Trong bối cảnh chi phí đầu tư và yêu cầu của khách thuê cao hơn, các phân khúc bất động sản đang có sự thay đổi trong cách phát triển và khai thác. Thay vì chỉ mở rộng nguồn cung, doanh nghiệp và nhà đầu tư chú trọng hơn đến chất lượng tài sản, hiệu quả vận hành và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế.

Trước hết, ở phân khúc khu công nghiệp, theo Công ty Avison Young Việt Nam, 6 tháng đầu năm 2026, tổng số khu công nghiệp khởi công trên cả nước ghi nhận gấp đôi cùng kỳ năm 2025. Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung tương lai được đầu tư theo hướng thông minh, bền vững và tuân thủ tiêu chuẩn ESG.

Ông Vũ Minh Chí, Giám đốc Dịch vụ khu công nghiệp, đánh giá sự cạnh tranh giữa các khu công nghiệp không còn phụ thuộc vào giá thuê. Hiệu quả vận hành và khả năng đáp ứng yêu cầu chi tiết hơn của thế hệ nhà đầu tư mới chính là yếu tố tạo nên sự khác biệt. Khi Việt Nam nỗ lực chuyển đổi sang các ngành sản xuất có hàm lượng công nghệ và giá trị cao, những khu công nghiệp mới được quản lý bài bản sẽ có lợi thế để đón đầu làn sóng đầu tư nước ngoài tiếp theo.

Đối với nhà ở, sau giai đoạn giảm tốc đột ngột, thị trường đang trải qua quá trình điều chỉnh cần thiết để khôi phục niềm tin và cải thiện tỷ lệ hấp thụ. Thay vì giảm giá trực tiếp, nhiều chủ đầu tư giới thiệu chính sách thanh toán linh hoạt hơn nhằm kích cầu. Đặc biệt, tại thị trường thứ cấp, chi phí vay tăng buộc nhà đầu tư điều chỉnh giảm giá bán kỳ vọng để đẩy nhanh tiến độ giao dịch.

Nhu cầu nhà ở tại Việt Nam vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ, song tiêu chí tìm kiếm của người mua cũng đa dạng hơn. Bên cạnh giá bán, vị trí và tiềm năng tăng giá, người mua ở thực còn chú trọng pháp lý, chất lượng sống, kết nối hạ tầng, không gian xanh và hệ thống tiện ích. Do đó, chủ đầu tư bàn giao dự án đúng tiến độ, công bố pháp lý rõ ràng và có khả năng tạo lập cộng đồng cư dân hoàn chỉnh sẽ có lợi thế trong việc thu hút khách hàng.

Trong thời gian tới, căn hộ trung cấp, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội, dự báo là những phân khúc chủ lực khi cầu ở thực và tích sản dài hạn trở thành hai nền tảng hồi phục chính của thị trường nhà ở.

Ở phân khúc bán lẻ, nhu cầu thuê mặt bằng hiện đại tiếp tục tăng. Tính đến cuối quý 2/2026, tỷ lệ lấp đầy trung tâm thương mại đạt 93% tại TP.Hồ Chí Minh, 85% tại Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương, và 87% tại Hà Nội.

Tuy nhiên, số lượng cửa hàng không còn là thước đo thành công của ngành bán lẻ. Các chuỗi ngày càng thận trọng khi lựa chọn mặt bằng, ưu tiên những vị trí có tiềm năng thương mại tốt, thể hiện qua doanh thu trên mỗi m2, lưu lượng khách và mật độ dân cư, bên cạnh giá thuê và chi phí vận hành. Nhiều doanh nghiệp sẵn sàng đóng các cửa hàng hoạt động kém hiệu quả để phân bổ lại nguồn lực.

Tương tự, tại phân khúc văn phòng, xu hướng tập trung vào chất lượng cũng rõ nét hơn. Khách thuê ưu tiên những tòa nhà mới, được quản lý chuyên nghiệp nhằm nâng cao trải nghiệm nơi làm việc và tối ưu chi phí vận hành. Nhờ đó, các dự án chất lượng tốt có lợi thế về khả năng thu hút khách thuê, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy.

Tính đến cuối quý 2/2026, tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A tại TP.Hồ Chí Minh tăng 2% so với cùng kỳ năm trước. Các tòa nhà hạng B với giá thuê hợp lý, chất lượng ổn định và vị trí thuận lợi cũng thu hút nhiều doanh nghiệp, qua đó, đẩy giá thuê tăng 10,2% chỉ trong một năm, từ 29,5 USD/m2/tháng (quý 2/2025) lên 32,5 USD/m2/tháng (quý 2/2026).

Nhìn rộng hơn, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo, các tài sản đáp ứng nhu cầu cốt lõi, tạo ra dòng tiền ổn định và vận hành hiệu quả sẽ hồi phục nhanh hơn các tài sản mang tính đầu cơ.

Đối với Việt Nam, khi Việt Nam tiếp tục thu hút dòng vốn toàn cầu và hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng, cơ hội đầu tư sẽ phụ thuộc vào tính linh hoạt, uy tín, khả năng kiến tạo giá trị thật và tinh thần hợp tác dài hạn.