Cổ phiếu bất động sản vào sóng, triển vọng doanh nghiệp năm 2025 ra sao?

Cổ phiếu bất động sản bật tăng mạnh mẽ trong phiên giao dịch hôm nay sau hàng loạt những thông tin vĩ mô tích cực. Quốc hội chốt mục tiêu tăng trưởng kinh tế cả năm 2025 là 8%, kỳ vọng kéo theo tăng trưởng tín dụng bứt phá, dự án điện hạt nhân Ninh thuận được cho cơ chế đặc biệt, bộ máy nhà nước tiếp tục được tinh gọn...

Hàng loạt cổ phiếu bật tăng mạnh như SIP và TCH kịch trần, cổ phiếu tăng trên 3% nhan nhản như KBC, DXG, NLG, KHG. 

Nhận định về triển vọng nhóm bất động sản năm 2025, VIS Rating kỳ vọng doanh thu bán hàng của các doanh nghiệp sẽ tăng từ 25-50% trong năm 2025, chủ yếu từ các dự án cao cấp với biên lợi nhuận cao.

Đầu tiên quan trọng nhất, năng lực tín nhiệm của các chủ đầu tư bất động sản tại Việt Nam sẽ tiếp tục phục hồi sau giai đoạn suy thoái kéo dài. Theo đó, sự phục hồi này được hỗ trợ bởi môi trường kinh doanh thuận lợi hơn, góp phần thúc đẩy hoạt động phát triển dự án mới và doanh số bán hàng. 

Các chính sách mới nhằm tháo gỡ rào cản pháp lý và đẩy mạnh hoàn thiện quy hoạch sẽ tạo động lực phát triển dự án trong năm 2025. Mặc dù Chính phủ đang nỗ lực đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội, VIS Rating kỳ vọng phần lớn nguồn cung mới sẽ thuộc phân khúc cao cấp, căn cứ trên các dự án đang triển khai.

Khu vực Thành phố Hồ Chí Minh và các thành phố vệ tinh sẽ ghi nhận tăng trưởng nguồn cung vượt trội so với Hà Nội, sau giai đoạn đình trệ kéo dài, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn trong nước và quốc tế như VHM, Masterise và Lotte.

Các chủ đầu tư sẽ phải chịu chi phí tiền sử dụng đất cao hơn theo quy định mới. Giá đất mới tại nhiều vị trí đắc địa có nhiều dự án lớn đang được triển khai dự kiến tăng tới 10 lần so với trước đây. Biên lợi nhuận cao từ các dự án nhà ở cao cấp sẽ phần nào bù đắp được chi phí tăng thêm này. Thông thường, các dự án cao cấp ghi nhận biên lợi nhuận gộp từ 45-50%, cao hơn so với mức biên 25-35% của phân khúc trung cấp và 10% đối với các dự án nhà ở xã hội.

Nhờ tâm lý tích cực của người mua nhà, doanh số bán hàng và dòng tiền của các chủ đầu tư sẽ cải thiện trong năm 2025. Doanh số bán hàng dự kiến sẽ được thúc đẩy nhờ nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản. Hạ tầng giao thông kết nối cải thiện sẽ tạo động lực mạnh mẽ, hỗ trợ nhu cầu cho các dự án nhà ở tại các Hà Nội và Tp.HCM, tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư đang có kế hoạch ra mắt dự án như VHM, Masterise, DXG, KDH và NLG.

Giá nhà đã đạt đỉnh mới trong những tháng gần đây; giá căn hộ sơ cấp 2024 đã tăng 30% so với năm 2023, cao hơn mức tăng trung bình 12% giai đoạn 2021-2023. Nhưng tâm lý thận trọng và nguồn cung cải thiện sẽ giúp kiềm chế đà tăng giá nóng. Bên cạnh đó, khác với phân khúc nhà ở được hỗ trợ bởi nhu cầu mua cao, kỳ vọng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi chậm hơn do tình trạng dư cung và tâm lý thận trọng kéo dài của người mua.

Dòng tiền yếu là điểm yếu chính trong hồ sơ tín nhiệm của các chủ đầu tư tại Việt Nam, khi khoảng 70% các doanh nghiệp theo dõi có dòng tiền hoạt động để trả nợ đến hạn ở mức yếu. VIS Rating kỳ vọng chỉ số này sẽ cải thiện trong năm 2025 khi dòng tiền thu từ bán hàng được cải thiện, dẫn đầu bởi các chủ đầu tư lớn như VHM, KDH, DXG, NLG, với kế hoạch mở bán tăng mạnh tại các thành phố lớn. Doanh thu bán hàng sẽ tăng từ 25-50% trong năm 2025, chủ yếu từ các dự án cao cấp với biên lợi nhuận cao.

Các chủ đầu tư có 110 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) sẽ đáo hạn trong năm 2025 – mức cao nhất trong ba năm qua. Tuy nhiên, rủi ro tái cấp vốn sẽ thấp hơn so với các năm trước, nhờ các chủ đầu tư dần khôi phục khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới từ thị trường TPDN trong nước, được hỗ trợ bởi các cải cách pháp lý và quy định mới được ban hành.

Khẩu vị tín dụng từ các ngân hàng đã cải thiện, thanh khoản của ngân hàng vẫn ở mức đủ mạnh để thúc đẩy hoạt động cho vay. Đồng thời, tâm lý thị trường tích cực sẽ mở ra nhiều cơ hội cho hoạt động M&A, thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài, cùng với phát hành cổ phiếu mới. Tuy nhiên, những chủ đầu tư từng chậm trả gốc, lãi sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm nguồn tái cấp vốn để tránh bị chậm trả gốc, lãi trong những lần tới.