Các doanh nghiệp bất động sản tăng vay nợ trong quý 1/2026, khoảng 300.000 tỷ đồng

Doanh thu quý 1/2026 của 21 doanh nghiệp bất động sản được thống kê đạt 76.016 tỷ đồng, giảm 36% so với quý trước nhưng tăng 210% so với cùng kỳ, với động lực chính đến từ thời điểm các doanh nghiệp bắt đầu ghi nhận doanh thu bàn giao.

Dẫn dắt kết quả kinh doanh trong quý 1/2026 vẫn đến từ VHM với doanh thu 65.114 tỷ đồng, gấp 4,15 lần so với cùng kỳ. Bên cạnh đó, NVL cũng ghi nhận kết quả kinh doanh ấn tượng với việc bàn giao tại các dự án Sunrise Riverside, Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram... và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Các doanh nghiệp nổi bật còn lại như KDH, NLG, HDC, TCH... có kết quả kinh doanh không quá đột biến trong quý đầu năm.

Lợi nhuận gộp của các doanh nghiệp đạt 36.593 tỷ đồng, tăng 34,4% so với quý liền kề trước đó và tăng 35,1% so với cùng kỳ năm ngoái.  Biên lợi nhuận gộp trong quý 1/2026 đạt 48,1%, tăng 12,3 điểm phần trăm so với quý 4/2025 và quay trở lại về mức đỉnh tương đương giai đoạn năm 2021, xu hướng hồi phục biên lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục diễn ra kể từ giai đoạn giữa 2025.

Sự hồi phục biên lợi nhuận gộp thể hiện việc giá bán của các doanh nghiệp trong các đợt ra hàng liên tục cải thiện trong giai đoạn 2024 – 2025, cũng như giá bán các dự án mới của các chủ đầu tư trên thị trường liên tục tăng kể từ năm 2024.

Mặc dù chi phí tiền sử dụng đất cũng như chi phí nhân công, chi phí xây dựng tăng trong 2025, tuy nhiên việc các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp giúp cải thiện biên lợi nhuận toàn ngành.

Doanh thu hoạt động tài chính đạt 6.851 tỷ đồng trong Q1/2026, tương đương so với quý 1/2025 và giảm 41% so với quý trước. Trong đó VHM ghi nhận 4.510 tỷ đồng, được ghi nhận đến từ hoạt động bán lô lớn tại dự án Green Paradise. Trong khi đó, PDR cũng ghi nhận khoản doanh thu tài chính đột biến trong kỳ với 907 tỷ đồng từ thương vụ chuyển nhượng toàn bộ cổ phần đang nắm giữ tại Công ty CP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Thiên Long, trong khi cùng kỳ chỉ ghi nhận 2 tỷ đồng.

Trong nhận định mới đây, Chứng khoán Quốc gia - NSI cho rằng điểm rơi lợi nhuận đối với các doanh nghiệp này sẽ từ giai đoạn quý 3/2026.

Hàng tồn kho trong quý 1/2026 của các doanh nghiệp đạt 411.639 tỷ đồng, tăng nhẹ 3% so với thời điểm đầu năm, trong đó xu hướng tăng tiếp tục diễn ra đối với các doanh nghiệp đầu ngành như VHM, TCH, KDH, DXG...

Tỷ trọng hàng tồn kho/tổng tài sản đạt 30%, xu hướng tăng có tính tập trung vào các doanh nghiệp lớn như VHM, TCH, DXG, KDH... đây cũng là nhóm các doanh nghiệp đang có tốc độ triển khai dự án lớn.

Các nhóm doanh nghiệp còn lại không có quá nhiều biến động, chủ yếu tập trung vào tháo gỡ vướng mắc pháp lý.

NSI cho rằng giá trị hàng tồn kho tăng cao của các doanh nghiệp bất động sản đi cùng với thành công trong việc bán hàng là tiền đề để các doanh nghiệp ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực trong thời gian tới.

Nợ vay của các doanh nghiệp tại cuối quý 1/2026 tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng so với thời điểm đầu năm, đạt khoảng 300.000 tỷ đồng. Hoạt động đảo nợ tiếp tục diễn ra tại thời điểm quý 1, cơ cấu dịch chuyển dần sang nợ dài hạn. Nợ vay lớn nhất vẫn đến từ VHM với hơn 162.000 tỷ đồng, tăng 15.811 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm, tỷ lệ nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu đạt khoảng 0,42 lần, ở mức tương đối cao so với trung bình ngành.

Theo đánh giá của NSI, nhu cầu vốn lớn trong bối cảnh doanh nghiệp triển khai nhiều dự án có quy mô lớn khiến khối nợ của VHM tăng nhanh, tuy nhiên rủi ro thanh khoản của VHM ở mức trung bình khi việc mở bán các đại dự án mới sẽ giúp doanh nghiệp có dòng tiền thanh toán vay nợ.

Trong khi đó, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản có quy mô nhỏ hơn như TCH, NTL, CEO, DXG, DIG... về cơ bản vẫn duy trì cơ cấu nợ vay ở mức tương đối an toàn.

Các cổ phiếu nhóm ngành bất động sản đang ghi nhận những nhịp hồi phục sau giai đoạn điều chỉnh trong quý 4/2025 và đầu quý 1/2026, nhiều cổ phiếu đã ghi nhận mức chiết khấu 30-50% so với mức đỉnh gần nhất được thiết lập.

Trong đó, định giá P/B đối với nhiều doanh nghiệp hiện đã rơi về mức dưới vùng trung bình 5 năm cũng như trung bình ngành, nổi bật là PDR, DXG, TCH, KDH, NTL...

Đà giảm đối với nhóm cổ phiếu bất động sản trong giai đoạn vừa qua đến từ áp lực bởi yếu tố vĩ mô và chính sách, NSI cho rằng thị trường sẽ cần thêm thời gian để có thể hấp thụ hết những tác động tiêu cực.

Tuy nhiên với việc giá của nhiều cổ phiếu đã điều chỉnh sâu, đây là giai đoạn nhóm cổ phiếu bất động sản ghi nhận sự tích lũy để tái định giá trong giai đoạn mới khi chu kỳ lợi nhuận của các doanh nghiệp hồi phục với ghi nhận đến từ các dự án đã được mở bán và đang triển khai hiện tại.