Cần chính sách đột phá để phát triển nhà ở xã hội

Tại tọa đàm “Giải pháp đảm bảo có ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội” do báo Dân Việt tổ chức, các chuyên gia cho biết giai đoạn vừa qua, cả nước có 657 dự án được triển khai với quy mô hơn 597.000 căn. Trong đó, đã hoàn thành 103 dự án với hơn 66.700 căn; khởi công xây dựng 140 dự án với hơn 124.000 căn; chấp thuận chủ trương đầu tư 414 dự án với hơn 406.000 căn. 

Riêng năm 2024, nhờ sự quyết tâm vào cuộc của các cấp ngành, số lượng dự án nhà ở xã hội hoàn thành tăng 146%; dự án cấp phép và khởi công tăng 113%; dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư tăng 201%... so với năm 2023. Như vậy, tổng số căn hộ khởi công và hoàn thành tới nay đạt 45% so với mục tiêu đến năm 2025. Tuy nhiên, kết quả trên vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu và yêu cầu đề ra.

CẦN THÊM THỜI GIAN TRIỂN KHAI

Lý giải nguyên nhân, ông Chử Văn Hải, Trưởng phòng Phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, nhận định một phần là Đề án đầu tư xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội phê duyệt mới thực hiện hơn 2 năm. Các bộ, ngành, địa phương, kể cả chủ đầu tư còn cần thêm thời gian triển khai.

Hơn nữa, dự án nhà ở xã hội cũng trải qua các thủ tục như những dự án khác. Quá trình từ khởi công cho đến khi hoàn thành ít nhất là từ 1 - 2 năm; chưa kể, tại một số địa phương còn khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, khiến dự án càng kéo dài.

Đồng quan điểm nhưng ông Lê Văn Bình, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cho rằng cũng phải xem xét vướng mắc nhà ở xã hội ở khía cạnh chính sách và thực hiện chính sách.

“Về chính sách, chúng ta có Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 vẫn tồn tại nhiều bất cập. Trong đó, nhà ở xã hội theo Luật Đất đai 2013 quy định quỹ đất cho nhà ở xã hội không qua đấu giá, chỉ giao đất song Luật Nhà ở 2014 lại quy định phải đấu thầu, điều này đã làm tốn thêm thời gian. Mặt khác, quỹ đất dành cho nhà ở xã hội trước đây còn mang tính thụ động, Trung ương đưa quy hoạch đất đai, địa phương có chỉ tiêu và trên cơ sở đó quy định bao nhiêu % là quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội.

Về thực hiện chính sách, nếu những năm trước, nhà ở cho người thu nhập thấp chưa bức xúc như bây giờ từ đòi hỏi thực tiễn đến thực hành chính sách; thì hiện nay, nhu cầu của người dân đối với nhà ở xã hội đang tăng cao nên cần thiết phải sớm giải quyết”, đại diện Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhấn mạnh.

Ngoài ra, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản, đánh giá để triển khai thành công Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội, vai trò của doanh nghiệp rất lớn, song thời gian qua, doanh nghiệp lại không mặn mà. Họ chia sẻ rằng định mức lợi nhuận 10% theo Luật Nhà ở cũ là kém hấp dẫn và đặt trong bối cảnh pháp lý rườm rà, chồng chéo, khiến doanh nghiệp tốn thêm chi phí đầu tư, dẫn đến tốc độ tăng trưởng của sản phẩm nhà ở xã hội cực thấp.

“Mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030, mặc dù chu kỳ là 10 năm nhưng khi ban hành chỉ còn 7 năm thực hiện. Như vậy, muốn tốc độ năm sau tăng hơn năm trước cần có chính sách đột phá”, Luật sư lưu ý.

Trong khi đó, về nguồn vốn tín dụng, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, phân tích 145.000 tỷ đồng là gói tín dụng của ngân hàng thương mại nỗ lực trích từ một phần lợi nhuận nhằm cắt giảm lãi suất cho vay ở phân khúc này. Theo đó, mặt bằng lãi suất giảm 1,5-2% so với lãi suất chung nhưng chỉ khoảng 3-5 năm cũng chưa thực sự hấp dẫn.

XÂY DỰNG NGUỒN VỐN QUỸ NHÀ Ở QUỐC GIA LÀ KHẢ THI

Dù vậy, ông Cấn Văn Lực cho rằng liên quan đến ưu đãi, lợi ích cho doanh nghiệp chủ đầu tư, chúng ta làm chưa tốt. Đơn cử, tại một dự án nhà ở xã hội, doanh nghiệp được phép dùng 20% quỹ đất làm nhà ở thương mại, dịch vụ kinh doanh và không bị khống chế định mức lợi nhuận. Đây là quy định rất cởi mở. Mặt khác, theo quy định cũ, trong dự án nhà ở thương mại, doanh nghiệp phải dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội, tuy nhiên, hiện nay có thể nộp tiền hoặc bổ sung ở nơi khác.

Nói vậy, có thể thấy, tuy có nhiều chính sách ưu đãi nhưng doanh nghiệp, chủ đầu lại chưa thẩm thấu hết. TS. Cấn Văn Lực bổ sung thêm rằng doanh nghiệp không phải quá quan tâm đến định mức 10% hay 13% mà quan tâm đến thời gian và quy trình thủ tục phê duyệt dự án, phê duyệt đối tượng mua nhà. Ví dụ, chúng ta giảm thời gian từ 4 năm xuống chỉ còn 1 năm, bớt đi 3 năm. Thời gian này, doanh nghiệp sẽ làm thêm những việc khác, chắc chắn lợi ích hơn 3%.

Còn nguồn vốn, chúng ta nên nhớ quỹ nhà ở quốc gia là cách một số nước đã làm. Quỹ cơ bản xây dựng từ ngân sách nhà nước, phát hành trái phiếu, tiền tiết kiệm, vốn của tổ chức tài chính,… vì vậy, nguồn vốn như thế là khả thi. 

Theo ông Chử Văn Hải, thực hiện mục tiêu giai của đoạn 2021 - 2025 là cả nước hoàn thành 428.000 căn nhà ở xã hội; giai đoạn 2026 – 2030 là 634.000 căn nhà ở xã hội; riêng năm 2025, quyết tâm hoàn thành ít nhất 100.000 căn; Thủ tướng đã có Công điện 130/CĐ-TTg đôn đốc tập trung chỉ đạo, tháo gỡ kịp thời khó khăn, vướng mắc để thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở xã hội và Công điện số 137/CĐ-TTg thúc đẩy tăng trưởng kinh tế năm 2025… Vì vậy, các địa phương phải quyết liệt đôn đốc, tháo gỡ vướng mắc; doanh nghiệp cũng tập trung mọi nguồn lực giúp đẩy nhanh tiến độ, hoàn thành các dự án.

Giải đáp về vấn đề sau sáp nhập bộ, ngành hay địa phương ảnh hưởng ra sao đến quá trình phát triển nhà ở xã hội, ông Lê Văn Bình cho biết thực tế, khi chưa sáp nhập, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội đã được địa phương đăng ký với Chính phủ. Sau khi sáp nhập thì chỉ cần cộng lại chỉ tiêu và cơ quan Bộ Xây dựng tham mưu Chính phủ để tăng thêm hoặc giảm sao cho hợp lý.

Hiện nay, việc sáp nhập địa phương chỉ với chức năng thay đổi đơn vị hành chính và tác động chủ yếu đến công chức, viên chức nhưng Nhà nước cũng có chính sách  giao đất, nhà ở phù hợp. Do đó, đối tượng bị biến động nhà ở xã hội bởi sáp nhập không nhiều.