lớn nhất của các chủ tòa nhà văn phòng là làm thế nào để thu hút khách thuê mặt bằng.

Theo tư vấn của CBRE, các chủ đầu tư phải theo sát tình hình thị trường và có sự điều chỉnh kịp thời, hợp lí. Tiếp đó, các chủ tòa nhà cần có sự linh hoạt trong việc ký kết hợp đồng thuê nhà, mức tăng giảm của giá thuê.

Với tình hình suy giảm của nền kinh tế hiện tại, theo ý kiến của ông Marc Townsend, Giám đốc Điều hành CBRE, việc các hợp đồng đạt được sự thành công sẽ phụ thuộc lớn vào quá trình thương thảo.

Năm 2009 là thời điểm thuận lợi cho những ai đi thuê văn phòng làm việc. Người đi thuê có nhiều thời gian, sản phẩm để lựa chọn, đồng thời mọi người còn có thể yêu cầu và được đáp ứng nhiều tiện ích hơn trước như yêu cầu sự hỗ trợ từ phía chủ trong việc hoàn thiện văn phòng, có thể mở rộng hay thu hẹp diện tích thuê, hợp đồng thuê nhà linh hoạt trong việc điều chỉnh về thời hạn, cố định biên độ dao động giá cả, giảm giá chi phí điện nước, có chỗ đậu xe, bảng hiệu quảng cáo, hỗ trợ việc hoàn thiện nội thất mặt bằng.

Hơn thế, khách đi thuê văn phòng ngày nay còn yêu cầu các chủ đầu tư cung cấp những thông tin rõ ràng, nhất quán.

Giữ chân khách hàng bằng nhiều tiện ích

Trước sự bùng nổ về nguồn cung cao ốc văn phòng, lời khuyên của các chuyên gia tư vấn dành cho các chủ đầu tư cao ốc văn phòng cần có kế hoạch chủ động trong việc chuyển đổi công năng của tòa nhà.

Hiện tại để thu hút và giữ chân khách hàng, các cao ốc văn phòng cần có cung cấp cho khách thuê những dịch vụ với chất lượng cao. Đảm bảo về tác phong của nhân viên và chất lượng dịch vụ ở các khâu phụ trách về an ninh, vệ sinh, bảo trì, vận hành tòa nhà.

Giảm giá thuê mặt bằng cho khách hàng, tức là nguồn doanh thu sẽ “teo” lại hơn so với trước. Để hạn chế sự sụt giảm về doanh thu, các chủ đầu tư phải đạt được tính hiệu quả trong khâu quản lý hoạt động tiết kiệm nguồn năng lượng sử dụng bên trong tòa nhà như điện, nước để.

Tuy nhiên, đối với những công trình vừa bắt đầu triển khai xây dựng sẽ thực hiện những hoạt động về tiết kiệm năng lượng tốt hơn nhờ nắm bắt và định hướng được xu hướng của thị trường. Từ đó, các chủ đầu tư đã tiến hành từ việc lựa chọn vật tư, thiết kế và quản lý khâu xây dựng.

Vì vậy, tại Việt Nam các nhà đầu tư dự án cao ốc văn phòng đã bắt đầu thiết kế các công trình theo xu hướng cao ốc xanh. Cao ốc xanh là khái niệm nói về những công trình xây dựng có những yếu tố thân thiện với môi trường.

Từ năm 2009, nguồn cung văn phòng cho thuê sẽ tăng mạnh hơn những năm trước nhiều vì từ nay trở đi là thời điểm hoàn công của rất nhiều dự án xây dựng, ước có khoảng 40 dự án văn phòng mới được đưa ra thị trường.

Vì vậy, có thể nhận định giá cho thuê sẽ giảm nhiệt hơn mức giá hiện nay. Bên cạnh đó, 2009 còn được nhận định là năm thị trường văn phòng có số lượng khách thuê đạt thấp nhất sau 4 năm qua.

Đến cuối năm 2009 này, thị trường văn phòng tại Tp.HCM kể cả phần diện tích hiện hữu và diện tích mới hoàn thành sẽ có diện tích là 1.250.000m2, trong đó diện tích văn phòng hạng C là 555.000m2, hạng Avà B là 695.000m2. So với cuối năm 2008, diện tích mặt bằng cho thuê làm văn phòng đã tăng hơn 340.000m2.