Đầu năm, thị trường nhà ở TP.HCM và các tỉnh lân cận chưa đủ sức bật

Thị trường nhà ở, đất nền tại TP.HCM, Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu được ghi nhận vẫn còn ảnh hưởng của Tết Nguyên Đán Giáp Thìn 2024 kéo dài.

NGUỒN CUNG VÀ GIAO DỊCH CHƯA CÓ BIẾN CHUYỂN

Theo báo cáo thị trường nhà ở tại TP.HCM và vùng phụ cận (gồm Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Đồng Nai) do DKRA Group vừa công bố, trong 02 tháng đầu năm 2024, thị trường ghi nhận nguồn cung căn hộ giảm 34% so với cùng kỳ năm 2023, với 400 căn hộ được chào bán từ 06 dự án mở bán thuộc giai đoạn tiếp theo.

Ở phân khúc căn hộ, TP.HCM chiếm nguồn cung chủ yếu với hơn 300 căn, tiếp đến là Bình Dương và Bà Rịa-Vũng Tàu. Căn hộ hạng B chiếm 76% nguồn cung.

Nguồn cung căn hộ giảm, lượng tiêu thụ cũng giảm 53% so với cùng kỳ năm trước, do thị trường phần nào bị ảnh hưởng bởi kỳ nghỉ Tết Âm lịch kéo dài.

Mặt bằng giá bán sơ cấp không nhiều biến động, cục bộ ghi nhận mức tăng 3-6% tại một số dự án ở TP.HCM có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng, bàn giao nhanh chóng.

Giá bán căn hộ mới tại thị trường TP.HCM trong 02 tháng đầu năm nay cao nhất là 82 triệu đồng/m2, thấp nhất là 52,5 triệu đồng/m2. Tại Bình Dương, giá căn hộ dao động từ 35,5 – 48,7 triệu đồng/m2. Tại Bà Rịa – Vũng Tàu, giá dao động từ 48,3-52,8 triệu đồng/m2.

Ở phân khúc biệt thự/nhà phố, 02 tháng đầu năm nay chỉ có 01 dự án mới và 03 dự án mở bán ở giai đoạn tiếp theo. Nguồn cung các sản phẩm này cũng chỉ đạt 98 căn, giảm 27% so với cùng kỳ 2023. Tỷ lệ tiêu thụ vẫn ở mức thấp với 16% nguồn cung đưa ra thị trường.

TP.HCM vẫn là địa phương dẫn dắt phân khúc này với tỷ trọng đạt 52% nguồn cung và 94% lượng tiêu thụ mới nhà phố/biệt thự. Các khu vực Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh ghi nhận tình trạng khan hiếm dự án mở bán mới trong 2 tháng đầu năm 2024.

Về giá bán, dù chịu áp lực của chi phí đầu vào tăng, nhưng mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với lần mở bán trước đó. Các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chương trình kích cầu thị trường, như: chiết khấu, hỗ trợ ngân hàng, giãn tiến độ thanh toán…

Mặt bằng giá thứ cấp có xu hướng đi ngang so với thời điểm cuối năm 2023, thanh khoản ở mức trung bình, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm dự án đảm bảo tiến độ thi công, mặt bằng giá hợp lý, pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường.

Giá bán nhà phố/biệt thự trong 2 tháng đầu năm 2024 được DKRA ghi nhận ở mức 6,9-49,6 tỷ đồng/căn tại TP.HCM; từ 26-60,4 tỷ đồng/căn tại Đồng Nai; từ 4,2-6,7 tỷ đồng/căn tại Bình Dương.

Tại phân khúc đất nền, trong 2 tháng đầu năm 2024, DKRA ghi nhận nguồn cung giảm 14% và lượng tiêu thụ mới giảm 25% so với cùng kỳ năm 2023.

Long An là địa phương chiếm nguồn cung và lượng tiêu thụ đất nền mới của khu vực với tỷ lệ đạt lần lượt là 60% và 58%.

Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với lần mở bán trước đó. Cụ thể, giá đất nền tại Long An từ 17,2 – 54,9 triệu đồng/m2, Bình Dương từ 14,5-16 triệu đồng/m2, Đồng Nai từ 12,3 – 13,7 triệu đồng/m2.

Thị trường thứ cấp có xu hướng đi ngang so với thời điểm cuối năm 2023. Thanh khoản thị trường ở mức trung bình, các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý… thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Dự kiến nguồn cung mới trong những tháng tiếp theo sẽ đạt nhiều khởi sắc, phần lớn sản phẩm tập trung ở các khu vực giáp ranh TP.HCM.

THỊ TRƯỜNG TRONG TAY NGƯỜI MUA?

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông (Phu Dong Group), năm 2024, ưu thế đang nằm trong tay người mua nhà. Thanh khoản thị trường đang chập chững phục hồi và người mua vẫn còn nhiều ưu thế để đàm phán với chủ đầu tư mua được giá tốt nhất, nhiều sự lựa chọn hấp dẫn cả về chính sách thanh toán và lãi suất vay.

“Giai đoạn này, doanh nghiệp bất động sản cần thúc đẩy người mua nhà tự tin trở lại với thị trường. Vì vậy mà doanh nghiệp sẵn sàng hạ kỳ vọng lợi nhuận. Từ mức lợi nhuận kỳ vọng thông thường 30 – 40%, thì nay các doanh nghiệp chấp nhận giảm kỳ vọng lợi nhuận của một dự án xuống khoảng 10 – 15% hay 20% để “gánh” nỗi lo tài chính hộ người mua”, ông Phúc cho hay.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường nhà ở TP.HCM đang có dấu hiệu tích cực hơn khi nguồn cung căn hộ hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn trên địa bàn thành phố đăng tăng trở lại.

Tính từ thời điểm năm 2020, khi lượng dự án huy động vốn năm 2020 là 31 dự án (tương ứng 16.895 căn); năm 2021 là 20 dự án (14.443 căn); năm 2022 là 25 dự án (12.147 căn); năm 2023 là 19 dự án (17.753 căn). Nếu tính theo số lượng căn mở bán thì nguồn cung đã tăng trở lại khi số lượng căn hộ mới trong năm 2023 cao nhất kể từ năm 2020.

Ngay cả khi so sánh nguồn cung căn hộ năm 2023 so với năm 2018 cũng cho thấy dù năm 2018 với số lượng lên tới 77 dự án (gấp 04 lần số dự án năm 2023 là 19 dự án), nhưng cũng chỉ có 42.991 căn, chỉ gấp 1,6 lần so với số lượng căn năm 2023 là 17.753 căn.

Tuy nhiên, số lượng căn hộ mới tại TP.HCM chủ yếu là phân khúc cao cấp khi từ năm 2020 đến nay, tỷ lệ này luôn chiếm trên 70% nguồn cung, còn lại là căn hộ phân khúc trung cấp, không có căn hộ phân khúc bình dân. Điều này khiến cung -cầu lệch pha.

HoREA vẫn cảnh báo thị trường căn hộ vừa túi tiền khan hiếm, không phù hợp với khả năng tài chính của đông đảo người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong xã hội, tác động tiêu cực đến mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở. Những dự án không đáp ứng nhu cầu thị trường sẽ gây thiệt hại cho các doanh nghiệp khi bị “chôn vốn”…