Thị trường bất động sản phía Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới khi dòng vốn đầu cơ thu hẹp, lực cầu chuyển sang chọn lọc và nguồn cung từng bước được cải thiện...

Ngày 18/8, Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp cùng Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) tổ chức Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới”.

Phát biểu khai mạc diễn đàn, ông Hoàng Quang Phòng, Phó Chủ tịch VCCI nhận định: “Thị trường bất động sản đang chính thức thiết lập một chu kỳ phát triển hoàn toàn mới từ nửa đầu năm 2026. Giai đoạn đầu cơ lướt sóng đã dần khép lại, nhường chỗ cho chiến lược đầu tư giá trị - nơi dòng tiền khai thác thực tế và tính pháp lý trở thành yếu tố quyết định”.

DÒNG VỐN ĐẦU CƠ GIẢM, LỰC CẦU NGÀY CÀNG CHỌN LỌC

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản, lượng giao dịch đang có dấu hiệu sụt giảm trên toàn quốc, trong đó một số khu vực giảm mạnh. Nếu năm trước, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mở bán đạt 80 - 90%, thậm chí nhiều dự án bán hết trong ngày, thì 6 tháng đầu năm nay, tỷ lệ giao dịch thành công đã xuống dưới 50%.

Trong khi giao dịch giảm, nguồn cung bất động sản đầu năm 2026 lại tăng khoảng 30% so với cùng kỳ năm trước nhờ các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, giúp nhiều dự án của các chủ đầu tư uy tín đủ điều kiện đưa ra thị trường. Ông Đính đánh giá đây là một nghịch lý so với đà tăng trưởng chung của nền kinh tế.

Về mặt phân bổ địa lý, ông Nguyễn Văn Đính đưa ra các số liệu đo lường cụ thể: Khu vực miền Bắc dẫn đầu với tỷ lệ 44% lượng nguồn cung cả nước, giảm 13% so với cùng kỳ; khu vực miền Trung chiếm 18%, ghi nhận mức tăng trưởng 6%; trong khi khu vực phía Nam chiếm 37%, tăng 6% so với cùng kỳ và đang dần lấy lại vị thế vốn có.

Ông Đính cho biết cơ cấu sản phẩm hiện nay vẫn tập trung chủ yếu vào phân khúc căn hộ và nhà ở thương mại. Mặc dù chính quyền các địa phương đã bắt đầu chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà ở chính sách và nhà cho thuê, các sản phẩm này vẫn đang trong quá trình chuẩn bị thủ tục và chưa có nguồn cung thực tế trên thị trường.

Điểm đáng lưu ý nằm ở sự thay đổi bản chất của lực cầu. Lực cầu đo lường được đang tăng mạnh nhờ sự phát triển của hạ tầng và tốc độ đô thị hóa nhanh. Lực cầu thực tế xuất hiện nhiều hơn và ưu tiên các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có khả năng khai thác kinh tế và tạo dòng tiền ổn định.

“Lực cầu đang bị 'thuần hóa' mạnh mẽ và có tính chọn lọc rất cao. Sự biến mất của dòng vốn đầu cơ là nguyên nhân chính khiến tỷ lệ hấp thụ chung của thị trường sụt giảm”, ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

CHÍNH SÁCH VÀ HẠ TẦNG MỞ RỘNG DƯ ĐỊA PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG

Trong chu kỳ mới, sự tái cấu trúc của thị trường bất động sản không chỉ thể hiện ở sự thay đổi của lực cầu và cơ cấu sản phẩm, mà còn gắn với những điều chỉnh về chính sách đất đai và không gian phát triển đô thị.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh nói riêng và cả nước nói chung đang trong quá trình tái cấu trúc với định hướng chuyển mạnh sang đáp ứng nhu cầu thực, phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thu nhập thấp tại đô thị, đồng thời thúc đẩy nhà ở cho thuê.

Cùng với đó, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, nhất là sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan theo hướng đồng bộ, thống nhất, liên thông đang được tập trung thực hiện. Nghị quyết 21-NQ/TW (năm 2026) của Ban Chấp hành Trung ương cũng đặt ra định hướng Nhà nước quyết định giá đất, qua đó, tác động trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp, người sử dụng đất và chi phí đầu vào của nền kinh tế.

Thực tế tại TP.Hồ Chí Minh cho thấy nguồn cung đang có dấu hiệu cải thiện. Theo ông Châu, trong 7 tháng đầu năm 2026, thành phố có 37 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số hơn 27.000 sản phẩm nhà ở, cao hơn đáng kể so với mức khoảng 15.000 căn được đưa ra huy động vốn mỗi năm trong giai đoạn trước năm 2025.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng sức mua và thanh khoản vẫn còn hạn chế khi mặt bằng lãi suất cao tiếp tục là một rào cản. Dù nguồn cung nhà ở phù hợp khả năng chi trả tại các khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) được bổ sung, góp phần đưa cơ cấu sản phẩm nhà ở của TP. Hồ Chí Minh dần cân bằng hơn, song vẫn còn thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả.

“Dù nguồn cung cải thiện, sức hấp thụ thị trường vẫn thấp. Người mua thiếu niềm tin, doanh nghiệp thiếu dòng tiền và thị trường thiếu thanh khoản. Doanh nghiệp cần chuyển hướng sang phát triển nhà ở thương mại giá bình dân, nhà cho thuê giá hợp lý theo tinh thần Nghị quyết 21-NQ/TW. Thị trường bất động sản năm 2026 đòi hỏi sự đồng hành quyết liệt của cả hệ thống chính trị và sự chủ động của doanh nghiệp, đưa rổ hàng về giá trị thực”, ông Châu nhận định.

Cùng với chính sách và cơ cấu sản phẩm, hạ tầng đang trở thành yếu tố định hình lại không gian phát triển của thị trường phía Nam.

Ông Nguyễn Thái Bình, Tổng Giám đốc Đông Tây Land, cho biết dòng tiền đầu tư bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh trong chu kỳ vừa qua có sự dịch chuyển rõ nét. Thay vì tập trung tại khu vực trung tâm, dòng vốn có xu hướng bám theo các trục hạ tầng kỹ thuật và sự mở rộng không gian đô thị.

Theo ông Bình, khi quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, dòng vốn tìm đến các khu vực mới. Hành vi đầu tư cũng thay đổi khi nhà đầu tư chuyển từ việc tính khoảng cách địa lý sang quan tâm thời gian kết nối thực tế. Các tuyến vành đai, cao tốc, metro khi hoàn thiện sẽ rút ngắn thời gian di chuyển và tạo điều kiện cho các thị trường vệ tinh phát triển.

Tuy nhiên, ông Bình lưu ý hạ tầng giao thông là điều kiện cần nhưng chưa đủ để bảo đảm giá trị bất động sản. Giá trị dự án còn phụ thuộc vào quy hoạch đồng bộ, năng lực triển khai của chủ đầu tư, hệ thống tiện ích, dịch vụ và khả năng hình thành cộng đồng cư dân.