TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Địa ốc Hà Nội “thấm mệt” vì đói vốn
Hệ quả thắt chặt tín dụng bất động sản có vẻ đang dần hiện rõ đối với nhiều nhà đầu tư và dự án trên địa bàn Hà Nội
Hệ quả thắt chặt tín dụng bất động sản có vẻ đang dần hiện rõ đối với nhiều nhà đầu tư và dự án trên địa bàn Hà Nội.
Điều này không phải là quá bất ngờ đối với giới đầu tư bất động sản, bởi Nghị quyết 11 của Chính phủ đã được phát đi từ hai tháng nay. Nhưng, với nhiều người, điều mà họ không ngờ là thị trường lại diễn biến theo chiều hướng xấu nhanh đến như vậy, ngay cả khi bất động sản đang được kỳ vọng là nơi trú ẩn an toàn khi kinh tế đầy biến động.
Đất ngoại thành rớt giá
Còn nhớ, khi Nghị quyết 11 được ban hành, lãnh đạo của một tập đoàn bất động sản lớn đã từng phát biểu, việc thắt chặt tín dụng bất động sản trong bối cảnh hiện nay là không hợp lý, đặc biệt là đối với thị trường Hà Nội. Bởi lẽ, theo vị này, thị trường đóng băng về giao dịch nhưng giá vẫn ở mức rất cao, tức là giá tăng ảo do những vấn đề tính minh bạch trong quy hoạch, sử dụng đất đai hay vấn đề truyền thông, tin đồn... chứ không liên quan nhiều đến vốn, tín dụng.
Thế nhưng, thực tế những gì đang diễn ra tại Hà Nội cho thấy, chủ trương thắt tín dụng bất động sản của Chính phủ dường như đã đạt được mục đích khi giới đầu tư, từ doanh nghiệp, tổ chức đến các nhà đầu tư nhỏ lẻ đều có biểu hiện “khát” vốn.
Khảo sát của VnEconomy cuối tuần qua cho thấy, giá đất tại nhiều khu vực ngoại thành Hà Nội đang giảm mạnh. Đất tại các khu vực như Sóc Sơn, Đông Anh, Phúc Thọ, Thạch Thất... đã giảm từ 2 - 5 triệu đồng/m2 so với hồi giữa tháng 3/2011.
Cụ thể như đất tại các xã như Minh Phú, Minh Trí, Nam Cương, Bái Thượng, Phù Linh... thuộc Sóc Sơn thay vì “hét” giá 7 - 8 triệu đồng/m2 (đất trong xóm) hồi giữa tháng trước, nay đều được các chủ nhân bớt hẳn 2 -3 triệu đồng/m2. Đất dọc các trục đường chính cũng nhanh chóng “hạ nhiệt”, chỉ còn từ 10 - 18 triệu đồng/m2, giảm khoảng 5 triệu đồng so với thời điểm sốt từ tháng 2.
Còn tại khu vực Đông Anh, giá đất mặt tiền thuộc các khu vực như Cổ Điển, Hải Bối, Phương Trạch, Vĩnh Ngọc... mà VnEconomy có dịp khảo sát hồi cuối tháng 3 với giá từ 40 - 80 triệu đồng/m2, thì nay cũng đã giảm từ 3 - 5 triệu đồng/m2.
Ngay cả đất thổ cư ở khu vực phía Tây, vùng được cho là “tiềm năng” nhất đối với giới đầu tư bất động sản Hà thành cũng đang rớt giá từng ngày. Tại các khu vực như Phú Cát, Thạch Hòa, Tiến Xuân, Đông Xuân, Thạch Thất hay xa hơn nữa là Cổ Đông, Sơn Tây, Xuân Mai... giá đất cũng không còn nóng như hồi đầu năm nay.
Chị Nguyễn Thị Hải Đăng, một nhà đầu tư “tay trái” cho hay, tuần trước chị vừa bán hơn 700 m2 tại Tiến Xuân (Thạch Thất) với giá 4 triệu đồng/m2 sau khi đã lãi khoảng gần 1 triệu đồng/m2 so với thời điểm từ giữa năm 2010.
Thế nhưng, một nửa diện tích đất còn lại của chị dù có hướng đẹp hơn, vuông vắn hơn thì cả chục người hỏi mua cũng chỉ trả cao nhất 3,5 triệu đồng/m2.
