Cùng với đà tăng của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong 8 tháng năm 2026, thị trường bất động sản khu công nghiệp ghi nhận những chuyển động đáng chú ý, trong đó nguồn cung nhà xưởng xây sẵn ngày càng gia tăng...

Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đối mặt với những biến động khó lường từ các điểm nóng địa chính trị và chi phí vận tải hàng hải gia tăng, các tập đoàn đa quốc gia đang điều chỉnh chiến lược quản trị rủi ro và phân bổ sản xuất. Trong xu hướng này, Việt Nam được nhiều doanh nghiệp nước ngoài quan tâm như một điểm đến đầu tư và một mắt xích trong chuỗi cung ứng

Trong 8 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, vốn FDI thực hiện đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% và là mức cao nhất trong 8 tháng của 5 năm qua. Trong đó, công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục dẫn đầu với 14,24 tỷ USD vốn thực hiện, chiếm 82,6% tổng vốn FDI thực hiện tại Việt Nam.

Đáng chú ý, trong 8 tháng đầu năm 2026, một số dự án quy mô lớn trong các lĩnh vực bán dẫn, trí tuệ nhân tạo (AI) và trung tâm dữ liệu được công bố đầu tư. Trong đó, hai dự án của Samsung tại Thái Nguyên có tổng vốn 5,36 tỷ USD, bên cạnh các dự án đầu tư quy mô lớn vào hạ tầng AI và trung tâm dữ liệu tại TP.Hồ Chí Minh.

LỰC HÚT TỪ DÒNG VỐN FDI 

Sự thay đổi trong “khẩu vị” của nhà đầu tư diễn ra trong bối cảnh môi trường đầu tư quốc tế có nhiều biến động; đồng thời, Việt Nam đang điều chỉnh định hướng thu hút FDI theo hướng chú trọng hơn đến chất lượng, công nghệ, đổi mới sáng tạo và khả năng tham gia sâu vào chuỗi giá trị toàn cầu.

Nghị quyết số 10-NQ/TW ngày 8/6/2026 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài xác định mục tiêu đưa Việt Nam trở thành điểm đến có sức cạnh tranh trong thu hút nguồn vốn nước ngoài trung và dài hạn chất lượng cao. Nghị quyết đồng thời đặt ra định hướng phát triển các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao theo hướng sinh thái, thông minh, chuyên ngành, gắn hạ tầng sản xuất với logistics và các dịch vụ phục vụ người lao động.

Theo định hướng này, các lĩnh vực được ưu tiên thu hút gồm công nghiệp điện tử, chip bán dẫn và thiết bị số; trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn, điện toán đám mây; công nghệ sinh học, y sinh; công nghệ năng lượng và vật liệu tiên tiến, công nghiệp xanh; logistics hiện đại và các dịch vụ chuỗi cung ứng.

Nhận định về xu hướng đầu tư những tháng đầu năm, ông Robert Linh, Giám đốc Vietnam Industry Zone (VIZ), cho biết xu hướng thu hút FDI vào Việt Nam đang chuyển từ “thu hút vốn bằng lợi thế chi phí” sang “thu hút vốn bằng năng lực cạnh tranh của hệ sinh thái sản xuất”.

“Vì vậy, nhà đầu tư thế hệ mới quan tâm sâu hơn đến khả năng vận hành thực tế như quỹ đất có sẵn sàng hay không, thời gian triển khai dự án mất bao lâu, nguồn điện có ổn định không, hệ thống logistics có hiệu quả không, có thể mở rộng nhà máy hay không và khu công nghiệp có đáp ứng được các tiêu chuẩn về môi trường, năng lượng và phát triển bền vững hay không”, ông Linh cho biết.

Cùng quan điểm, ông Trịnh Văn Quang, Giám đốc Điều hành Công ty cổ phần Vina CPK, cho rằng Việt Nam đang bước sang một giai đoạn mới, không chỉ cạnh tranh để thu hút thêm vốn đầu tư nước ngoài, mà còn hướng tới những dòng vốn có chất lượng cao hơn.

Cùng với sự gia tăng của dòng vốn FDI, thị trường bất động sản công nghiệp cũng ghi nhận những chuyển động đáng chú ý.

"Nếu tốc độ phát triển hạ tầng công nghiệp xanh không theo kịp yêu cầu của nhà đầu tư thì Việt Nam có thể không mất đi sức hấp dẫn đối với dòng vốn đầu tư nước ngoài nói chung.

