Cơ hội trên thị trường bất động sản vẫn song hành cùng thách thức

Năm 2026, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ từng bước giải quyết một phần bài toán chênh lệch cung – cầu. Đáng chú ý, việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng đang thúc đẩy xu hướng dịch chuyển không gian phát triển ra khu vực vùng ven, khi ngày càng nhiều dự án hình thành ngoài Vành đai 2, Vành đai 3. Sự dịch chuyển này cho thấy thay đổi cấu trúc rõ nét của thị trường. Cùng với đó, quá trình sàng lọc khắt khe cũng giúp định hình lại “cuộc chơi”, bởi các chủ đầu tư trụ vững chủ yếu là những doanh nghiệp có tầm nhìn dài hạn và năng lực triển khai thực chất.

Dù vậy, giữa bối cảnh mới, các doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đối mặt với những khó khăn nhất định, đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và chiến lược dài hạn.

BÀI TOÁN PHÁT TRIỂN HIỆU QUẢ NGÀY CÀNG NAN GIẢI 

Chia sẻ tại hội thảo "Động lực tăng trưởng kinh tế hai chữ số và Cơ hội đầu tư năm 2026" do CafeF tổ chức ngày 13/1, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP Invest), cho rằng mặc dù tốc độ đô thị hóa của Việt Nam vẫn duy trì ở mức cao kéo theo nhu cầu nhà ở lớn, nguồn cung bất động sản dù đã tăng nhưng vẫn chưa thực sự đáp ứng đủ nhu cầu thị trường. Thực tế này tạo ra một nghịch lý dư địa phát triển còn nhưng bài toán phát triển thế nào cho hiệu quả lại ngày càng trở nên nan giải.  

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, 9 tháng đầu năm 2025, lượng hàng tồn kho đã lên tới khoảng 26.000 sản phẩm. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư chiếm hơn một nửa. Đây là tín hiệu thể hiện khả năng hấp thụ của thị trường đang trở nên khắt khe hơn, không còn thuận lợi như giai đoạn phục hồi ban đầu.

Ngoài ra, Chủ tịch GP Invest  đánh giá đa số doanh nghiệp bất động sản hiện nay vẫn phụ thuộc lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng trở lại (chỉ riêng 2 tháng cuối năm 2025 ghi nhận khoảng 3–4 đợt điều chỉnh tăng), khả năng phát triển của thị trường đã bị thu hẹp đáng kể, đồng thời, áp lực chi phí tài chính lên doanh nghiệp cũng ngày càng lớn. Bên cạnh đó đó, một số kênh huy động vốn chủ đạo đều đang gặp trở ngại. Đặc biệt, sau cú sốc năm 2022, nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp vẫn rất hạn chế.

Thách thức của năm 2026 càng trở nên rõ nét hơn khi sức mua thị trường trong 2 tháng cuối năm 2025 có dấu hiệu sụt giảm so với 9 tháng đầu năm. Đây là phản ứng khi người mua nhà phải vay vốn với lãi suất cao hơn, làm gia tăng chi phí sở hữu và khiến quyết định xuống tiền trở nên thận trọng hơn.

Tựu trung lại, cả dư địa và thách thức của thị trường bất động sản đều lớn. Doanh nghiệp buộc phải tính toán kỹ lưỡng để giảm áp lực tài chính với những yếu tố then chốt cần cân nhắc gồm: lựa chọn địa điểm đầu tư, đánh giá môi trường pháp lý, khả năng hấp thụ của thị trường và cơ cấu sản phẩm phù hợp. Ông Hiệp lưu ý trước thềm năm 2026, thị trường vẫn có nhiều tiềm năng, nhưng nếu doanh nghiệp không xây dựng chiến lược giá hợp lý, đồng thời không kiểm soát tốt chi phí và dòng tiền, thì rủi ro là không nhỏ.

VÀNG VÀ CHỨNG KHOÁN TIẾP TỤC THU HÚT SỰ QUAN TÂM 

Bên cạnh thị trường bất động sản, bức tranh đầu tư năm 2026 cũng ghi nhận những diễn biến đáng chú ý ở các thị trường khác. Theo đó, vàng và chứng khoán tiếp tục là hai kênh được quan tâm, với những thay đổi về cơ chế quản lý và triển vọng tăng trưởng trong thời gian tới.

Ông Đinh Ngọc Dũng, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Bảo Tín Capital, đánh giá vàng là loại tài sản, hàng hóa và tiền tệ mang tính quốc tế. Vì vậy, giá vàng trong nước về cơ bản vận động đồng pha với thị trường thế giới.