“Chỉ trong vòng một tuần mà giá đất tại đây đã giảm từ 500.000 - 1 triệu đồng/m2. May mắn là tôi đã bán được hơn nửa số đất, còn nếu không đẩy nhanh lô đất kia thì tôi đã mất toi ngót tỷ đồng”, chị Đăng nói.
Và theo lời nhà đầu tư này, việc cơn sốt đất Sóc Sơn, Đông Anh lắng xuống đã khiến cho đất khu vực phía Tây cũng “lây bệnh”. Hiện nhiều chủ đất lẫn nhà đầu tư tại đây đều đang rao bán đất đúng bằng với giá mà họ mua hơn một năm về trước, vì vốn vay đã bị om quá lâu, trong khi nguồn mới lại không dễ xoay.
Trong khi đó, theo Chủ tịch UBND huyện Sóc Sơn Nguyễn Văn Nguyệt, việc đất đai tại địa phương này “sốt” chủ yếu là do yếu tố tâm lý, muốn đi trước quy hoạch của một số người đầu tư chuyên nghiệp lẫn nhà đầu tư tay trái. Chính những thông tin từ việc di dời trường đại học, cao đẳng lên Sóc Sơn hay việc xây đô thị vệ tinh Sóc Sơn... đã đẩy giá đất trên địa bàn huyện tăng cao từ đầu năm đến nay.
Nhưng cũng không lâu sau, hồi kết của “sốt” đất Ba Vì hồi giữa năm 2010 đã lặp lại tại Sóc Sơn, Đông Anh khi các nhà đầu tư đã bắt đầu “ớn” với việc ôm đất, trong khi tìm vốn thì ngày càng khó khăn hơn.
Chung cư đua khuyến mại
Buôn đất ngoại thành khó đã đành, với các chủ đầu tư dự án chung cư, thậm chí chung cư trong nội thành cũng bắt đầu “thấm mệt” với bài toán đầu vào lẫn đầu ra. Trong bối cảnh đi vay ngân hàng để làm dự án đã gần như “hết cửa”, thì nay với lãi suất cao, chi phí cao khiến giá bán căn hộ không thể thấp, dẫn tới vắng khách đã khiến các chủ đầu tư gần như trong tình trạng “một cổ hai tròng”.
Bình luận nhân sự kiện công ty Vihajico - chủ đầu tư khu đô thị Ecopark - tuyên bố chiết khấu tận 12% cho khách hàng đăng ký mua căn hộ Rừng Cọ trong 3 ngày, từ 23 - 25/4, một chuyên gia trong ngành nói, việc nhiều chủ đầu tư liên tiếp tung ra các hình thức khuyến mại, ưu đãi, chiết khấu... đang thể hiện một thực tế mà trong nguyên lý kinh doanh hầu như ai cũng biết: tồn hàng và đói vốn.
Thực tế không phải tận lúc này các chủ đầu tư mới đua nhau “chiết khấu” giá bán, mà từ vài tháng trước một số dự án lớn tại Hà Nội cũng đã áp dụng chiêu này, trong đó có dự án “đình đám” trên đường Xuân Thủy.
Nhưng chỉ có điều, dù đưa ra bất kỳ hình thức nào để câu khách, hút vốn thì các chủ đầu tư cũng không muốn nhắc đến khái niệm tối kị, đó là “giảm giá”. Lý do vì sợ ảnh hưởng đến tiếng tăm, vị thế của dự án hay để lại tiền lệ xấu sau này.
Một chủ đầu tư dự án tại trên đường Lê Văn Lương, ngay khu vực nội thành cho hay, thực tế tỷ lệ bán thành công căn hộ tại dự án của tập đoàn này sau hơn 1 năm mở bán là không nhiều. Trong nhiều cuộc họp lãnh đạo, đã nhiều lần phương án giảm giá được cất nhắc thực hiện, song do uy tín và thương hiệu dự án nên cuối cùng việc giảm giá bán vẫn không được đưa ra.
Tuy nhiên, để tìm ra lối thoát, trước mắt tập đoàn này đã ban hành quyết định chiết khấu 3% giá trị căn hộ cho hơn 500 cán bộ, công nhân viên toàn tập đoàn. Và khi đưa ra quyết định trên, họ thừa hiểu rằng, đó là một mũi tên trúng hai đích, bởi trong số hơn 500 con người trên đăng ký mua căn hộ của dự án, không phải ai cũng đủ tiền để là người sử dụng nó sau này.