Nhưng có nguy cơ bỏ lỡ một phần những dự án có chất lượng cao nhất, đặc biệt là các dự án công nghệ cao, giá trị gia tăng lớn và tham gia sâu vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Đối với nhiều tập đoàn toàn cầu, các tiêu chuẩn về môi trường, xã hội và quản trị hiện không còn đơn thuần là vấn đề hình ảnh hay trách nhiệm xã hội, mà đang trở thành một trong những tiêu chí trực tiếp khi lựa chọn địa điểm đầu tư".

Theo báo cáo thị trường bất động sản khu công nghiệp bán niên 2026 của NH Securities, tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy tăng từ 79,6% trong quý 1/2026 lên 81,3% trong quý 2/2026, trong bối cảnh nhu cầu từ các ngành công nghệ cao gia tăng. Giá thuê đất công nghiệp trung bình đạt khoảng 143 USD/m2 cho thời hạn thuê còn lại. Dữ liệu thị trường được công bố bởi CBRE cũng ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tại các thị trường cấp 1 miền Bắc đạt 81,3% trong quý 2/2026, trong khi giá thuê trung bình khoảng 143 USD/m2 cho thời hạn thuê còn lại.

Tại phía Nam, Bình Dương và Đồng Nai tiếp tục là những thị trường có sức hấp thụ đáng chú ý. Theo số liệu trong tài liệu, giá thuê trung bình đạt khoảng 184 USD/m2 cho thời hạn thuê còn lại, với tỷ lệ lấp đầy khoảng 86%, giảm so với mức 95% của năm 2025.

Theo ông Quang, việc giá thuê “neo cao” trong thời gian gần đây xuất phát một phần từ tình trạng mất cân đối cung - cầu đối với quỹ đất sạch. Nhu cầu đầu tư sản xuất tại miền Bắc tăng nhanh, trong khi nguồn cung đất công nghiệp thực sự sẵn sàng để nhà đầu tư có thể triển khai ngay tại những vị trí thuận lợi chưa tăng tương ứng.

Ở chiều ngược lại, chi phí phát triển hạ tầng cũng tạo thêm áp lực lên giá thuê. Theo BIDV Securities, chi phí đầu tư hạ tầng khu công nghiệp đã tăng khoảng 30-50% so với giai đoạn 2020-2025, chủ yếu do giá nguyên vật liệu, chi phí đền bù và yêu cầu cao hơn đối với hạ tầng phát triển bền vững. Một phân tích ngành năm 2026 cũng ghi nhận mức tăng tương tự, đồng thời cho rằng các dự án FDI quy mô lớn đang đặt ra yêu cầu cao hơn về điện ổn định, năng lượng tái tạo và các tiêu chí phát triển bền vững.

Theo ông Linh, việc giá thuê tăng cũng phản ánh những thay đổi về chất lượng hạ tầng và khả năng đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư. “Tôi cho rằng nhà đầu tư không mua một mét vuông đất công nghiệp mà họ mua một mét vuông năng lực sản xuất có thể vận hành được. Vì vậy, giá thuê tăng là tín hiệu tích cực đối với những khu công nghiệp có chất lượng hạ tầng tốt, nhưng cũng là phép thử đối với các chủ đầu tư”, ông Linh nhận định.

“Một khu công nghiệp có giá thuê thấp nhưng pháp lý chưa hoàn chỉnh, mất thêm 12-18 tháng để xử lý thủ tục thì chi phí thực tế sẽ đắt hơn rất nhiều so với một khu công nghiệp giá cao nhưng có thể triển khai dự án nhanh chóng”, ông Linh bổ sung.

NHỮNG XU HƯỚNG MỚI TRONG CHO THUÊ KHU CÔNG NGHIỆP

Cùng với sự gia tăng của dòng vốn FDI, thị trường bất động sản khu công nghiệp đang chứng kiến sự chuyển dịch đáng chú ý từ mô hình cho thuê đất truyền thống sang các sản phẩm nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà kho xây sẵn (RBW).

Theo số liệu được dẫn từ NH Securities, trong nửa đầu năm 2026, giá thuê nhà xưởng tại miền Bắc đạt trung bình khoảng 4,9 USD/m2/tháng, với tỷ lệ lấp đầy 87%; tại miền Nam, giá thuê khoảng 5,2 USD/m2/tháng, tỷ lệ lấp đầy đạt 91%.

