Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 33/NQ-CP yêu cầu các ngân hàng thương mại triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi lãi suất với chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, đến nay, gói cam kết tăng lên 145.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, về kết quả thực hiện vẫn được đánh giá là còn hạn chế.

Theo PGS.TS. Trần Việt Dũng, Viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học ngân hàng, Học viện Ngân hàng, nguyên nhân khiến gói 120.000 tỷ đồng (nay là 145.000 tỷ đồng) triển khai chậm được cơ quan chức năng phân tích khá kĩ lưỡng. Trong đó, chủ yếu do vướng mắc thể chế; quy trình, quy định quá dài nên nguồn cung ít. Chủ đầu tư không có dự án hoặc có dự án nhưng không đủ điều kiện vay. Chi phí đầu tư xây dựng tăng mạnh, tuy nhiên lợi nhuận tối đa bị giới hạn cũng ảnh hưởng đến quyết định của chủ đầu tư.

NHIỀU CHỦ ĐẦU TƯ KHÔNG ĐỦ ĐIỀU KIỆN VAY

Ngoài ra, một số trường hợp nhận định mức lãi suất gói 120.000 tỷ cao dẫn đến các bên không mặn mà vay. Riêng vấn đề này, PGS.TS. Trần Việt Dũng cho rằng cần nhìn nhận đúng bản chất của gói 120.000 tỷ đồng là gói tín dụng thương mại có ưu đãi, chứ không phải là tín dụng chính sách. Ưu đãi vốn đến từ sự tự nguyện của những ngân hàng thương mại tham gia Chương trình, nhằm thực hiện mục tiêu phát triển nhà ở xã hội quốc gia, hưởng ứng mạnh mẽ Nghị quyết 33/NQ-CP.

Theo mức lãi suất năm 2025, đối với người mua nhà khoảng 6,1%; chủ đầu tư 6,6%. Đây là mức lãi suất trung và dài hạn. Mức lãi suất này còn thấp hơn lãi suất người vay mua nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2024. Cùng thời điểm, lãi suất huy động 12 tháng dao động từ 4,9% đến xấp xỉ 6%/năm. Nếu tính đúng, tính đủ những chi phí liên quan, như: dự phòng rủi ro chung, chi phí quản lý khách hàng, trích lập… thì “thời gian qua, ngành ngân hàng rất nỗ lực đồng hành cùng chủ trương của Đảng và Nhà nước”, đại diện Viện Nghiên cứu khoa học ngân hàng lưu ý.

Đồng quan điểm, ông Trần Anh Thắng, Phó tổng giám đốc Eximbank cũng nhấn mạnh Nghị quyết 33 của Chính phủ có nêu một số giải pháp về cơ chế chính sách dành cho đối tượng thụ hưởng và chủ đầu tư. Song, giải pháp đồng bộ triển khai trên toàn dân vẫn tồn tại vướng nhiều vướng mắc. Nếu không giải quyết song song vấn đề thủ tục lẫn chính sách thì sẽ tiếp tục "tắc" nguồn vốn.

Ông Thắng phân tích hai đối tượng có nhu cầu cấp vốn gồm chủ đầu tư và người mua nhà. Đối với chủ đầu tư, nhiều trường hợp ngân hàng bị nghẽn bởi thủ tục. Các chủ đầu tư không chứng minh được đầy đủ hồ sơ pháp lý liên quan đến việc giao đất, chủ trương đầu tư. Thời gian "tắc" khá lâu, tại Eximbank, thậm chí một số doanh nghiệp đề nghị cấp vốn từ năm 2023 mà đến nay vẫn chưa xong. Bên cạnh đó, ngân hàng cũng gặp khó trong xác định giá bán của chủ đầu tư.

Trong khi người mua nhà ở xã hội có gói 145.000 tỷ đồng của các ngân hàng, Eximbank dù không đăng ký gói này song đã triển khai cấp hạn mức tín dụng cho những dự án trên 5.000 tỷ và giải ngân khoảng 1.100 tỷ đồng.

Tuy nhiên, người mua nhà hiện mong muốn vay với lãi suất 2-3%, ngân hàng cơ bản đáp ứng được nhưng không thể nhiều, vì “chúng tôi huy động nguồn vốn trung và dài hạn với lãi suất 5,5-6%, còn lãi suất huy động ngắn hạn khoảng 4-5%. Tùy ngân hàng và dự án cho vay, đối với dự án nhà ở xã hội, phải cho vay kéo dài 20-25 năm thì đặc thù ngân hàng sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn, ngân hàng sẽ gặp khó khăn, không đủ nguồn lực”, ông Thắng chia sẻ.