Điều này không phải là quá bất ngờ đối với giới đầu tư bất động sản, bởi Nghị quyết 11 của Chính phủ đã được phát đi từ hai tháng nay. Nhưng, với nhiều người, điều mà họ không ngờ là thị trường lại diễn biến theo chiều hướng xấu nhanh đến như vậy, ngay cả khi bất động sản đang được kỳ vọng là nơi trú ẩn an toàn khi kinh tế đầy biến động.
Đất ngoại thành rớt giá
Còn nhớ, khi Nghị quyết 11 được ban hành, lãnh đạo của một tập đoàn bất động sản lớn đã từng phát biểu, việc thắt chặt tín dụng bất động sản trong bối cảnh hiện nay là không hợp lý, đặc biệt là đối với thị trường Hà Nội. Bởi lẽ, theo vị này, thị trường đóng băng về giao dịch nhưng giá vẫn ở mức rất cao, tức là giá tăng ảo do những vấn đề tính minh bạch trong quy hoạch, sử dụng đất đai hay vấn đề truyền thông, tin đồn... chứ không liên quan nhiều đến vốn, tín dụng.
Thế nhưng, thực tế những gì đang diễn ra tại Hà Nội cho thấy, chủ trương thắt tín dụng bất động sản của Chính phủ dường như đã đạt được mục đích khi giới đầu tư, từ doanh nghiệp, tổ chức đến các nhà đầu tư nhỏ lẻ đều có biểu hiện “khát” vốn.
Khảo sát của VnEconomy cuối tuần qua cho thấy, giá đất tại nhiều khu vực ngoại thành Hà Nội đang giảm mạnh. Đất tại các khu vực như Sóc Sơn, Đông Anh, Phúc Thọ, Thạch Thất... đã giảm từ 2 - 5 triệu đồng/m2 so với hồi giữa tháng 3/2011.
Cụ thể như đất tại các xã như Minh Phú, Minh Trí, Nam Cương, Bái Thượng, Phù Linh... thuộc Sóc Sơn thay vì “hét” giá 7 - 8 triệu đồng/m2 (đất trong xóm) hồi giữa tháng trước, nay đều được các chủ nhân bớt hẳn 2 -3 triệu đồng/m2. Đất dọc các trục đường chính cũng nhanh chóng “hạ nhiệt”, chỉ còn từ 10 - 18 triệu đồng/m2, giảm khoảng 5 triệu đồng so với thời điểm sốt từ tháng 2.
Còn tại khu vực Đông Anh, giá đất mặt tiền thuộc các khu vực như Cổ Điển, Hải Bối, Phương Trạch, Vĩnh Ngọc... mà VnEconomy có dịp khảo sát hồi cuối tháng 3 với giá từ 40 - 80 triệu đồng/m2, thì nay cũng đã giảm từ 3 - 5 triệu đồng/m2.
Ngay cả đất thổ cư ở khu vực phía Tây, vùng được cho là “tiềm năng” nhất đối với giới đầu tư bất động sản Hà thành cũng đang rớt giá từng ngày. Tại các khu vực như Phú Cát, Thạch Hòa, Tiến Xuân, Đông Xuân, Thạch Thất hay xa hơn nữa là Cổ Đông, Sơn Tây, Xuân Mai... giá đất cũng không còn nóng như hồi đầu năm nay.
Chị Nguyễn Thị Hải Đăng, một nhà đầu tư “tay trái” cho hay, tuần trước chị vừa bán hơn 700 m2 tại Tiến Xuân (Thạch Thất) với giá 4 triệu đồng/m2 sau khi đã lãi khoảng gần 1 triệu đồng/m2 so với thời điểm từ giữa năm 2010.
Thế nhưng, một nửa diện tích đất còn lại của chị dù có hướng đẹp hơn, vuông vắn hơn thì cả chục người hỏi mua cũng chỉ trả cao nhất 3,5 triệu đồng/m2.
“Chỉ trong vòng một tuần mà giá đất tại đây đã giảm từ 500.000 - 1 triệu đồng/m2. May mắn là tôi đã bán được hơn nửa số đất, còn nếu không đẩy nhanh lô đất kia thì tôi đã mất toi ngót tỷ đồng”, chị Đăng nói.
