Khách hàng hiện nay có xu hướng ưu tiên sự tiện lợi, cùng những chính sách thanh toán và đổi trả linh hoạt trên kênh online. Điều này buộc nhiều chủ cửa hàng mặt phố, đặc biệt là những người đang thuê mặt bằng phải thực hiện tái cấu trúc mô hình kinh doanh.

Đi dọc nhiều tuyến phố lớn của Hà Nội, không khó để bắt gặp những tấm biển “cho thuê cửa hàng”, “cho thuê mặt bằng” được treo trước các căn nhà mặt phố. Tình trạng mặt bằng bỏ trống, cần tìm khách thuê đang trở thành phổ biến… Nguyên nhân là do trong bối cảnh tiền thuê mặt bằng cũng như các chi phí khác tăng cao, nhiều bên thuê đang có xu hướng chủ động thu hẹp diện tích cửa hàng vật lý, chuyển đổi mặt bằng thành showroom trải nghiệm… 

THU HẸP QUY MÔ, GIẢM ÁP LỰC CHI PHÍ 

Sau thời gian kinh doanh quần áo trên phố Thụy Khuê (Hà Nội), chị Thanh Hà quyết định trả lại mặt bằng. Cửa hàng trước đây có diện tích 60 m2, mặt tiền rộng 6 m, với giá thuê là 17 triệu đồng/tháng. Chị kể chi phí thuê ngày càng trở thành gánh nặng đối với chị, do đó, thay vì tiếp tục duy trì, chị chuyển sang mặt bằng nhỏ hơn. “Mặt bằng rộng ngoài phố thì thuận tiện cho việc khách đi qua ghé vào nhưng tiền thuê cao, mà bây giờ khách mua hàng có thể mua qua mạng nên tôi muốn cân đối lại”, chị Hà chia sẻ.

Tương tự, anh Ngọc Minh, chủ cửa hàng đồ gia dụng tại phố Ô Chợ Dừa (Hà Nội) cũng vừa thu hẹp phạm vi kinh doanh bằng cách đóng bớt một cơ sở. Cơ sở này có diện tích 40 m2, tiền thuê 15 triệu đồng/tháng. Theo anh Minh, việc giữ nhiều điểm bán không còn cần thiết khi hiệu quả giữa các cơ sở có sự khác biệt. “Có thời điểm, tôi muốn mở rộng để tiếp cận thêm khách hàng, song giờ phải tính toán lại và tập trung vào những vị trí đem đến hiệu quả tốt hơn”, anh Minh bày tỏ.

Từ những trường hợp trên cho thấy việc lựa chọn mặt bằng đang được người thuê cân nhắc kỹ lưỡng. Trong khi đó, chi phí thuê tại các tuyến phố trung tâm vẫn là khoản đáng kể. Chẳng hạn, một căn nhà mặt phố Quán Thánh có diện tích 22 m2, mức chào 20 triệu đồng/tháng; hay mặt bằng kinh doanh tại vị trí được giới thiệu là “vàng” trên phố Nguyễn Du, diện tích 150 m2, có giá 48 triệu đồng/tháng; một cửa hàng trên phố Lò Đúc 37m2, được chào thuê tới 105 triệu đồng/tháng.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam, việc không ít cửa hàng thu hẹp quy mô là kết quả của nhiều yếu tố cộng hưởng. Trong đó, giá chào thuê mặt bằng phố lớn nhìn chung vẫn ở mức cao, còn sức mua thị trường tăng trưởng chưa đồng đều giữa những ngành hàng. Khi một số chi phí cố định như: mặt bằng, nhân sự, logistics tăng, mà doanh thu không tăng tương ứng, bài toán hiệu suất trên mỗi m2 mặt phố càng trở nên khó cân đối.

Hơn nữa, khách hàng hiện nay có xu hướng ưu tiên sự tiện lợi, cùng những chính sách thanh toán và đổi trả linh hoạt trên kênh online. Điều này buộc nhiều chủ cửa hàng phải thích ứng và tái cấu trúc mô hình kinh doanh. Nghĩa là thay vì phụ thuộc vào mặt tiền đắt đỏ để thu hút lưu lượng khách tự nhiên, họ chủ động thu hẹp diện tích cửa hàng vật lý, chuyển đổi mặt bằng trung tâm thành showroom trải nghiệm, hoặc chuyển sâu vào ngõ làm điểm trung chuyển/kho hàng để phục vụ kênh trực tuyến.