 XEM XÉT THÊM VỀ THỜI HẠN CHO VAY VÀ ÂN HẠN GỐC LÃI

Căn cứ từ tình hình thực tế, Phó Tổng giám đốc Eximbank đề xuất Ngân hàng Nhà nước cần có cơ chế tín dụng riêng khi các ngân hàng tham gia vào cho vay dự án nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng cần có cơ chế tính riêng về thời hạn cho vay, ân hạn gốc lãi trong bao nhiêu lâu đối với dự án nhà ở xã hội.

“Ngân hàng Nhà nước quy định chỉ những ngân hàng đăng ký tham gia vào gói 145.000 tỷ sẽ không tính dư nợ cho vay nhà ở xã hội vào room tăng trưởng tín dụng của ngân hàng. Chúng tôi đề xuất Ngân hàng Nhà nước nên có cơ chế tương tự với những ngân hàng thương mại đồng hành vào dự án xã hội”, ông kiến nghị.

Trong khi để khơi thông gói 120.000 tỷ và thúc đẩy tiến độ triển khai Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, ông Trần Việt Dũng kiến nghị: Thứ nhất, chú trọng việc ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý tập trung, tích hợp đầy đủ dữ liệu. Đặc biệt, dữ liệu từ cơ quan thuế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, minh bạch thông tin và tối ưu hóa nguồn lực. 

Đề án 06 thực sự là một bước tiến dài trong quản lý hành chính tại nước ta. Khi hoàn thành cơ sở dữ liệu quốc gia, phải nhanh chóng xây dựng hệ thống đăng ký nhu cầu nhà ở xã hội trên VNEID để tổng hợp một cách chính xác nhất nhu cầu toàn xã hội. Dựa vào cơ sở dữ liệu thu thập, chính quyền địa phương hoàn toàn có thể nắm được trên địa bàn có bao nhiêu đối tượng trong điều kiện được hưởng chính sách về nhà ở xã hội, nhất là đối tượng lao động tự do, từ đó, tiến hành các bước xác minh tiếp theo. 

Ngoài ra, thông tin những dự án đủ điều kiện cũng nên xem xét tích hợp lên hệ thống này, giúp tăng tính minh bạch và khả năng tiếp cận của toàn xã hội. Đặc biệt, công tác xét duyệt hồ sơ phải được công khai tập trung và thông tin rộng rãi tại đây, nhằm hạn chế hành vi trục lợi chính sách, ngăn ngừa đối tượng không đủ điều kiện nhưng bằng cách nào đó vẫn móc nối để sở hữu nhà ở xã hội…

Thứ hai, phân nhóm đối tượng thụ hưởng chính sách theo năng lực tài chính. Trong quy định của Luật Nhà ở có 11 nhóm đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội. Tuy nhiên, năng lực tài chính của các nhóm này khác nhau về bản chất, dẫn đến mục tiêu chỗ ở và hình thức hỗ trợ phù hợp cũng khác nhau. Để tăng hiệu quả chính sách, có thể tham khảo kinh nghiệm của một số quốc gia điển hình như: Hàn Quốc với hệ thống phân chia thu nhập thành 10 phân vị từ thấp đến cao, giúp phân nhóm chính xác theo khả năng tài chính thực tế của từng hộ gia đình; hoặc mô hình “Tam trụ” của Trung Quốc. 

Cụ thể, xác định nhóm thụ hưởng chính sách và phân bổ hỗ trợ nghiên cứu chia thành ba nhóm mục tiêu chính: Nhóm cần đảm bảo nhà ở tối thiểu, gồm các hộ gia đình thu nhập rất thấp, hoặc không đủ khả năng trả tiền thuê nhà trên thị trường; Nhóm cần tạo thuận lợi cho việc mua nhà ở, gồm hộ thu nhập từ thấp đến trung bình thấp, có khả năng vay vốn mua nhà nhưng cần hỗ trợ về lãi suất, trợ cấp tiền mua hoặc các hình thức vay ưu đãi; Nhóm ổn định giá nhà đất, gồm hộ thu nhập trung bình trở lên, có thể chịu biến động giá thị trường.

Thứ ba, việc phát mãi tài sản bảo đảm là nhà ở xã hội trong 5 năm đầu tiên. Thực ra, đây là vấn đề mà nhiều ngân hàng gặp phải khi triển khai gói 30.000 tỷ năm 2013. Tôi kiến nghị học tập mô hình Singapore cho phép Quỹ phát triển nhà ở xã hội được ưu tiên mua lại tài sản này và thanh toán nợ cho ngân hàng. Như vậy, giúp giải phóng nguồn vốn, góp phần đưa mặt bằng lãi suất xuống thấp hơn nữa.