Và theo lời nhà đầu tư này, việc cơn sốt đất Sóc Sơn, Đông Anh lắng xuống đã khiến cho đất khu vực phía Tây cũng “lây bệnh”. Hiện nhiều chủ đất lẫn nhà đầu tư tại đây đều đang rao bán đất đúng bằng với giá mà họ mua hơn một năm về trước, vì vốn vay đã bị om quá lâu, trong khi nguồn mới lại không dễ xoay.
Trong khi đó, theo Chủ tịch UBND huyện Sóc Sơn Nguyễn Văn Nguyệt, việc đất đai tại địa phương này “sốt” chủ yếu là do yếu tố tâm lý, muốn đi trước quy hoạch của một số người đầu tư chuyên nghiệp lẫn nhà đầu tư tay trái. Chính những thông tin từ việc di dời trường đại học, cao đẳng lên Sóc Sơn hay việc xây đô thị vệ tinh Sóc Sơn... đã đẩy giá đất trên địa bàn huyện tăng cao từ đầu năm đến nay.
Nhưng cũng không lâu sau, hồi kết của “sốt” đất Ba Vì hồi giữa năm 2010 đã lặp lại tại Sóc Sơn, Đông Anh khi các nhà đầu tư đã bắt đầu “ớn” với việc ôm đất, trong khi tìm vốn thì ngày càng khó khăn hơn.
Chung cư đua khuyến mại
Buôn đất ngoại thành khó đã đành, với các chủ đầu tư dự án chung cư, thậm chí chung cư trong nội thành cũng bắt đầu “thấm mệt” với bài toán đầu vào lẫn đầu ra. Trong bối cảnh đi vay ngân hàng để làm dự án đã gần như “hết cửa”, thì nay với lãi suất cao, chi phí cao khiến giá bán căn hộ không thể thấp, dẫn tới vắng khách đã khiến các chủ đầu tư gần như trong tình trạng “một cổ hai tròng”.
Bình luận nhân sự kiện công ty Vihajico - chủ đầu tư khu đô thị Ecopark - tuyên bố chiết khấu tận 12% cho khách hàng đăng ký mua căn hộ Rừng Cọ trong 3 ngày, từ 23 - 25/4, một chuyên gia trong ngành nói, việc nhiều chủ đầu tư liên tiếp tung ra các hình thức khuyến mại, ưu đãi, chiết khấu... đang thể hiện một thực tế mà trong nguyên lý kinh doanh hầu như ai cũng biết: tồn hàng và đói vốn.
Thực tế không phải tận lúc này các chủ đầu tư mới đua nhau “chiết khấu” giá bán, mà từ vài tháng trước một số dự án lớn tại Hà Nội cũng đã áp dụng chiêu này, trong đó có dự án “đình đám” trên đường Xuân Thủy.
Nhưng chỉ có điều, dù đưa ra bất kỳ hình thức nào để câu khách, hút vốn thì các chủ đầu tư cũng không muốn nhắc đến khái niệm tối kị, đó là “giảm giá”. Lý do vì sợ ảnh hưởng đến tiếng tăm, vị thế của dự án hay để lại tiền lệ xấu sau này.
Một chủ đầu tư dự án tại trên đường Lê Văn Lương, ngay khu vực nội thành cho hay, thực tế tỷ lệ bán thành công căn hộ tại dự án của tập đoàn này sau hơn 1 năm mở bán là không nhiều. Trong nhiều cuộc họp lãnh đạo, đã nhiều lần phương án giảm giá được cất nhắc thực hiện, song do uy tín và thương hiệu dự án nên cuối cùng việc giảm giá bán vẫn không được đưa ra.
Tuy nhiên, để tìm ra lối thoát, trước mắt tập đoàn này đã ban hành quyết định chiết khấu 3% giá trị căn hộ cho hơn 500 cán bộ, công nhân viên toàn tập đoàn. Và khi đưa ra quyết định trên, họ thừa hiểu rằng, đó là một mũi tên trúng hai đích, bởi trong số hơn 500 con người trên đăng ký mua căn hộ của dự án, không phải ai cũng đủ tiền để là người sử dụng nó sau này.
