Công tác định giá đất vẫn còn nhiều khó khăn

Chia sẻ với VnEconomy, bà Giang Đỗ, Giám đốc Bộ phận tư vấn & định giá, Savills Việt Nam, đã thông tin rõ hơn về các phương án định giá và những tồn tại của công tác xác định giá đất.

Một báo cáo gần đây của Savills cho thấy hiện có 4 phương pháp định giá đất, nhưng đến khi triển khai vẫn không xác định được giá đất khiến nhiều dự án bị đình trệ. Theo bà, đâu là nguyên nhân của thực trạng này?

Thực tế, 4 phương pháp định giá đất hiện hành không phải khái niệm mới mà được áp dụng từ lâu trong lĩnh vực thẩm định giá. Việc nhiều dự án bị đình trệ do chưa xác định được giá đất không phải xuất phát từ sự thiếu hụt phương pháp định giá, mà có thể do một số nguyên do khác.

Trước hết, theo quy định tại Điều 257 Luật Đất đai 2024, tại một số địa phương, bảng giá đất của UBND ban hành theo Luật Đất Đai 2013 vẫn tiếp tục được áp dụng đến ngày 31/12/2025. Song do bảng giá đất này không còn phản ánh chính xác giá trị thị trường nên nhiều địa phương hiện trong trạng thái chờ đợi để áp dụng bảng giá đất mới theo quy định Luật Đất đai 2024, vốn được kỳ vọng sẽ điều chỉnh để tiệm cận hơn với giá thị trường, phục vụ cho việc xem xét và phê duyệt dự án.

Bên cạnh đó, khi áp dụng các phương pháp định giá đất cũng gặp nhiều trở ngại vì bị hạn chế về dữ liệu giao dịch. Thị trường bất động sản cho đến nay vẫn thiếu minh bạch, đặc biệt là việc công khai thông tin giao dịch, dẫn đến khó khăn trong hoạt động thu thập dữ liệu. Điều này làm ảnh hưởng đến khả năng tìm kiếm tài sản so sánh phù hợp trong phương pháp so sánh, cũng như tính chính xác của dữ liệu đầu vào của phương pháp thặng dư, hay phương pháp thu nhập.

Hơn nữa, thời gian gần đây, nhiều cuộc đấu giá đất công khai cũng ghi nhận hiện tượng đẩy giá lên cao, gây biến động thị trường. Điều này càng khiến việc thu thập thông tin định giá trở nên phức tạp.

Vậy, nguyên tắc xác định giá đất theo giá thị trường cần được hiểu và áp dụng như thế nào, thưa bà?

Nguyên tắc xác định giá đất theo thị trường là một yêu cầu quan trọng nhằm đảm bảo phản ánh giá đất đúng giá trị thực. 

Theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cơ sở giá trị (ban hành kèm theo Thông tư số 30/2024/TT-BTC của Bộ Tài chính), giá trị thị trường được định nghĩa tại khoản 1 Điều 5 như sau: “Giá trị thị trường là khoản tiền ước tính để tài sản có thể được giao dịch tại thời điểm thẩm định giá giữa người sẵn sàng mua và người sẵn sàng bán trong một giao dịch khách quan, độc lập, sau khi được tiếp thị đầy đủ và các bên tham gia hành động có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc”.

Từ định nghĩa này có thể thấy nguyên tắc thị trường nhấn mạnh tính khách quan, độc lập và minh bạch của thông tin. Khi áp dụng vào định giá đất, yếu tố cốt lõi chính là dữ liệu phải đầy đủ, chính xác và công khai.

Dữ liệu bao gồm thông tin về giao dịch bất động sản, quy hoạch và diễn biến thị trường. Sự minh bạch và toàn diện của dữ liệu không chỉ giúp hạn chế tình trạng thao túng, méo mó thị trường mà còn ngăn chặn sự chi phối từ bất kỳ nhóm lợi ích nào, qua đó, đảm bảo thị trường vận hành theo đúng quy luật cung - cầu và cạnh tranh lành mạnh.

Ngoài ra, dữ liệu minh bạch cũng cho phép việc xác định giá đất phản ánh đầy đủ các yếu tố tác động như quy hoạch, hạ tầng, pháp lý và chính sách. Giá đất không thể chỉ dựa vào dữ liệu quá khứ mà cần tính đến xu hướng trong tương lai. Điều này đặc biệt quan trọng trong các phương pháp định giá dựa trên thu nhập.

