Cocobay Đà Nẵng là một cú sốc nặng và cũng là hồi chuông cảnh báo đối với các chủ đầu tư, khách hàng và nhà đầu tư thứ cấp tại các dự án Condotel khác

Từ những lùm xùm xoay quanh dự án Cocobay tại Đà Nẵng, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Chính phủ, các Bộ, ngành để đề nghị sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý cho "đứa con lai" Condotel.

Chủ đầu tư lợi bao nhiêu - khách hàng thua thiệt bấy nhiêu

Theo HoREA, từ năm 2014 đến nay, nhiều chủ đầu tư dự án Condotel đã thực hiện phương thức huy động vốn, bán Condotel hình thành trong tương lai cho khách hàng và nhà đầu tư thứ cấp.

Bên cạnh cam kết đảm bảo cho khách hàng mua Condotel sẽ được cấp sổ không hình thành đơn vị ở,  các chủ đầu tư cũng đưa ra những cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến từ 8 – 12%/năm. Thậm chí, có trường hợp lên đến 15%/năm, trong 8 – 12 năm.

Việc làm này là đẩy rủi ro cho khách hàng và nhà đầu tư thứ cấp, vì trong hợp đồng bán căn hộ Condotel, các chủ đầu tư không đưa ra giải pháp để đảm bảo thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho khách hàng.

Thực hiện phương thức này, chủ đầu tư được 5 cái lợi rất lớn: Bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh; Có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế một phần vốn vay tín dụng; Lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp; Rất có lợi so với đi vay ngân hàng, mặc dù phải trả lợi nhuận cao cho nhà đầu tư thứ cấp; Được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh về sau.

Trong khi đó, "khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp" lại có thể bị nhiều rủi ro và thua thiệt như:  Chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá bán rất cao, tương đương với giá bán căn hộ cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh, nên gần như chủ đầu tư không bị rủi ro vì đã thu hồi ngay vốn đầu tư và thu được cả lợi nhuận. Rủi ro trong kinh doanh Condotel về sau, chủ yếu thuộc về "khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp".

Trong các hợp đồng mua bán căn hộ Condotel, chủ đầu tư không đưa ra các giải pháp bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận, dẫn đến rủi ro thuộc về "khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp".

Chủ đầu tư cũng không có thỏa thuận cụ thể nào về việc hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ Condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8 - 12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm, vì mỗi "khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp" không thể tự mình kinh doanh căn hộ Condotel trong khu du lịch.

Tháng 8/2019, dự án Condotel Bavico Nha Trang đã "vỡ trận" vì không thực hiện được cam kết trả lợi nhuận 15%/năm. Hay mới đây, Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô, chủ đầu tư Dự án Cocobay Đà Nẵng cũng đã thông báo không tiếp tục thực hiện chi trả lợi nhuận 12%/năm cho khách hàng đã mua căn hộ du lịch (Condotel).

"Đây là một cú sốc nặng và cũng là hồi chuông cảnh báo đối với các chủ đầu tư, khách hàng và nhà đầu tư thứ cấp tại các dự án Condotel khác", ông Châu nhấn mạnh.

Đề nghị sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý cho "đứa con lai" Condotel

Yêu cầu cấp thiết đặt ra hiện nay là cần phải sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, Condotel phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp.

HoREA đề xuất đối với cơ chế sử dụng đất du lịch trong đất thương mại, dịch vụ theo quy định của Luật Đất đai, nên xác định đất du lịch là một loại đất phi nông nghiệp riêng. Chỉ được sử dụng cho mục đích du lịch, không được tùy tiện biến thành đất ở để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực đó.

Do đất du lịch có liên quan mật thiết đến lợi ích công cộng, nhất là lợi ích cộng đồng dân cư địa phương nên HoREA đề nghị tiếp tục áp dụng chế độ sử dụng đất du lịch có thời hạn tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm, trong đó có đất du lịch dùng đề phát triển Condotel.

Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm Condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp "Giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn" theo thời hạn của dự án.

Về quy chuẩn kỹ thuật đối với căn hộ Condotel có liên quan Luật Du lịch và Luật Xây dựng, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch để trình Chính phủ quy định tiêu chuẩn thiết kế đối với 2 loại hình Condotel là: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, trong đó có loại hình nhà chung cư có chức năng hỗn hợp, bao gồm Condotel; Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về tòa nhà căn hộ du lịch trong khu du lịch nghỉ dưỡng, có 100% căn hộ Condotel.

Để tăng cường công tác quản lý nhà nước và để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng, Hiệp hội cũng đề nghị Bộ Xây dựng có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án Condotel có trách nhiệm công bố đầy đủ thông tin về dự án, về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ Condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn.

Chủ đầu tư dự án Condotel phải công bố các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận theo hợp đồng mua bán căn hộ Condotel; công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp được hưởng.

Đặc biệt, thống nhất với khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp về việc khai thác, kinh doanh căn hộ Condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết (sau 8-12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm đầu tư.