Lý giải xu hướng này, ông Linh cho rằng RBF và RBW mang lại ba lợi thế lớn cho khách thuê: rút ngắn thời gian gia nhập thị trường, giảm áp lực vốn đầu tư ban đầu (CAPEX) và tăng tính linh hoạt cho các doanh nghiệp phụ trợ hoặc doanh nghiệp muốn thử nghiệm thị trường. Thay vì phải bỏ một khoản vốn lớn để đầu tư ban đầu vào nhà xưởng, doanh nghiệp có thể chuyển một phần chi phí cố định thành chi phí thuê vận hành, qua đó rút ngắn thời gian đưa dây chuyền vào hoạt động.

Dù vậy, nhà xưởng xây sẵn theo tiêu chuẩn chung không phải là mô hình duy nhất. Ông Quang cho rằng đây vẫn là phân khúc có nhu cầu, nhưng đối với các dự án sản xuất quy mô lớn và yêu cầu chất lượng cao, mô hình nhà xưởng được thiết kế và xây dựng theo yêu cầu của từng khách hàng có tiềm năng phát triển lớn hơn.

“Nhà xưởng xây sẵn theo tiêu chuẩn chung chắc chắn vẫn có nhu cầu. Tuy nhiên, nếu nói về xu hướng dài hạn đối với các dự án sản xuất có quy mô và chất lượng cao, tôi cho rằng mô hình có tiềm năng lớn hơn là nhà xưởng được đầu tư, thiết kế và xây dựng theo yêu cầu cụ thể của từng khách hàng”, ông Quang nhấn mạnh.

Theo ông Quang, mô hình built-to-suit cho phép đáp ứng chính xác các yêu cầu riêng của từng ngành nghề về công suất điện, tải trọng, hệ thống xử lý môi trường và các tiêu chuẩn kỹ thuật khác. Điều này cũng làm thay đổi vai trò của chủ đầu tư khu công nghiệp, từ đơn vị cung cấp mặt bằng đơn thuần trở thành đối tác cung cấp hạ tầng trong dài hạn.

Bên cạnh sự chuyển dịch về mô hình sản phẩm, một yêu cầu ngày càng rõ nét đối với bất động sản công nghiệp là phát triển hạ tầng theo hướng xanh và đáp ứng các tiêu chuẩn ESG. Nghị quyết 10-NQ/TW ngày 8/6/2026 đặt mục tiêu đến năm 2030, tỷ lệ khu công nghiệp sinh thái, bao gồm cả các khu chuyển đổi và thành lập mới, đạt khoảng 10% tổng số khu công nghiệp trên cả nước.

Đây cũng là một trong những yêu cầu đang đặt ra đối với thị trường bất động sản công nghiệp khi các tập đoàn quốc tế, đặc biệt trong các ngành công nghệ và sản xuất có chuỗi cung ứng toàn cầu, ngày càng quan tâm đến chất lượng hạ tầng, nguồn năng lượng, quản lý môi trường và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững.

Theo ông Quang, nếu tốc độ phát triển hạ tầng công nghiệp xanh không theo kịp yêu cầu của nhà đầu tư, Việt Nam không nhất thiết mất đi sức hấp dẫn đối với dòng vốn FDI nói chung, nhưng có thể bỏ lỡ một phần các dự án có yêu cầu cao, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ cao.

“Nếu tốc độ phát triển hạ tầng công nghiệp xanh không theo kịp yêu cầu của nhà đầu tư thì Việt Nam có thể không mất đi sức hấp dẫn đối với dòng vốn đầu tư nước ngoài nói chung, nhưng có nguy cơ bỏ lỡ một phần những dự án có chất lượng cao nhất, đặc biệt là các dự án công nghệ cao. Theo tôi, trong tương lai không xa, chất lượng hạ tầng, năng lực quản trị môi trường và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững sẽ trở thành một phần của “giấy thông hành” để khu công nghiệp tham gia sâu vào chuỗi cung ứng toàn cầu”, ông Quang lưu ý.

Hơn nữa, theo ông Robert Linh, xanh hóa khu công nghiệp không thể chỉ dừng ở việc bổ sung cây xanh, sử dụng thiết bị tiết kiệm năng lượng hay lắp đặt điện mặt trời. Để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của nhà đầu tư, các yếu tố ESG cần được thể hiện bằng những năng lực hạ tầng và dữ liệu có thể đo lường.

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 39-2026 phát hành ngày 28/09/2026. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:

Link: https://premium.vneconomy.vn/dat-mua/an-pham/tap-chi-kinh-te-viet-nam-so-39-2026.html