Thực tế, báo cáo doanh thu và tiêu dùng thương mại điện tử Việt Nam của YouNet ECI (công ty phân tích dữ liệu thị trường thương mại điện tử) công bố ngày 10/8/2026, cho thấy nửa đầu 2026, ghi nhận tổng giá trị giao dịch trên 4 nền tảng Shopee, TikTok Shop, Lazada và Tiki đạt 264,8 nghìn tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ năm 2025.

“Cộng hưởng với hai yếu tố trên, hiệu suất khai thác của mặt bằng nhà mặt phố có xu hướng tăng chậm lại so với giai đoạn thị trường sôi động trước đây, khiến việc bám trụ mặt tiền bằng mọi giá, không còn là lựa chọn hợp lý về mặt kinh tế đối với nhiều mô hình kinh doanh nhỏ và vừa”, bà An nhận định.

SỰ PHÂN HÓA CỦA CÁC MẶT BẰNG BÁN LẺ

Theo bà Hoài An, diễn biến này cũng phản ánh một xu hướng lớn diễn ra trên thị trường. Đó là sự phân hóa của các mặt bằng bán lẻ. Cụ thể, nhà phố đơn lẻ đối mặt với bài toán tái định vị. Loại hình phụ thuộc hoàn toàn vào vị trí mặt tiền phải chịu áp lực cạnh tranh lớn nhất. Khi mô hình đa kênh phát triển, vị trí đắc địa không còn đảm bảo chắc chắn cho lợi nhuận. Vì vậy, nhóm khách thuê vừa và nhỏ đang chuyển hướng sang tối ưu hóa hiệu quả chi phí - sẵn sàng rời mặt phố, lùi vào ngõ, lên tầng cao hoặc thu nhỏ diện tích để chuyển sang những mô hình linh hoạt hơn.

Tuy nhiên, bà An lưu ý, khác với nhà phố đơn lẻ, các trung tâm thương mại và khối đế bán lẻ thuộc các dự án phức hợp lớn vẫn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy và vận hành ổn định. Tại Hà Nội, giá thuê trung bình mặt bằng bán lẻ (trung tâm thương mại, bách hóa tổng hợp, sảnh bán lẻ) ghi nhận mức tăng trưởng tích cực khoảng 5,9% theo năm, đồng thời tỷ lệ trống trung bình toàn thị trường ở mức 9,5% - giảm 0,3 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025.

Các không gian này sở hữu lợi thế về quản lý vận hành bài bản, hệ thống phòng cháy chữa cháy tiêu chuẩn, quy hoạch ngành hàng đồng bộ, hạ tầng đỗ xe thuận tiện và khả năng tạo ra lưu lượng khách tự nhiên nhờ yếu tố trải nghiệm - giải trí. Các thương hiệu lớn hoặc thương hiệu dạng chuỗi ưu tiên lựa chọn những mặt bằng này thay vì nhà phố đơn lẻ, nhằm đảm bảo sự ổn định về lượng khách và hiệu quả vận hành lâu dài.

Để thị trường mặt bằng bán lẻ phát triển cân bằng và bền vững hơn, sự thích ứng và chủ động thay đổi cần đến từ cả hai nhóm chủ thể chính – bên cho thuê và bên thuê. Theo đại diện CBRE, chủ nhà phố đơn lẻ cần nhìn nhận lại thực tế thị trường để đưa ra mức giá phù hợp hơn, thay vì giữ mặt bằng trống trong thời gian dài với kỳ vọng giá cũ. Bên cạnh giá thuê cố định, có thể cân nhắc một số cơ chế ưu đãi, như: linh hoạt điều khoản đặt cọc và thanh toán, có thời gian hỗ trợ thi công (fit-out period), hoặc chia nhỏ diện tích cho thuê để phù hợp với quy mô doanh nghiệp hiện nay.