Năm 2025, giá vàng ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng khoảng 70%. Tính đến cuối năm, giá vàng thế giới đạt mốc 4.500 USD/ounce, thậm chí đêm qua có thời điểm vọt lên 4.600 USD/ounce. Tại Việt Nam, giá vàng trong nước cũng leo thang lên mức 160 triệu đồng/lượng, tăng mạnh so với mức 95 triệu đồng/lượng hồi đầu năm. Tuy nhiên, do thị trường Việt Nam chưa hoàn toàn liên thông với quốc tế, nên một đặc thù tồn tại nhiều năm qua là mức chênh lệch giá lớn giữa hai thị trường – hiện duy trì ở mức cao khoảng 10% (tương đương 15 triệu đồng/lượng).

Theo đó, Nghị định 232/2025/NĐ-CP được ban hành kỳ vọng sẽ giải quyết một phần bài toán này. Cụ thể, quy định mới từng bước xóa bỏ thế độc quyền của vàng SJC, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp lớn và ngân hàng đủ tiêu chuẩn được nhập khẩu vàng nguyên liệu để sản xuất, cung ứng vàng miếng. Hiện trong nước đã có khoảng 10 doanh nghiệp và ngân hàng đáp ứng đủ điều kiện, giúp nguồn cung trở nên dồi dào hơn. Thực tế, sau khi xóa bỏ độc quyền, giá vàng SJC và vàng 24K của các doanh nghiệp đã tiệm cận nhau rất nhiều. Vì vậy, bài toán còn lại hiện nay chủ yếu là thu hẹp khoảng cách giữa giá vàng trong nước và thế giới.

Về vấn đề này, Chính phủ cũng có chỉ đạo quyết liệt trong việc thành lập sàn giao dịch vàng quốc gia vào năm 2026. Khi đi vào hoạt động, sàn vàng sẽ vận hành tương tự thị trường chứng khoán: giao dịch công khai, minh bạch, với mức giá được thiết lập dựa trên cung – cầu thực tế. Nhờ đó, chênh lệch giá vàng trong nước và quốc tế dự báo dần thu hẹp, tiến tới xóa bỏ hoàn toàn trong giai đoạn tiếp theo.

Cùng những chuyển động trên thị trường vàng, bà Nguyễn Thị Thu Hiền, Tổng giám đốc TCBS, cho biết năm 2025 là một năm đầy hứng khởi khi tăng trưởng kinh tế Việt Nam vượt mức 8% và thị trường chứng khoán ghi nhận mức tăng khoảng 40%. Bà tin rằng năm 2026 sẽ là bước ngoặt mở ra chu kỳ phát triển mới, nhờ quyết tâm mạnh mẽ từ Chính phủ nhằm đẩy tăng trưởng kinh tế lên ngưỡng hai con số.

Đi kèm mục tiêu này là hàng loạt cải cách thể chế và chính sách quyết liệt, giúp tạo ra sự cởi mở vượt trội so với trước đây. Khung pháp lý cho nhiều sản phẩm tài chính phổ biến trên thế giới đang từng bước hoàn thiện tại Việt Nam, đem lại những tín hiệu tích cực rõ nét cho triển vọng thị trường chứng khoán.

Nhìn về năm 2026, bà Hiền nhận định một số động lực tăng trưởng chủ đạo. Đầu tư công tiếp tục giữ vị trí then chốt trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế những năm tới. Bên cạnh đó, khu vực doanh nghiệp tư nhân được kỳ vọng phục hồi mạnh mẽ, góp phần tạo nền tảng vững chắc cho sản xuất và kinh doanh, từ đó hỗ trợ hiệu quả cho thị trường chứng khoán.

Tuy nhiên, bức tranh đầu tư không thể thiếu sự đóng góp từ dòng vốn ngoại và sự chuyển dịch trong cấu trúc tài chính doanh nghiệp. Ông Đặng Thành Tâm, Chủ tịch Kinh Bắc City, đánh giá tích cực về sự quan tâm gia tăng của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường Việt Nam. Song để hấp thụ hiệu quả dòng vốn ngoại và tín dụng trong nước, doanh nghiệp cần nâng cao tính bền vững trong hoạt động, đặc biệt chú trọng áp dụng các tiêu chuẩn “xanh” và cải thiện quản trị tài chính minh bạch, hiệu quả.