Hiện có nhiều ý kiến cho rằng nên định ra một giá đất chung đối với các dự án và các địa phương phát triển kinh tế - xã hội tương tự nhau. Quan điểm của bà về vấn đề này như thế nào?

Theo tôi, không thể áp dụng một mức giá chung cho tất cả các loại hình sử dụng đất, bao gồm đất ở, đất thương mại, dịch vụ, hay giữa các địa phương có trình độ phát triển kinh tế - xã hội khác nhau. Cách tiếp cận như thế không chỉ đi ngược lại nguyên tắc thị trường, mà còn không phản ánh đúng thực tiễn định giá đất.

Cần hiểu giá trị đất chịu tác động trực tiếp từ loại đất, mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng - những yếu tố này quyết định quyền và nghĩa vụ cụ thể của người sử dụng đất. Chẳng hạn, đất ở thường có thời hạn sử dụng lâu dài, trong khi đất thương mại, dịch vụ thường chỉ có thời hạn từ 50 - 70 năm. Chỉ riêng yếu tố thời hạn đã khiến giá trị đất ở, trong cùng một vị trí và điều kiện tương đồng, cao hơn đất thương mại, dịch vụ. Khoảng cách này càng gia tăng khi xét đến sự khác biệt về điều kiện phát triển kinh tế - xã hội giữa các địa phương.

Do đó, việc áp đặt một mức giá đất đồng nhất là đi ngược lại nguyên tắc thị trường, vốn yêu cầu giá đất phải phản ánh chính xác quan hệ cung – cầu và tiềm năng sinh lợi của từng khu đất. Nếu áp dụng một mức giá chung sẽ không có sự phân biệt giữa vị trí đắc địa và những khu vực kém thuận lợi, làm suy giảm tính cạnh tranh, dẫn đến méo mó thị trường.

Bà có thể cho biết việc giá bất động sản ở một số địa phương thời gian qua tăng nóng đã ảnh hưởng tới công tác định giá đất ra sao và để giải quyết vướng mắc này, cần có phương án gì?

Sự gia tăng đột biến của giá bất động sản tại một địa phương có thể tác động mạnh đến việc định giá đất ở các dự án lân cận theo nhiều cách. Trước tiên, kỳ vọng của nhà đầu tư cho rằng giá đất tại những khu vực lân cận sẽ tăng theo có thể tạo áp lực lên quá trình thẩm định giá. Bên cạnh đó, các giao dịch trong giai đoạn “sốt đất” thường không phản ánh giá trị thực, mà bị chi phối bởi yếu tố đầu cơ hoặc tâm lý thị trường. Nếu lấy những giao dịch này làm cơ sở định giá, nguy cơ định giá sai lệch là rất cao. Hơn nữa, khi giá đất bị đẩy lên quá mức, chi phí giải phóng mặt bằng sẽ gia tăng đáng kể, khiến chi phí phát triển dự án gia tăng, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và thậm chí làm giảm tính khả thi của dự án.

Để khắc phục tình trạng này, thị trường cần tập trung vào việc hoàn thiện dữ liệu và nâng cao tính minh bạch của thông tin bất động sản.

Cụ thể, việc xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất và giao dịch bất động sản đồng bộ, minh bạch và chính xác là cần thiết. Giao dịch bất động sản phải được cập nhật thường xuyên và công khai, tạo nguồn thông tin đáng tin cậy cho nhà đầu tư và đơn vị thẩm định.

Cơ quan quản lý có thể thu thập dữ liệu từ nhiều nguồn như hợp đồng công chứng, kê khai thuế, giao dịch thực tế nhằm đảm bảo giá trị đất được phản ánh đúng. Dữ liệu này sau đó phải được “làm sạch” thông qua cơ chế kiểm soát giao dịch bất thường, loại bỏ các giao dịch có giá trị tăng đột biến, mang yếu tố đầu cơ hoặc giữa các bên liên quan.

Mặt khác, việc minh bạch hóa thông tin quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng rất quan trọng. Khi thông tin được công khai rõ ràng, thị trường sẽ tránh được những cơn “sốt đất” do tin đồn hoặc tình trạng trục lợi từ những nhóm có lợi thế thông tin trước khi quy hoạch chính thức được công bố.

Nếu được triển khai đồng bộ các giải pháp, có thể phản ánh đúng giá trị thức của giá đất, hạn chế tác động tiêu cực từ tâm lý thị trường, đồng thời, tạo nền tảng phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.