Khác hẳn những nỗ lực cứu thị trường bất động sản trước đó của Chính phủ Trung Quốc, gói giải pháp mới nhất được công bố hôm 17/5 nhận được nhiều lời khen và giúp nhiều cổ phiếu bất động sản tăng giá.

3 MŨI TÊN

Theo ông Xia Le, nhà kinh tế trưởng về châu Á của công ty BBVA Research (Hồng Kông), sự hưng phấn của thị trường được kích thích bởi 3 biện pháp được nhiều người mô tả là “3 mũi tên” trong gói giải pháp.

Thứ nhất, nhà chức trách đã giảm số tiền đặt cọc bắt buộc với các giao dịch căn nhà đầu tiên từ 20% giá bán xuống còn 15%, đồng thời giảm mức đặt cọc của giao dịch mua nhà thứ hai từ 30% xuống 25%.

Thứ hai, lãi suất đối với các khoản vay với nguồn tiền từ gói chương trình tiết kiệm nhà ở quốc gia được giảm 0,25 điểm phần trăm, đồng thời mức lãi suất sàn đối với các khoản vay mua nhà tại ngân hàng thương mại cũng được gỡ bỏ.

Thứ ba và cũng quan trọng nhất, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) đã lập một quỹ trị giá 300 tỷ nhân dân tệ (tương đương 42 tỷ USD) để hỗ trợ chính quyền các địa phương mua nhà ế trên thị trường, đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp nhà nước chuyển đổi những căn nhà này thành nhà ở xã hội. Các ngân hàng thương mại cũng được khuyến khích cung cấp tín dụng thêm khoảng 500 tỷ nhân dân tệ cho sáng kiến này.

“Ba mũi tên này cho thấy sự thay đổi trong cách tiếp cận của Bắc Kinh trong việc giải quyết những thách thức trên thị trường bất động sản”, ông Xia nhận định với tờ báo Nikkei Asia. “Cuối cùng Chính phủ cũng nhận ra rằng thị trường bất động sản đang chìm trong khủng hoảng cần một sự chuyển đổi toàn diện, thay vì chỉ tác động ở bề mặt”.

Tuy nhiên, ông Xia cho rằng, dù là những bước tiến đáng ghi nhận, nhưng “ba mũi tên” dường như vẫn chưa đủ để tạo ra một bước ngoặt cho thị trường. Ông cho rằng độ phủ của các chính sách giải cứu tương đối khiêm tốn.

VẪN CHƯA ĐỦ

“Dù tỷ lệ đặt cọc bắt buộc cho giao dịch mua căn nhà đầu tiên và thứ hai hiện ở mức thấp lịch sử, nhưng mức giảm khá ít ỏi. Không rõ sự điều chỉnh nhỏ như thế có đủ hấp dẫn người mua trở lại thị trường hay không”, vị chuyên gia chỉ ra.

Nói về biện pháp hạ lãi suất, ông Xia cho biết các khoản vay từ quỹ tiết kiệm nhà ở quốc gia hiện chỉ chiếm 15-20% tổng giá trị thị trường vay thế chấp mua nhà ở Trung Quốc. Hầu hết các khoản vay này đều có liên hệ trực tiếp với lãi suất vay chuẩn của PBOC và mức lãi suất này chưa thay đổi kể từ tháng 2 đến nay.

“PBOC dường như khá cảnh giác với việc điều chỉnh lãi suất này, có thể nhằm tránh rủi ro nới rộng khoảng cách lãi suất với Mỹ”, ông Xia lý giải. “Do đó, các biện pháp mới sẽ khó hạ lãi suất chung, đồng nghĩa hiệu quả kích thích nhu cầu sẽ rất hạn chế”.

Nhận xét về gói tín dụng 42 tỷ USD của PBOC, vị chuyên gia cho rằng con số này thậm chí không đủ để mua được một phần nhỏ nguồn cung nhà đang dư thừa trên thị trường. Theo tính toán của các nhà phân tích, để giải quyết lượng nhà tồn kho trên thị trường này cần ít nhất 7 nghìn nhân dân tệ, nhiều gấp 25 lần so với gói giải cứu vừa được đưa ra.

Cũng theo ông Xia, việc hấp thu nhà ế cũng tương đối phức tạp do sự phân mảnh của thị trường.

“Có sự khác biệt rõ ràng giữa thị trường bất động sản của các thành phố lớn nhất như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thẩm Quyến và Quảng Châu và các thành phố nhỏ hơn. Ở các thành phố lớn, vấn đề lớn nhất là giá nhà cao trong khi tồn kho nhà tương đối thấp”, ông chỉ ra. “Do đó, các ngân hàng thương mại có thể thiên về hỗ trợ tín dụng cho các khách hàng mua nhà ở những thành phố lớn bởi rủi ro thấp hơn. Đồng thời, họ không muốn cấp khoản vay cho khách mua nhà tại thành phố nhỏ, trừ khi giá nhà giảm mạnh để cân bằng rủi ro định giá. Trong khi đó, các chủ đầu tư dự án không muốn hạ giá bán hơn nữa”.

Vị chuyên gia rằng nhà chức trách Trung Quốc phải hiểu rằng để giải quyết tồn kho nhà ở trên thị trường thì khách mua nhà đầu cuối đóng vai trò quan trọng. Đây là yếu tố then chốt để tái cân bằng thị trường.

“Điều này đồng nghĩa quy mô gói giải cứu để giải quyết tồn kho nhà ở phải tăng đáng kể, để các nhà chức trách có thể mua được một lượng lớn nhà ế và chuyển đổi thành nhà ở xã hội”, ông Xia gợi ý. “Mức tăng có thể là gấp 4-5 lần. Tất nhiên, nhà chức trách hoàn toàn không cần thiết phải chi toàn bộ số tiền này. Trước tiên họ chỉ cần công bố một kết hoạch tham vọng, sau đó triển khai dựa trên tình hình thực tế. Cách này sẽ hiệu quả hơn rất nhiều so với việc chờ đến khi thị trường diễn biến xấu hơn mới công bố mở rộng quy mô gói giải cứu".

Bên cạnh việc giải quyết nhà ế, nhà chức trách Trung Quốc cũng được khuyến nghị đẩy mạnh các nỗ lực hỗ trợ về phía cung, đặc biệt là các công ty bất động sản có khả năng chống chịu tốt. Đồng thời, các ngân hàng cũng phải được hưởng lợi từ việc hỗ trợ vực dậy thị trường. Đây là những giải pháp toàn diện giúp tái cân bằng thị trường và thoát khỏi khủng hoảng.

“Trên tất cả, nếu Bắc Kinh muốn tạo ra bước ngoặt đáng kể trên thị trường bất động sản, họ cần chi mạnh tay hơn cho các giải pháp hỗ trợ mạnh mẽ hơn. Kể cả sau khi thông báo gói giải cứu hôm 17/5, các biện pháp được thực hiện đến nay có lẽ vẫn chưa đủ mạnh để chống lại đà đi xuống của thị trường này”, vị chuyên gia của BBVA Research nhận xét.